Права пенсионера инвалида при купли продажи квартиры

– Моя мама – пенсионерка, – приобрела квартиру 30 июля 2016 года, а продает в январе 2019 г. Нужно ли ей платить налог, подчиняется ли она общим правилам, будучи пенсионеркой?

Отвечает эксперт по недвижимости центра оказания услуг «Новостройка» Светлана Кириллова:

При определении налоговой базы при продаже квартиры нужно прояснить три основных момента.

Срок владения – от него зависит, есть ли у продавца право на получение имущественного налогового вычета.
Основание приобретения права собственности – от него зависит срок владения, необходимый для применения права на вычет.
Является ли продавец налоговым резидентом РФ – от этого зависит ставка налога.

По общему правилу имущественный налоговый вычет в размере полной стоимости имущества при продаже предоставляется, если срок владения имуществом не менее пяти лет. Но есть исключения. Этот срок сокращается до трех лет, если имущество приобретено:

по договору дарения от близких родственников;
по наследству от близких родственников;
в порядке приватизации;
по договору ренты.

Имущественным налоговым вычетом могут воспользоваться только налоговые резиденты. Никаких дополнительных льгот для пенсионеров в части уменьшения НДФЛ закон не предусматривает.

В Вашем случае срок владения составляет менее трех лет. Поэтому вне зависимости от основания приобретения права собственности максимальный имущественный налоговый вычет составит 1 млн рублей.

Однако есть и другой способ сократить налоговое бремя. Это уменьшение суммы полученного от продажи дохода на сумму расходов, связанных с покупкой этой квартиры.

Формула расчета налога: (доход – стоимость квартиры) х 13%.

Если квартира была приобретена без отделки, и это указано в договоре, в сумму расходов можно также включить расходы на отделку. Правда, только официально подтвержденные документами. Подтверждением будет чек, приходный ордер, договор поставки, договор выполнения работ, подряда и т. д. Это касается и подтверждения стоимости самой квартиры. Расписка продавца в получении оплаты квартиры признается подтверждающим документом.

Для получения имущественного налогового вычета необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Если квартира продана в 2019 году, декларация подается в 2020 году. Налог нужно заплатить до 1 июля 2020 года.

Отвечает юрист Аркадий Емельянов:

НК РФ, к сожалению, безразлично относится к социальному статусу продавца квартиры – пенсионер или трудоспособный гражданин. Таким образом, пенсионеры подчиняются общим правилам исчисления налога с доходов, полученного от продажи недвижимого имущества.

Как следует из вопроса, срок владения квартирой составляет менее пяти лет. Однако в зависимости от ряда обстоятельств, перечисленных в ст. 217.1. НК РФ (получение объекта в дар от членов семьи, приватизации, в порядке наследования), срок может быть равен и трем годам.

С учетом норм НК РФ и сведений в вопросе, доход, полученный от продажи такой квартиры, включается в налоговую базу в полном объеме (ст. 217 и 217.1 НК РФ).

Однако не все так безнадежно и в этой ситуации. Есть статья 220 НК РФ, где подробно указаны легальные способы минимизации налоговых обязательств перед государством.

При реализации квартиры пенсионер может уменьшить свой доход на вычеты:

1 млн рублей (что, например, для Москвы ничтожно мало);
или вместо этого вычета можно из суммы дохода вычесть расходы, понесенные на оплату квартиры (при наличии документов по оплате, включая и расписки от продавца); это, конечно, предпочтительнее, если сумма продажи квартиры существенно не занижалась продавцом.

При этом можно дополнительно при наличии расходов у пенсионера на лечение, приобретение лекарств, взносов на добровольное медицинское страхование для себя и/или супруга в 2019 году уменьшить доход от продажи квартиры на эти суммы в пределах 120 тысяч рублей (ст. 219 НК РФ). А еще можно уменьшить сумму доходов и на стандартные вычеты (ст. 218 НК РФ), но размер их мал.

Все указанные вычеты необходимо обязательно заявить при подаче декларации о доходах пенсионера в налоговый орган в 2020 году.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Для пенсионеров нет льгот при налоге с продажи. Единственное, на что может рассчитывать Ваша мама, – это предоставление всех стандартных налоговых вычетов, которые предусмотрены для резидентов РФ.

Можно предложить следующий вариант: при заполнении налоговой декларации заявить при продаже сумму, за которую данная квартира была приобретена, и попросить предоставить налоговый вычет в данной сумме. Учитывая, что объект был приобретен после 1 января 2016 года, к нему применяются новые правила налогообложения: налогооблагаемая база будет составлять 70% от кадастровой стоимости. В случае, если при продаже стоимость данного объекта будет превышать 70% или ранее была указана иная сумма, налог придется заплатить с разницы между суммой, указанной в договоре, и суммой, за которую был приобретен данный объект.

Отвечает налоговый юрист ООО «Лирио» Лилия Григорьева:

Поскольку минимальный срок владения квартирой (пять лет по общим основаниям и три года в случае получения квартиры в дар, наследство, по договору ренты или в рамках приватизации) не выдержан, налог на доходы физических лиц должен быть уплачен в полном объеме. Это 13% от суммы дохода, то есть стоимости продажи квартиры.

Данную сумму можно уменьшить за счет имущественного налогового вычета. При этом пенсионеры могут заявлять вычет не только на текущий и следующие периоды, но и на предыдущие периоды, но не более трех лет. Других льгот по налогу на доходы физических лиц для пенсионеров нет. Сумму дохода также можно уменьшить на сумму подтвержденного расхода при приобретении квартиры. Тогда налог будет исчисляться не со всей стоимости продажи, а с разницы между ценой покупки и ценой продажи квартиры.

Обращаем внимание, что получение налогового вычета – право, а не обязанность налогоплательщика. Налог будет начислен по общим основаниям на всю сумму продажи квартиры. Для уменьшения суммы налога к уплате необходимо подать в налоговый орган налоговую декларацию и комплект документов для получения налогового вычета или уменьшения дохода за счет учета произведенных расходов.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Пенсионеры освобождаются от имущественного налога, но не от налога на доход от продажи имущества (в частности, недвижимости). Продажа всех объектов недвижимости, приобретенных с 1 января 2016 года, не облагается налогом по истечении пяти, а не трех лет с момента перехода прав собственности. Квартиру, купленную 30 июля 2016 года, продать без уплаты налога можно только после 30 июля 2021 года.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Нужно ли платить пенсионеру налог с продажи квартиры ? Отечественное законодательство отвечает на данный вопрос положительно. Продавцу пенсионного возраста потребуется продекларировать доход и погасить налог с продажи недвижимости, находящейся в собственности. Для каждого налогоплательщика устанавливаются рваные правила, при этом возраст человека непринципиален. Однако существуют ситуации, при которых налог с реализации имущества отсутствует.

Если пожилой человек продает квартиру, то с полученных денежных средств ему придется погасить налог в размере 13%. Предельная сумма налога в рассматриваемой ситуации – 260 тысяч рублей . Требовать большей суммы работники налоговых органов не вправе.

Налог с продажи квартиры для пенсионеров в 2020 году

В настоящее время российским пенсионерам предоставляются самые разные преференции, субсидии, дотации, социальные выплаты. Надо отметить, что такого рода послабления и льготы обеспечиваются государством в достаточно большом количестве, затрагивая разнообразные направления и условия жизнедеятельности граждан, актуальные на современном этапе развития общества.

В итоге закономерен вопрос — за что же платится. Ответим — уплачивается НДФЛ (на доходы физических лиц) 13% при продаже имущества, которое и считается доходом. Налог с продажи квартиры в 2020 году новый закон Вопрос о том, налог от продажи квартиры в 2020 г. Действуют в РФ льготы стандартные и социальные, имущественные и профессиональные. В отношении сделки купли-продажи, действуют имущественные налоговые льготы. Предоставляются они в виде вычета.

Если перед пенсионером встал вопрос, надо ли платить налог при продаже квартиры в 2020 году и сколько это будет стоить, если минимальный период владения недвижимостью не соблюден, в качестве снижения суммы вполне возможно воспользоваться фиксированным имущественным вычетом. В 2020 году он по-прежнему составляет 1 миллион рублей.

Вопрос этот важен для рассмотрения, потому что для многих пенсионеров начисляемая пенсия – единственный источник дохода, и зачастую для многих уплата дополнительных взносов, в том числе налогов, тяжелое бремя.

Применение имущественного вычета

Теперь в налоговой инспекции будет учитываться не только стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи. Налоговики произведут свой расчет – умножат кадастровую стоимость объекта на коэффициент 0,7, и если размер полученной суммы будет выше, чем указано в налоговой декларации, расчет стоимости будет произведен по полученному результату, а не по указанному гражданином.

Иногда при расчете стоимости необходимого налога могут возникнуть определенные вопросы. Как правило, они возникают вследствие того, что кадастровая стоимость, то есть кадастровая оценка объекта на первый день года заключения сделки не определена еще. В этом случае налог на доходы физических лиц будет браться с той стоимости объекта, которую прописывают в договоре.

Налог с продажи квартиры в 2020 году

Таким образом, если у пенсионера имеется две квартиры и два гаража, освобождение от налога от получает только по 1 квартире и 1 гаражу. За владельцем сохраняется право выбора, какой из объектов выбрать для освобождения от налога. В целях экономии, как правило, выбирают более дорогую недвижимость.

Доходы больше расходов . Тогда НДФЛ уплачивают с разницы. Например, Иванова получила квартиру в дар от сына, но вложила в ремонт свои деньги в размере 450 000 руб. Через 2 года она продала жилье за 2 000 000 руб. Т. к. минимальный срок не прошел, то платить налог придется. Однако его можно уменьшить, предоставив документы и чеки по ремонту. Тогда НДФЛ будет удержан из разницы, т. е. с 1 550 000 руб. Плата составит 201 500 руб.
Доходы равны расходам или меньше их . Тогда НДФЛ платить не придется. Например, такое возможно, если человек продает квартиру по той же или меньшей стоимости, чем он купил.

Важный нюанс – нужно правильно определить дату, от которой будет начинаться отсчет этих 3 – 5 лет. Иначе можно попасть в ситуации, когда налог все же придется уплатить.

льгот особых для данной категории граждан нет. Можете воспользоваться льготой - доходы - расходы или уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб.

Есть ли обязанность по уплате налогов собственником при продаже акций, если акции в собственности более 3 х лет?

Елена, добрый день!

При продаже акций освобождаются от налога лица, во владении которых акции более 5 лет - ст. 217 НК РФ. Если менее 5 - необходимо платить налоги.

Облагается ли налогом при продаже доля квартиры полученная в дар от супруга, находящаяся в собственности менее 3-х лет?

Да, облагается. При этом Вы имеете право на налоговый вычет в размере 1 млн. руб.

Есть ли льготы на проезд в электричках и междугородних автобусах для инвалида 3 группы и пенсионера по возрасту, со стажем 45 лет.

На 2019 год предусмотрен следующий список льгот на проезд инвалидам 3 группы в общественном транспорте:

бесплатный проезд для инвалидов 3 группы на общественном транспорте городского и пригородного сообщения;

льготы на ЖД билеты инвалидам 3 группы составляют 50% от его стоимости в период с 1 октября по 15 мая; а также скидка в 50% на одну поездку в иное время года.

Пенсионеру со стажем положено

бесплатный проезд в общественном транспорте, включая метро, исключением является проезд на частном такси.

ПЕРЕЧЕНЬ КАТЕГОРИЙ ПАССАЖИРОВ, ИМЕЮЩИХ ПРАВО БЕСПЛАТНОГО ПРОЕЗДА НА ГОРОДСКОМ И ПРИГОРОДНОМ ОБЩЕСТВЕННОМ ПАССАЖИРСКОМ ТРАНСПОРТЕ

N п/п Наименование категорий граждан Нормативные акты, предусматривающие право бесплатного проезда

Инвалиды (группа "И")

1 Инвалиды войны Положение о льготах для инвалидов ВОВ и семей погибших военнослужащих, утв. Постановлением СМ СССР от 23 февраля 1981 г. N 209. Федеральный закон "О ветеранах" от 2 января 2000 г. N 40-ФЗ

2 Военнослужащие лица рядового и начальствующего состава органов внутренних дел, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы (служебных обязанностей)-"-3 Инвалиды всех других категорий, в том числе: Федеральный закон "О социальной защите инвалидов в РФ" от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ

3.1 Инвалиды, не имеющие двух конечностей или с параличом двух конечностей Положение о льготах для инвалидов ВОВ и семей погибших военнослужащих, утв. Постановлением СМ СССР от 23 февраля 1981 г. N 209. Постановление ЦК КПСС, СМ СССР и ВЦСПС от 27 марта 1986 г. N 400 "О мерах по дальнейшему улучшению условий жизни инвалидов с детства"

3.2 Дети - инвалиды по зрению Постановление ЦК КПСС, СМ СССР и ВЦСПС "О мерах по дальнейшему улучшению условий жизни инвалидов с детства" от 27 марта 1986 г. N 400

3.3 Дети-инвалиды, лицо, сопровождающее ребенка-инвалида (родители, опекуны, попечители и социальные работники, осуществляющие уход за детьми-инвалидами) Федеральный закон "О социальной защите инвалидов в РФ" от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ

3.4 Инвалиды вследствие Чернобыльской катастрофы и аварии на ПО "Маяк" Федеральный закон "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" от 11 декабря 1996 г. N 149-ФЗ. Федеральный закон "О социальной защите граждан РФ, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 г. на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча" от 26 ноября 1998 г. N 175-ФЗ

4 Лицо, сопровождающее инвалида войны 1 группы Федеральный закон "О ветеранах" от 02.01.2000 N 40-ФЗ

5 Лица, сопровождающие инвалидов других категорий По решению соответствующих органов власти субъектов РФ

Пенсионеры и ветераны (группа "П")

6 Ветераны труда (при выходе на пенсию) Федеральный закон "О ветеранах" от 2 января 2000 г. N 40-ФЗ

7 Участники Великой Отечественной войны-"-8 Военнослужащие, проходившие военную службу в воинских частях, учреждениях, военно учебных заведениях, не входивших в состав действующей армии, в период с 22 июня 1941 г. по 3 сентября 1945 г. не менее шести месяцев, и военнослужащие, награжденные орденами или медалями СССР за службу в указанный период-"-9 Лица, работавшие на предприятиях, в учреждениях и организациях города Ленинграда в период блокады с 8 сентября 1941 г. по 27 января 1944 г. и награжденные медалью "За оборону Ленинграда", и лица, награжденные знаком "Житель блокадного Ленинграда" Федеральный закон "О ветеранах" от 2 января 2000 г. N 40-ФЗ

10 Лица, работавшие в период ВОВ на объектах противовоздушной обороны, местной противовоздушной обороны, строительстве оборонительных сооружений, военно-морских баз, аэродромов и других военных объектов в пределах тыловых границ действующих фронтов, операционных зон действующих флотов, на прифронтовых участках железных и автомобильных дорог

11 Лица, проработавшие в тылу в период с 22 июня 1941 г. по 9 мая 1945 г. не менее шести месяцев, исключая период работы на временно оккупированных территориях СССР, либо награжденные орденами и медалями СССР за самоотверженный труд в период ВОВ Федеральный закон "О ветеранах" от 2 января 2000 г. N 40-ФЗ

12 Ветераны боевых действий-"-13 Ветераны военной службы и ветераны государственной службы (по достижении возраста, дающего право на пенсию по старости). Родители и супруги погибших (умерших) инвалидов войны, участников ВОВ и ветеранов боевых действий-"-14 Бывшие несовершеннолетние узники фашизма Указ Президента РФ "О предоставлении льгот бывшим несовершеннолетним узникам концлагерей, гетто и других мест принудительного содержания, созданных фашистами и их союзниками в период второй мировой войны" от 15 октября 1992 г. N 1235

15 Лица, подвергшиеся политическим репрессиям в виде лишения свободы, ссылки, высылки, направления на спецпоселение, привлечения к принудительному труду в условиях ограничения свободы и иным ограничениям прав и свобод, необоснованно помещавшиеся в психиатрические лечебные учреждения и впоследствии реабилитированные, имеющие инвалидность или являющиеся пенсионерами Закон РФ "О реабилитации жертв политических репрессий" от 3 сентября 1993 г. N 5698-1

16 Другие категории пенсионеров По решениям соответствующих органов власти субъектов РФ (за счет средств местных бюджетов)

Военнослужащие (группа "ВС")

17 Военнослужащие Минобороны России (офицеры, прапорщики и мичманы, курсанты военных образовательных учреждений, сержанты, старшины, солдаты и матросы, проходящие военную службу по призыву или поступившие на военную службу по контракту) Федеральный закон "О статусе военнослужащих" от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ

18 Военнослужащие МЧС России-"-19 Военнослужащие Минсвязи России-"-20 Военнослужащие Минатома России-"-21 Военнослужащие железнодорожных войск-"-22 Военнослужащие строительных войск-"-23 Военнослужащие органов Федеральной службы безопасности Российской Федерации Федеральный закон "Об органах Федеральной службы безопасности в Российской Федерации" от 3 апреля 1995 г. N 40-ФЗ

24 Военнослужащие внутренних войск МВД России Федеральный закон "О внутренних войсках Министерства внутренних дел РФ" от 6 февраля 1997 г. N 27-ФЗ

25 Личный состав Государственной противопожарной службы (при исполнении служебных обязанностей) Федеральный закон "О пожарной безопасности" от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ

26 Офицеры, прапорщики и мичманы, уволенные с военной службы, имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более Федеральный закон "О статусе военнослужащих" от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ

27 Граждане из подразделений особого риска Закон РФ "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" от 18 июня 1992 г. N 3061-1

28 Жены погибших военнослужащих Закон СССР "О неотложных мерах по улучшению пенсионного обеспечения и социального обслуживания населения" от 1 августа 1989 г. N 313-1

Работники органов власти и управления (группа "ВА")

29 Члены Совета Федерации Федерального Собрания РФ Федеральный закон "О статусе члена Совета Федерации Федерального Собрания и статуса депутата Государственной Думы Федерального Собрания РФ" от 5 июля 1999 г. N 133-ФЗ

30 Депутаты Государственной Думы Федерального Собрания РФ-"-31 Помощники, сопровождающие депутатов Государственной Думы Федерального Собрания РФ-"-32 Лицо, сопровождающее депутата Государственной Думы Федерального Собрания РФ - инвалида I группы-"-33 Судьи Конституционного Суда РФ (действующие и ушедшие в отставку) Указы Президента РФ от 14 сентября 1995 г. N 941 "О мерах по обеспечению материальных гарантий независимости судей Конституционного Суда РФ" и от 15 сентября 1995 г. N 947 "Об обеспечении деятельности Конституционного Суда РФ"

34 Судьи (действующие и ушедшие в отставку) Закон Российской Федерации "О статусе судей в РФ" от 26 июня 1992 г. N 3132-1

35 Судебные приставы-исполнители Федеральный закон "О судебных приставах" от 21 июля 1997 г. N 118-ФЗ

36 Мировые судьи Федеральный закон "О мировых судьях в Российской Федерации" от 17 декабря 1998 г. N 188-ФЗ

37 Прокуроры и следователи, научные работники (прокурорские работники) Федеральный закон "О прокуратуре" от 17 ноября 1995 г. N 168-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 10 февраля 1999 г. N 31-ФЗ)

38 Должностные лица таможенных органов Федеральный закон "О службе в таможенных органах РФ" от 21 июля 1997 г. N 114-ФЗ

39 Сотрудники оперативных подразделений и подразделений физической защиты федеральных органов налоговой полиции Закон РФ "О федеральных органах налоговой полиции" от 24 июня 1993 г. N 5238-1

40 Сотрудники милиции, следователи органов внутренних дел Закон РФ "О милиции" от 18 апреля 1991 г. N 1026-1

41 Сотрудники федеральной фельдъегерской службы Федеральный закон "О федеральной фельдъегерской связи" от 17 декабря 1994 г. N 67-ФЗ

42 Работники уголовно-исполнительной системы Закон РФ "Об учреждениях и органах, исполняющих уголовные наказания в виде лишения свободы" от 21 июля 1993 г. N 5473-1

43 Работники Российской транспортной инспекции Положение о Российской транспортной инспекции Министерства транспорта РСФСР, утвержденное Постановлением Правительства РСФСР от 26 ноября 1991 г. N 20

44 Депутаты законодательных органов власти субъектов Федерации, городов и районов По решениям соответствующих органов власти субъектов РФ

45 Работники других местных органов власти и управления По решениям соответствующих местных органов власти (за счет средств местных бюджетов)

Работники других организаций и прочие категории граждан (группа "ПР")

46 Герои Советского Союза, Герои РФ, полные кавалеры ордена Славы Закон РФ "О статусе Героев Советского Союза, Героев РФ и полных кавалеров ордена Славы" от 15 января 1993 г. N 4301-1

47 Герои Социалистического Труда, полные кавалеры ордена Трудовой славы Федеральный закон "О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы" от 9 января 1997 г. N 5-ФЗ

48 Граждане, награжденные знаком "Почетный донор России" или "Почетный донор СССР" Закон РФ "О донорстве крови и ее компонентов" от 9 июня 1993 г. N 5142-1

49 Участники ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС в 1986 - 1987 гг. и аварии на ПО "Маяк" в 1957 - 1958 гг. Закон РФ "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" от 11 декабря 1996 г. N 149-ФЗ. Федеральный закон "О социальной защите граждан РФ, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 г. на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча" от 26 ноября 1998 г. N 175-ФЗ

50 Водители и кондукторы автобусов предприятий транспорта общего пользования Постановление Совета Министров РСФСР от 1 июля 1969 г. N 399. Распоряжение Совета Министров СССР от 30 декабря 1987 г. N 2807

51 Водители троллейбусов и трамваев Распоряжение Совета Министров СССР от 30 декабря 1989 г. N 2289-р

52 Работники дорожных органов Постановление Совета Министров РСФСР от 25 января 1972 г. N 64

53 Работники санитарно-эпидемиологической службы (в пределах обслуживаемых административных территорий) Постановление Правительства РФ от 1 апреля 1993 г. N 264

54 Почтальоны организаций федеральной почтовой связи (при исполнении ими служебных обязанностей) Федеральный закон "О почтовой связи" от 17 июля 1999 г. N 176-ФЗ

55 Социальные работники, занятые в государственном и муниципальном секторах социального обслуживания (если их профессиональная деятельность связана с разъездами) Федеральный закон "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов" от 2 августа 1995 г. N 122-ФЗ

56 Члены добровольных народных дружин при исполнении обязанностей по охране общественного порядка Постановление Совета Министров СССР от 20 мая 1974 г. N 379

57 Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, находящиеся в детских домах, в школах-интернатах, средних профессионально-технических училищах, высших и средних специальных учебных заведениях Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 июля 1987 г. N 872 "О мерах по дальнейшему улучшению воспитания, обучения и материального обеспечения детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей"

58 Дети и их родители из многодетных семей Указ Президента РФ "О мерах по социальной поддержке многодетных семей" от 5 мая 1992 г. N 431

59 Другие категории граждан По решению соответствующих местных органов власти (за счет средств местных бюджетов)

Каждый гражданин, получивший деньги от продажи квартиры, обязан оплатить налог.

Можно ли уменьшить его сумму или вообще не платить НДФЛ, при каких условиях гражданин может использовать право на вычет?

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 467-39-65 . Это быстро и бесплатно !

Основные правила удержания НДФЛ

Все физические лица, осуществляющие сделки с недвижимым имуществом на территории страны, обязаны платить налоги. Согласно положениям ст. 210 НК РФ все средства, вырученные от такой деятельности, признаются доходом и подлежат обложению НДФЛ по ставкам:

13 % для граждан РФ;
30% для иностранцев (лиц, находящихся в стране менее 183 календарных дней в году).

До 2016 года НДФЛ рассчитывался как процент от стоимости квартиры, обозначенной в договоре, заключенном между продавцом и покупателем.

С начала 2016 года порядок исчисления этого налога изменился, цена реализации используется только в том случае, если она не меньше 70 % от цены, указанной в государственном кадастре.

Например, недвижимость реализована за 4 000 000 рублей, а в реестре ее оценка соответствует 6 000 000 рублей. Налог начисляется с большей, кадастровой оценки, умноженной на 0.7, т.е. с суммы в 4 200 000 рублей.

Согласно п.1 и п.2 ст.220 НК РФ плательщики (как граждане РФ, так и иностранцы) могут вычесть из налогооблагаемой базы сумму фактически понесенных затрат на покупку недвижимости, либо получить вычет до 1 000 000 рублей.

Пользоваться вычетом можно каждый год, но не более одного раза.

Гражданин обязан самостоятельно исчислить и оплатить сумму НДФЛ в бюджет, а также предоставить декларацию в инспекцию по форме 3-НДФЛ в срок до 30 апреля года, следующего за датой сделки.

То есть, по сделкам с жилой недвижимостью, совершенным в течение 2019 года, нужно отчитаться, подав декларацию до 30 апреля 2020 года. Если указанный срок будет пропущен, налоговая имеет право провести проверку и взыскать сумму в принудительном порядке.

Гражданин обязан оплатить исчисленный налог в срок до 15 июля года, следующего за годом совершения сделки. Также перечислить средства можно одновременно с подачей декларации.

Если гражданин пропустит указанный срок и вовремя не сделает платеж, налоговая имеет право начислить пени или взыскать штраф в размере до 20% от суммы сделки. Более суровое наказание грозит злостным уклонистам, им могут насчитать сумму штрафа порядка 40%.

Советуем почитать:

Законные способы сэкономить: как не платить налог с продажи квартиры?
Порядок уплаты налога с продажи квартиры. Расчет суммы и освобождение от НДФЛ
Всегда ли платится налог с продажи квартиры и с какой суммы взимается НДФЛ?
Налоги при продаже старой и покупке новой квартиры. Нюансы для жилья, находящегося в собственности менее 3 лет
Как сэкономить на выплате налога с прибыли при продаже квартиры, приобретенной в ипотеку?

Кто освобождается от уплаты?

Особенности предоставления льгот по НДФЛ оговорены в ст. 217 и ст. 217.1 НК РФ.

Согласно этим статьям, продавец получает освобождение от уплаты налога, если владел жильем более установленного законом минимального срока, составляющего 5 лет.

Это правило распространяется только на недвижимость, купленную после января 2016 года (по сделкам, осуществленным до этой даты, действует прежний срок, равный 3 годам).

Если продавец получил квартиру в дар, по наследству от близкого родственника, по договору ренты или в результате приватизации, он может продать её через 3 года и также будет освобожден от уплаты налога.

Например, жилье было куплено 16.05.2017 года, следовательно, пятилетний срок истечет только 16.05.2022 года. Исключением являются случаи, когда имущество переходит в порядке наследования от близкого родственника. Здесь срок отсчитывается с того момента, когда стало известно об открытии наследства, а не с момента получения свидетельства.

НК РФ (п. 6 ст. 217.1) наделяет региональные власти полномочиями самостоятельно устанавливать минимальный срок как для отдельных льготных категорий граждан, так и для всех налогоплательщиков. По решению властей срок может быть не только уменьшен, но и приравнен к нулю.

Ст. 217.1 дает продавцу квартиры право использовать при расчете НДФЛ вычеты – имущественный (не более 1 000 000 рублей) или в виде суммы расходов, понесенных на покупку недвижимости. При реализации недвижимости, приобретенной после 2016 года, продавец может не платить НДФЛ, если:

цена продажи составляет не менее 70% от той, которая значится в кадастровом реестре;
разница между ценой продажи и имущественным вычетом отрицательная или равна 0;
разница между ценой продажи и затратами на покупку, ремонт квартиры отрицательная или равна 0.

В последнем случае налоговая инспекция обязательно потребует предоставления декларации и документов, подтверждающих факт оплаты расходов, которые заявлены к вычету. Если налогоплательщик не соблюдет данное требование, в предоставлении льготы ему откажут.

Платит ли НДФЛ инвалид?

Гл. 23 НК РФ не содержит особого перечня лиц, которые бы полностью освобождались от уплаты НДФЛ.

Плательщиками являются как резиденты, так и нерезиденты, получающие прибыль от трудовой деятельности на территории страны.

Инвалиды всех групп не являются исключением из правил, как и остальные граждане, они обладают правом использовать льготы, предоставляемые ст. 217.1 НК РФ.

При расчете сумм, с которых исчисляется данный налог, каждый гражданин имеет право применить один из двух видов льгот и уменьшить сумму НДФЛ за счет:

имущественного вычета, сумма которого не превышет 1 000 000 рублей;
вычета, равного сумме фактических затрат, связанных с приобретением недвижимости в собственность.

В законе нет никаких ограничений по размеру такого вычета, главное условие – траты должны быть документально подтверждены счетами-фактурами, актами выполненных работ, чеками и товарными чеками с синими печатями и подписями.

Как и все остальные категории граждан, инвалиды освобождаются от уплаты НДФЛ при условии, если квартира находилась в собственности у продавца не менее предусмотренного ст. 217.1 НК РФ минимального срока владения:

более 5 лет для квартир, приобретенных после 2016 года;
более 3 лет для квартир, приобретенных до 2016 года.

Сборы при реализации собственности близкому родственнику

В отличие от дарения или наследования, продажа квартир родственнику, считающемуся по закону близким, облагается НДФЛ по ставке 13%. При этом продавец имеет право на получение вычета, а вот покупатель – нет.

Объяснения содержатся в ст. 220 НК РФ, которая прямо указывает на то, что покупка объектов недвижимости лицом, признаваемым по закону взаимозависимым, вследствии родственных отношений, может негативно сказываться как на условиях договора, так и экономических результатах.

Например, родственники могут договориться между собой о переоформлении права собственности на квартиру без фактической передачи денежных средств, что повлечет необоснованное возмещение сумм налога из бюджета.

Согласно п. 1 ст. 20 НК РФ взаимозависимыми считаются лица, состоящие в близком родстве:

супруги, состоящие в официальном браке;
родители, опекуны или усыновители;
дети (родные, усыновленные или взятые под опеку);
сестры и братья.

Сделку могут проверить на «экономическую целесообразность», например, на соответствие продажной и рыночной цен (для квартир, приобретенных до 2016 года) и в случае большого расхождения доначислить налог продавцу.

По жилью, приобретенному после 2016 года, проводится проверка на соответствие кадастровой стоимости, а при отсутствии последней – рыночной.

Так же вопросы у налоговой могут возникнуть в случае отсутствия должным образом оформленного договора и документов, подтверждающих факт передачи денежных средств.

Если пакет документов не предоставлен или цена продажи объекта занижена, сделку могут признать недействительной, а в отношении участников возбудить уголовное дело.

При продаже недвижимости, находившейся в собственности более минимального срока владения, установленного ст. 217.1 НК РФ, бывший владелец так же освобождается от уплаты НДФЛ.

Минимизировать или вообще избежать уплаты налога можно, главное правильно применить положения ст. 227.1 НК РФ.

Не нужно подавать декларацию и платить НДФЛ, если квартира была в собственности более минимально установленного срока владения. Также стоит помнить о штрафных санкциях за неуплату, либо занижение суммы НДФЛ.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас

Покупаем квартиру в ипотеку.

Объект - двушка в Москве; владельцы – мать-пенсионерка, являющаяся инвалидом 2 группы (2/3 квартиры), и сын (1/3). Оба прописаны здесь же. Основание владения – договор купли-продажи 20-летней давности.

Сделка с альтернативой:

на полученные от нас за свою двушку деньги продавцы планируют купить две квартиры – в Москве (для сына) и в Подмосковье (для матери). При этом московская альтернатива них НЕ подобрана, подмосковная – есть (авансирована).

Сроки сделки начинают поджимать - владельцы подмосковной альтернативы торопят. В итоге наши продавцы предлагают провести сделку только с одной альтернативой – на Подмосковье.

То есть мы покупаем у них двушку, на полученные деньги они в этот же день приобретают свой подобранный подмосковный вариант. А на оставшиеся средства в дальнейшем не спеша подбирают себе московскую квартиру.

И вот собственно проблемный момент:

мать готова на сделку только при условии, что мы ей позволим остаться прописанной в той квартире, которую она нам продает, - даже после перехода прав собственности к нам. До тех пор, пока они не приобретут квартиру в Москве, куда она сможет выписаться. Мотивирует это боязнью потерять московскую пенсию и льготы на лечение.

При этом продаваемая квартира – ее единственное жилье и таким и останется после нашей с ней сделки, т.к. подмосковная альтернатива будет оформляться на сына.

То есть по итогу сделки купли-продажи мы получим прописанную на нашей свежеприобретенной квартире пенсионерку-инвалида 2 группы с неясной перспективой выписки, у которой это к тому же единственное жилье.

На наше предложение выписаться до сделки - категорический отказ.

На предложение заложить под выписку часть денег (300-500 тыс.), чтобы она могла получить эту сумму, только предъявив документы о выписке из проданной нам квартиры, - также отказ.

Фактически она просит поверить в ее будущую выписку из квартиры «под честное слово». Под него же она обещает физически освободить квартиру в оговоренные в ДКП сроки, переехав в купленную подмосковную квартиру.

Ситуация осложняется тем, что за подмосковной альтернативой оказался огромный долг за коммуналку – 200-300 тыс. руб. (владельцы, со слов, живут за границей, квартира пустует). А значит, вполне может случиться ее арест прямо в период регистрации прав.

При этом в плане продажи мать не очень мотивирована – ей нравятся ее квартира и район, она не хочет ничего менять и идет на продажу скорее под давлением сына.

Как следствие, оставаясь прописанной в проданной нам квартире, она вполне может захотеть продолжать в ней проживать или, как минимум, бесконечно оттягивать сроки выезда.

- Как защититься от такой ситуации до сделки?

- Стоит ли вообще рисковать идти на такую сделку? Или лучше отложить, настаивая на подборе московской альтернативы с выпиской в нее? Для нас откладывание будет связано с финансовыми потерями, истекает выгодная ипотека.

- Что мы сможем предпринять, если после сделки события будут развиваться по плохому сценарию - наша продавец-инвалид не выпишется и будет продолжать проживать в проданной нам квартире?

Насколько мы поняли, выписать и выселить принудительно по суду пенсионера-инвалида 2й группы из его единственного жилья – задача крайне сложная и занимающая не менее полугода. Не каждый суд выселит инвалида. В плохом случае ей и вовсе могут присудить доживание в этой квартире. А даже если суд и выпишет ее, это легко оспорить.

Кроме того, если она-таки согласится и выпишется до сделки, что помешает ей пойти и втихаря обратно прописаться в продаваемом жилье, пока права еще не перешли к нам? Выписка вроде бы занимает до 5 дней. Что мешает ей выписаться за 5 дней до сделки, на сделке предъявить, что выписалась, и сразу пойти опять прописаться заново?

Дополнительная информация, которая может иметь значение:

У нас есть риэлтор, которая всесторонне и тщательно проверяет квартиру и личности собственников (ЕГРН/ЕГРП, Ф1, запросы в полицию, в НД и ПНД и прочая). Планируется медицинское освидетельствование собственницы-пенсионерки в день сделки. Сделка подразумевает обязательный нотариат. У нотариуса будет вестись видеозапись.

Ответы юристов ( 4 )

Как защититься от такой ситуации до сделки?

В идеале на момент совершения сделки в квартире не должно быть зарегистрированных лиц + в договор включено обязательно собственников сняться с регистрационного учета до сделки.

Совсем в идеале — оплата в рассрочку, последнюю часть которой продавец получает только после регистрации права собственности.

Стоит ли вообще рисковать идти на такую сделку?

На Вас, как на покупателях квартиры, наличие/отсутствие альтернативной сделки не отразится, если в Вашем договоре купли-продажи не будет каких-либо оговорок на эту тему. Альтернативная сделка важна только в случае, когда происходит продажа доли несовершеннолетнего. В Вашем случае доли продают взрослые дееспособные лица — они могут вообще ничего себе не покупать. После подписания договора и его регистрации это будут их личные трудности. Отсутствие альтернативной сделки не даст им права расторгнуть договор с Вами либо приостановить регистрацию.

Что мы сможем предпринять, если после сделки события будут развиваться по плохому сценарию — наша продавец-инвалид не выпишется и будет продолжать проживать в проданной нам квартире?

По поводу проживания — в договоре нужно указать срок, когда жильцы должны выехать и сняться с регистрационного учета. В случае, если таких условий в договоре нет, после регистрации сделки Вы в любом случае сможете в судебном порядке снять с регистрационного учета как бабушку, так и ее сына.

ст. 35 Жилищного кодекса РФ

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В Вашем случае право пользования прекращено в связи с заключением договора купли-продажи, по которому Вам, как покупателям, передается право собственности (которое включает владение, пользование и распоряжение имуществом). Соответственно, продавец передал право пользование Вам, а сам его утратил. Далее — см. ст. 35 ЖК РФ (выше).

после регистрации сделки Вы в любом случае сможете в судебном порядке снять с регистрационного учета как бабушку, так и ее сына.

Андрей Борисович Степанов

Основной вопрос такой: влияет ли на решение суда при выселении по суду факт наличия у пенсионерки инвалидности и того, что это у нее единственное жилье?

То есть инвалида с единственным жильем выселить так же просто, как и любого другого человека?

Это не усложнит процесс?

Юридического значения эти обстоятельства иметь не будут. Судья, конечно, может посочувствовать бабушке, но вынести решение в ее пользу не сможет, поскольку не сможет сослаться на нормы права, которые позволяют сохранить за ней право пользования проданной долей.

Насколько мы поняли, выписать и выселить принудительно по суду пенсионера-инвалида 2й группы из его единственного жилья – задача крайне сложная и занимающая не менее полугода. Не каждый суд выселит инвалида. В плохом случае ей и вовсе могут присудить доживание в этой квартире. А даже если суд и выпишет ее, это легко оспорить.

Задача для юриста/адвоката не сложная, перспективы спора положительные. Наличие инвалидности и тот факт, что квартира являлась единственным жильем, не будет иметь значения для суда, во всяком случае юридического. Поскольку бабушка не подарила долю, а продала ее, получила за это деньги и может обеспечить себя жильем. Если по какой-либо причине она останется без жилья — на Вас это не может отразиться, если все условия договора Вами выполнены. Что касается сроков — да, это не менее 2-3 месяцев, не считая сроков возможного обжалования решения суда. Результат будет положительным для Вас, но спор займет время + вы понесете расходы на юридические услуги (юрист/адвокат по такой категории дел нужен обязательно).

Кроме того, если она-таки согласится и выпишется до сделки, что помешает ей пойти и втихаря обратно прописаться в продаваемом жилье, пока права еще не перешли к нам? Выписка вроде бы занимает до 5 дней. Что мешает ей выписаться за 5 дней до сделки, на сделке предъявить, что выписалась, и сразу пойти опять прописаться заново?

Такое вряд ли возможно, но в качестве подстраховки можно включить в договор условие о том, что снятие с регистрационного учета до сделки — обязанность продавца.

Наталья, и еще один момент, Вы не высказывали сомнений по этому поводу, но хочу обратить Ваше внимание на следующие риски.

Любая сделка, в том числе по продаже квартиры, может быть оспорена в суде в том случае, если удастся доказать, что в момент ее совершения продавец не осознавал значения своих действий. В зону риска обычно попадают сделки с людьми хотя и не лишенными дееспособности, но имеющими психические заболевания, а также сделки с пожилыми людьми и людьми, имеющими тяжелые заболевания. Дело в том, что изменения в психике могут быть кратковременными, вызванными приемом определенных лекарственных препаратов. Поэтому с учетом возраста бабушки и наличия у нее инвалидности, имеет смысл попросить ее в день сделки получить справку в психо-неврологическом диспансере (услуга оказывается на платной основе), даже за ваш счет. В будущем это сведет к минимуму риски оспаривания договора со ссылкой на здоровье бабушки.

Андрей Борисович, спасибо. В день сделки — непосредственно за час до нее прямо в офисе нотариуса — у нас запланировано медицинское освидетельствование нашей продавца врачом, специализирующимся на таких процедурах. Если я не путаю, фамилия врача Лапин (Москва). Оплачиваем освидетельствование мы (покупатели).

Возраст у продавца некритичный (менее 70). Но! она недавно прошла лечение от онкологического заболевания, в том числе и химиотерапию. А подобное лечение, насколько мне известно, как раз может быть расценено как вызывающее изменения в психике и послужить поводом для попыток оспорить сделку в дальнейшем.

Поэтому если врач после освидетельствования посоветует не совершать сделку, мы от сделки откажемся.

Наталья, тут все верно. Здесь очень важно определить, может ли она понимать значение своих действий и руководить ими, а также нет ли у неё психических заболеваний, препятствующих к заключению сделки.

Вы действуете правильно! Вероятнее всего, врач не найдет препятствий для сделки, поскольку если действительно человек не может понимать значение своих действий — это видно невооруженным взглядом. Просто в отсутствие такой справки есть соблазн со стороны недобросовестных продавцов обратиться в суд, в надежде на удачное стечение обстоятельств — а вдруг? Их иск суд не удовлетворит, но ответчик потратит нервы и время. Справка же изначально делает такой иск бесперспективным.

И в заключение — даже если Вашу сделку сопровождает риэлтор, желательно показать договор юристу/адвокату, поскольку риэлторы, как правило, юридического образования не имеют и риски в полной мере оценить не могут. Опять же он является лицом, заинтересованным заключить сделку при любых обстоятельствах, независимо от рисков ее оспаривания в будущем.

На Вас, как на покупателях квартиры, наличие/отсутствие альтернативной сделки не отразится, если в Вашем договоре купли-продажи не будет каких-либо оговорок на эту тему.

Андрей Борисович Степанов

Мы исходим из того, что при покупке продавцами московской альтернативы сделка для нас становится безопаснее, тк дальнейшее развитие событий становится понятнее: вот квартира, куда пенсионерка выпишется, прописка там будет также московская. Она не потеряет пенсию и льготы. Ей чисто логически незачем цепляться за прописку именно в нашей новокупленной квартире. А если и будет цепляться — выселим по суду, и будет проще, тк это будет уже не единственное ее жилье. То есть все становится предсказуемым.

Если же московская квартира не покупается, то у пенсионерки появляется причина тянуть с выпиской, а и переезд она при наличии регистрации может тянуть бесконечно…

Все верно, в случае покупки альтернативной квартиры у продавца не будет необходимости сохранять прописку по прежнему месту жительства. Соответственно, меньше шансов, что она обратиться в суд. Хотя юридических оснований сохранить за ней право проживания нет, но для Вас это создаст неудобства. Соглашаться ли на сделку при таких обстоятельствах зависит в первую очередь от привлекательности квартиры для Вас. Возможно, имеет смысл попросить скидку в размере возможных судебных издержек, связанных со снятием пенсионерки с учета.

Наталья, здравствуйте!

— Как защититься от такой ситуации до сделки?

В данном случае все зависит от вашего желания покупки такой квартиры+ наличие грамотного договора купли-продажи. Тут следует поддержать коллегу Степанова А.Б., действительно никаких особых проблем в ней, нет. Важно понимать, что во-первых договор будет подлежать нотариальному удостоверению поскольку Продавцы являются дольщиками:

Статья 42. Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Во-вторых сразу оговорить именно срок выписки продавца.

В-третьих ваша сделка по купли-продаже никак не связана с их сделками.

— Стоит ли вообще рисковать идти на такую сделку? Или лучше отложить, настаивая на подборе московской альтернативы с выпиской в нее? Для нас откладывание будет связано с финансовыми потерями, истекает выгодная ипотека.

Да, при грамотно составленном договоре никаких проблем не будет. Если не будет менять регистрации, то в судебном порядке все решится. Уже пояснил, что сделка у Вас никак не связана с последующими сделками продавца.

— Что мы сможем предпринять, если после сделки события будут развиваться по плохому сценарию — наша продавец-инвалид не выпишется и будет продолжать проживать в проданной нам квартире?

В судебном порядке все решается. Тем более все документы будут составлены о них Вы пишете в доп. сведениях.

Кроме того, если она-таки согласится и выпишется до сделки, что помешает ей пойти и втихаря обратно прописаться в продаваемом жилье, пока права еще не перешли к нам? Выписка вроде бы занимает до 5 дней. Что мешает ей выписаться за 5 дней до сделки, на сделке предъявить, что выписалась, и сразу пойти опять прописаться заново?

Да, действительно ничего ей это сделать не мешает. Но опять же ничто не мешает собственнику через суд выселить лицо. Она не является лицом, за которым право проживания сохраняется. Тем более грамотно написанный договор, в части конкретного срока выписки защитит Ваши интересы. Я бы еще включил штраф, неустойку, чтобы лицо стимулировать к исполнению своих обязательств и смене регистрации.

У нас есть риэлтор, которая всесторонне и тщательно проверяет квартиру и личности собственников (ЕГРН/ЕГРП, Ф1, запросы в полицию, в НД и ПНД и прочая). Планируется медицинское освидетельствование собственницы-пенсионерки в день сделки. Сделка подразумевает обязательный нотариат. У нотариуса будет вестись видеозапись.

На мой взгляд, что это идеальный вариант проведения сделки.

Читайте также: