Продажа квартиры инвалидом пенсионеркой

Нужно ли платить пенсионеру налог с продажи квартиры ? Отечественное законодательство отвечает на данный вопрос положительно. Продавцу пенсионного возраста потребуется продекларировать доход и погасить налог с продажи недвижимости, находящейся в собственности. Для каждого налогоплательщика устанавливаются рваные правила, при этом возраст человека непринципиален. Однако существуют ситуации, при которых налог с реализации имущества отсутствует.

Если пожилой человек продает квартиру, то с полученных денежных средств ему придется погасить налог в размере 13%. Предельная сумма налога в рассматриваемой ситуации – 260 тысяч рублей . Требовать большей суммы работники налоговых органов не вправе.

Налог с продажи квартиры для пенсионеров в 2020 году

В настоящее время российским пенсионерам предоставляются самые разные преференции, субсидии, дотации, социальные выплаты. Надо отметить, что такого рода послабления и льготы обеспечиваются государством в достаточно большом количестве, затрагивая разнообразные направления и условия жизнедеятельности граждан, актуальные на современном этапе развития общества.

В итоге закономерен вопрос — за что же платится. Ответим — уплачивается НДФЛ (на доходы физических лиц) 13% при продаже имущества, которое и считается доходом. Налог с продажи квартиры в 2020 году новый закон Вопрос о том, налог от продажи квартиры в 2020 г. Действуют в РФ льготы стандартные и социальные, имущественные и профессиональные. В отношении сделки купли-продажи, действуют имущественные налоговые льготы. Предоставляются они в виде вычета.

Если перед пенсионером встал вопрос, надо ли платить налог при продаже квартиры в 2020 году и сколько это будет стоить, если минимальный период владения недвижимостью не соблюден, в качестве снижения суммы вполне возможно воспользоваться фиксированным имущественным вычетом. В 2020 году он по-прежнему составляет 1 миллион рублей.

Вопрос этот важен для рассмотрения, потому что для многих пенсионеров начисляемая пенсия – единственный источник дохода, и зачастую для многих уплата дополнительных взносов, в том числе налогов, тяжелое бремя.

Применение имущественного вычета

Теперь в налоговой инспекции будет учитываться не только стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи. Налоговики произведут свой расчет – умножат кадастровую стоимость объекта на коэффициент 0,7, и если размер полученной суммы будет выше, чем указано в налоговой декларации, расчет стоимости будет произведен по полученному результату, а не по указанному гражданином.

Иногда при расчете стоимости необходимого налога могут возникнуть определенные вопросы. Как правило, они возникают вследствие того, что кадастровая стоимость, то есть кадастровая оценка объекта на первый день года заключения сделки не определена еще. В этом случае налог на доходы физических лиц будет браться с той стоимости объекта, которую прописывают в договоре.

Налог с продажи квартиры в 2020 году

Таким образом, если у пенсионера имеется две квартиры и два гаража, освобождение от налога от получает только по 1 квартире и 1 гаражу. За владельцем сохраняется право выбора, какой из объектов выбрать для освобождения от налога. В целях экономии, как правило, выбирают более дорогую недвижимость.

Доходы больше расходов . Тогда НДФЛ уплачивают с разницы. Например, Иванова получила квартиру в дар от сына, но вложила в ремонт свои деньги в размере 450 000 руб. Через 2 года она продала жилье за 2 000 000 руб. Т. к. минимальный срок не прошел, то платить налог придется. Однако его можно уменьшить, предоставив документы и чеки по ремонту. Тогда НДФЛ будет удержан из разницы, т. е. с 1 550 000 руб. Плата составит 201 500 руб.
Доходы равны расходам или меньше их . Тогда НДФЛ платить не придется. Например, такое возможно, если человек продает квартиру по той же или меньшей стоимости, чем он купил.

Важный нюанс – нужно правильно определить дату, от которой будет начинаться отсчет этих 3 – 5 лет. Иначе можно попасть в ситуации, когда налог все же придется уплатить.

– Моя мама – пенсионерка, – приобрела квартиру 30 июля 2016 года, а продает в январе 2019 г. Нужно ли ей платить налог, подчиняется ли она общим правилам, будучи пенсионеркой?

Отвечает эксперт по недвижимости центра оказания услуг «Новостройка» Светлана Кириллова:

При определении налоговой базы при продаже квартиры нужно прояснить три основных момента.

Срок владения – от него зависит, есть ли у продавца право на получение имущественного налогового вычета.
Основание приобретения права собственности – от него зависит срок владения, необходимый для применения права на вычет.
Является ли продавец налоговым резидентом РФ – от этого зависит ставка налога.

По общему правилу имущественный налоговый вычет в размере полной стоимости имущества при продаже предоставляется, если срок владения имуществом не менее пяти лет. Но есть исключения. Этот срок сокращается до трех лет, если имущество приобретено:

по договору дарения от близких родственников;
по наследству от близких родственников;
в порядке приватизации;
по договору ренты.

Имущественным налоговым вычетом могут воспользоваться только налоговые резиденты. Никаких дополнительных льгот для пенсионеров в части уменьшения НДФЛ закон не предусматривает.

В Вашем случае срок владения составляет менее трех лет. Поэтому вне зависимости от основания приобретения права собственности максимальный имущественный налоговый вычет составит 1 млн рублей.

Однако есть и другой способ сократить налоговое бремя. Это уменьшение суммы полученного от продажи дохода на сумму расходов, связанных с покупкой этой квартиры.

Формула расчета налога: (доход – стоимость квартиры) х 13%.

Если квартира была приобретена без отделки, и это указано в договоре, в сумму расходов можно также включить расходы на отделку. Правда, только официально подтвержденные документами. Подтверждением будет чек, приходный ордер, договор поставки, договор выполнения работ, подряда и т. д. Это касается и подтверждения стоимости самой квартиры. Расписка продавца в получении оплаты квартиры признается подтверждающим документом.

Для получения имущественного налогового вычета необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Если квартира продана в 2019 году, декларация подается в 2020 году. Налог нужно заплатить до 1 июля 2020 года.

Отвечает юрист Аркадий Емельянов:

НК РФ, к сожалению, безразлично относится к социальному статусу продавца квартиры – пенсионер или трудоспособный гражданин. Таким образом, пенсионеры подчиняются общим правилам исчисления налога с доходов, полученного от продажи недвижимого имущества.

Как следует из вопроса, срок владения квартирой составляет менее пяти лет. Однако в зависимости от ряда обстоятельств, перечисленных в ст. 217.1. НК РФ (получение объекта в дар от членов семьи, приватизации, в порядке наследования), срок может быть равен и трем годам.

С учетом норм НК РФ и сведений в вопросе, доход, полученный от продажи такой квартиры, включается в налоговую базу в полном объеме (ст. 217 и 217.1 НК РФ).

Однако не все так безнадежно и в этой ситуации. Есть статья 220 НК РФ, где подробно указаны легальные способы минимизации налоговых обязательств перед государством.

При реализации квартиры пенсионер может уменьшить свой доход на вычеты:

1 млн рублей (что, например, для Москвы ничтожно мало);
или вместо этого вычета можно из суммы дохода вычесть расходы, понесенные на оплату квартиры (при наличии документов по оплате, включая и расписки от продавца); это, конечно, предпочтительнее, если сумма продажи квартиры существенно не занижалась продавцом.

При этом можно дополнительно при наличии расходов у пенсионера на лечение, приобретение лекарств, взносов на добровольное медицинское страхование для себя и/или супруга в 2019 году уменьшить доход от продажи квартиры на эти суммы в пределах 120 тысяч рублей (ст. 219 НК РФ). А еще можно уменьшить сумму доходов и на стандартные вычеты (ст. 218 НК РФ), но размер их мал.

Все указанные вычеты необходимо обязательно заявить при подаче декларации о доходах пенсионера в налоговый орган в 2020 году.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Для пенсионеров нет льгот при налоге с продажи. Единственное, на что может рассчитывать Ваша мама, – это предоставление всех стандартных налоговых вычетов, которые предусмотрены для резидентов РФ.

Можно предложить следующий вариант: при заполнении налоговой декларации заявить при продаже сумму, за которую данная квартира была приобретена, и попросить предоставить налоговый вычет в данной сумме. Учитывая, что объект был приобретен после 1 января 2016 года, к нему применяются новые правила налогообложения: налогооблагаемая база будет составлять 70% от кадастровой стоимости. В случае, если при продаже стоимость данного объекта будет превышать 70% или ранее была указана иная сумма, налог придется заплатить с разницы между суммой, указанной в договоре, и суммой, за которую был приобретен данный объект.

Отвечает налоговый юрист ООО «Лирио» Лилия Григорьева:

Поскольку минимальный срок владения квартирой (пять лет по общим основаниям и три года в случае получения квартиры в дар, наследство, по договору ренты или в рамках приватизации) не выдержан, налог на доходы физических лиц должен быть уплачен в полном объеме. Это 13% от суммы дохода, то есть стоимости продажи квартиры.

Данную сумму можно уменьшить за счет имущественного налогового вычета. При этом пенсионеры могут заявлять вычет не только на текущий и следующие периоды, но и на предыдущие периоды, но не более трех лет. Других льгот по налогу на доходы физических лиц для пенсионеров нет. Сумму дохода также можно уменьшить на сумму подтвержденного расхода при приобретении квартиры. Тогда налог будет исчисляться не со всей стоимости продажи, а с разницы между ценой покупки и ценой продажи квартиры.

Обращаем внимание, что получение налогового вычета – право, а не обязанность налогоплательщика. Налог будет начислен по общим основаниям на всю сумму продажи квартиры. Для уменьшения суммы налога к уплате необходимо подать в налоговый орган налоговую декларацию и комплект документов для получения налогового вычета или уменьшения дохода за счет учета произведенных расходов.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Пенсионеры освобождаются от имущественного налога, но не от налога на доход от продажи имущества (в частности, недвижимости). Продажа всех объектов недвижимости, приобретенных с 1 января 2016 года, не облагается налогом по истечении пяти, а не трех лет с момента перехода прав собственности. Квартиру, купленную 30 июля 2016 года, продать без уплаты налога можно только после 30 июля 2021 года.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Платит ли пенсионер налог с продажи квартиры? Отечественное законодательство отвечает на данный вопрос положительно. Продавцу пенсионного возраста потребуется продекларировать доход и погасить налог с продажи недвижимости, находящейся в собственности. Для каждого налогоплательщика устанавливаются равные правила, при этом возраст человека непринципиален. Однако существуют ситуации, при которых налог с реализации имущества отсутствует.

Основные сведения

Если пожилой человек продает квартиру, то с полученных денежных средств ему придется погасить налог в размере 13 %. Предельная сумма налога в рассматриваемой ситуации – 260 тысяч рублей. Требовать большей суммы работники налоговых органов не вправе.

Период нахождения квартиры в собственности, вычет, получение имущества в порядке наследования – все это влияет на наличие или отсутствие обязанности выплачивать НДФЛ с продажи жилья и предоставлять декларацию.

Период владения квартирой

Если жилье находилось у пожилого человека в собственности менее 3 лет, оно подвергается налогообложению. В том случае, когда пенсионер владел ею в течение 3 лет и дольше, то погашать налоги и декларировать продажу не придется. Раньше от налога высвобождались собственники квартир, которые владели жильем в течение 3 лет и больше, однако правительство РФ посчитало, что данный срок недостаточно продолжительный.

Иногда пенсионеры путают НДФЛ, уплачиваемый с проданного жилья, и имущественный налог. Ошибочно полагать, что освобождение от имущественного налога лишает их обязанности платить НДФЛ.

Имущественный вычет

Помимо этого, в качестве уменьшения суммы можно воспользоваться вычетом, если пожилой человек продает жилье и покупает новую квартиру в одном и том же налоговом периоде.

Его размер составляет 1 млн рублей. Вследствие этого полученный доход будет уменьшен на сумму вычета, который не больше 1 млн. Налог 13 % выплачивается с суммы денег, вырученных пенсионером при проведении сделки, за вычетом 1 млн.

Налог с недвижимости, полученной по наследству

С доставшейся по наследству недвижимости налог с ее продажи не оплачивается, если жилье было в собственности пенсионера в течение 3 лет и дольше. То же самое можно сказать и о недвижимости, полученной в дар либо переданной плательщику ренты по соглашению пожизненного содержания с иждивением.

Для подобного жилья наименьший период владения, после которого налоги не оплачиваются, не изменился и составляет по-прежнему 3 года. Также в этой ситуации необязательно подавать декларацию.

Как рассчитать длительность владения недвижимостью

Для того чтобы заполнить декларацию 3-НДФЛ при реализации жилья, потребуется установить период владения им.

Период нахождения жилья в собственности в случае с наследством начинает свой отсчет с того момента, как наследодатель скончался, то есть с даты открытия дела.
Если пенсионер приобрел жилье по ДДУ или по уступке права требования, то период владения недвижимостью начинается с даты оформления права собственности на нее.
В ситуации с покупкой квартиры у ЖКС период владения исчисляется с того момента, когда сумма паевых взносов целиком выплачена, а акт приема-передачи жилья оформлен и подписан.
Если жилье было приватизировано, то период владения им начинается с момента заключения соответствующего договора (при проведении процедуры до 1998 или оформления права собственности (после 1998).
В случае долевого владения период исчисляется с даты регистрации права на построенный объект. Дата подписания акта приема-передачи с компанией-застройщиком непринципиальна.

Как составить декларацию

Пожилой человек должен предоставить декларацию о полученных денежных средствах до 30 апреля того года, который идет за отчетным, – не позже. Если предельный срок выпадает на субботу или воскресенье, то документ необходимо вручить сотрудникам налоговых органов в ближайший рабочий день, следующий за крайним сроком.

Заполнить и сдать декларацию допускается в электронном и бумажном варианте – на выбор пенсионера. В последнем случае потребуется использовать темно-синюю или черную ручку. Необходимо избегать корректировок и помарок, иначе сотрудники налоговой службы не примут документ.

Налог оплачивается с 30 апреля по 15 июля, после того как заполненная декларация сдана.

Особенности уплаты налога

Следующим шагом пенсионеру потребуется направиться в локальное отделение ФНС, вручив сотрудникам учреждения такой пакет документации:

распечатанная декларация;
паспорт заявителя;
ИНН;
заявление на погашение налога после продажи жилья;
соглашение по купле-продаже имущественного объекта.

Данный список не является исчерпывающим.

Помимо личного посещения, есть и альтернативные варианты передачи документов:

отправка справок и бумаг в дистанционном режиме, через интернет, воспользовавшись веб-порталом госуслуг или официальным сайтом ФНС РФ;
отправка Почтой России заказным письмом с описью вложения.

Работники налоговых органов проверяют документы и предоставляют реквизиты для погашения налога.

Если заявитель не заполнит и не вручит декларацию в установленные законом сроки, а также допустит просрочку погашения налога, то за каждые 24 часа просрочки ему будут начисляться штрафные санкции.

Дополнительные нюансы

1. Некоторые продавцы ошибочно полагают, что если не заполнить декларацию и не вручить ее налоговым работникам в установленные сроки, то ФНС не будет проинформирована о совершившейся сделке. Однако в действительности данный налоговый орган узнает о проведении процедуры, когда в Росреестре будет зарегистрирован передачу права собственности или когда покупатель обратится к ним за налоговым вычетом в связи с приобретением жилья.

2. Помимо этого, некоторые собственники имущества специально занижают стоимость квартиры с целью предотвращения налогообложения. Однако при этом ст. 217 НК РФ утверждает следующее правило: сумма продажи недвижимого объекта не должна быть меньше 70 % от размера его кадастровой стоимости на начало того года, когда она была реализована.

3. Нерезиденты при продаже недвижимости вынуждены погасить налог в размере 30 % от полученной прибыли, при этом они не вправе воспользоваться преимуществами вычета.

Чтобы рассчитать налог на недвижимость, стоит воспользоваться онлайн-калькулятором, который находится на сайте ФНС. Потребуется выбрать вид налога, налоговый период, субъект РФ, после чего внести кадастровый № квартиры и другие запрашиваемые данные.

Подводим итоги

Таким образом, пенсионеры не могут воспользоваться какими-либо льготами при погашении налога с реализации жилья – ни на федеральном уровне, ни на региональном. Правительство РФ постановило, что вопрос об отмене налогового бремени для пожилых людей окончательно решен и в дальнейшем пересмотру не подлежит.

Предельный размер налога – 260 тысяч рублей.

Если пожилой человек продает квартиру после 5 и более лет владения либо стоимость жилья – 1 млн рублей и меньше, то от налогообложения он освобождается. Помимо этого, человек вправе воспользоваться преимуществами вычета на установленную законно сумму.

Заявителю потребуется грамотно заполнить декларацию и вручить ее вместе со всей документацией налоговым работникам, которые передадут реквизиты для погашения налога.

Специалисты советуют укладываться в сроки вручения документации и оплаты налогов, чтобы не столкнуться в дальнейшем с юридическими проблемами.

Что делать, если Вы выбрали квартиру, которая полностью удовлетворяет все Ваши запросы (стоимость, район, документация и так далее), но продавец данного жилья – пожилой человек? Какие подводные камни могут скрываться при совершении данной сделки? И к чему Вы должны быть готовы, покупая квартиру у людей, относящихся к «группе социального риска»?

«Группа социального риска» — что под этим подразумевается?

К данной группе относятся люди, к которым легко войти в доверие, благодаря чему их нетрудно обмануть и заставить продать свою квартиру на невыгодных условиях либо помимо воли собственника. В «группу социального риска» входят: инвалиды (зачастую одинокие), пожилые люди, а также те, кто изолирован от социума и не в состоянии самостоятельно защитить свои права.

Чем рискует покупатель, приобретая квартиру у пожилого человека?

Главной опасностью при заключении сделки с пожилым человеком или лицом, которое входит в «группу социального риска», является высокая вероятность ее оспаривания (как самим продавцом, так и третьими лицами — дальними и близкими родственниками, органами опеки и попечительства и т.д.) по причине недееспособности или ограниченной дееспособности продавца, не понимания серьёзности всех совершаемых им действий и их последствий”. Такие сделки в дальнейшем становятся недействительными и аннулируются, при этом существует большой риск того, что деньги, полученные по договору за проданный объект недвижимости к моменту судебного разбирательства уже потрачены и пострадавшая сторона – покупатель может рассчитывать только на минимальную компенсацию — 25 % денежных средств из пенсии продавца, который, вряд ли, сможет выплатить долг полностью.

В Гражданском кодексе Российской Федерации есть статья (ст.302 ГК РФ), которая защищает покупателя и дает определение «добросовестного приобретателя», которым является лицо, не знающее о том, что продавец, не обладал правом отчуждать имущество и в свою очередь сделал все возможное для того, чтобы проверить чистоту и безопасность сделки.

Основные признания добросовестности покупателя:

Приобретение имущества должно быть совершено по возмездной сделке;
Покупатель получил имущество от лица, не имеющего права его отчуждать, о чем не могло быть известно покупателю.

Как избежать «неприятных ситуаций» при покупке жилья у пожилого человека?

Одна из главных задач состоит в том, чтобы убедиться, что человек полностью дееспособен, совершает данную сделку осознанно, без принуждения, понимая всю суть происходящего.

Сделку купли—продажи квартиры следует оформлять в нотариальном порядке. Следует обратить внимание, что нотариус при совершении сделок:

— выясняет дееспособность граждан (ст.43 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»);

— разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст.54 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»);

— несёт полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона.

Таким образом, если у нотариуса психическое состояние продавца вызовет какие—либо сомнения, то сделка, скорее всего не состоится. Но, нотариус не проверяет состояние продавца с медицинской точки зрения и удостоверение им сделки не гарантирует отсутствие у продавца каких—либо заболеваний, поэтому рекомендуем пригласить на сделку (подписание договора купли—продажи) специализированного врача с лицензией, который проведёт медицинское освидетельствование продавца, благодаря чему Вы получите документальное подтверждение о психическом состоянии владельца квартиры на момент заключения договора, а так же запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту регистрации собственника. В таких вопросах, как заключение договора купли—продажи квартиры с пожилым человеком важен каждый документ на случай возможного судебного разбирательства. Если продавец отказывается проходить освидетельствование – заключать сделку не стоит.

Помимо вышеизложенного, оплату по договору купли—продажи стоит осуществить в безналичной форме и иметь при себе подтверждающие документы из банка с синей отметкой банка об исполнении.
Обязательно следует узнать, где будет жить продавец после продажи своего нынешнего жилья (это нужно для Вашей безопасности), Вы должны обладать такой информацией как: новый адрес места жительства бывшего владельца квартиры, будет жить он у родственников или же у него есть собственная недвижимость, адрес регистрации и другое.

Если случилось так, что суд ограничил продавца в дееспособности, покупка квартиры в таком случае возможна, но прежде чем совершить сделку, обязательно нужно получить документальное согласие от опекуна или попечителя. Если пожилой человек является полностью недееспособным, то все документы подписываются органом опеки или попечителем, а если частично, то самим владельцем.

Следуя этим правилам вы сможете уберечь себя от большинства рисков, связанных с приобретением квартиры у продавца пожилого возраста, но, самый простой способ обезопасить себя и свои вложения — это обратиться к профессиональному юристу по сопровождению сделок с недвижимостью и доверить оформление права собственности на квартиру именно ему.

Чего еще стоит остерегаться, покупая недвижимость, владелец которой пенсионер?

При совершении сделки с человеком, входящим в «группу риска», стоит обратить внимание, не сопровождают ли его посторонние люди, не являющиеся родственниками, «как бы желающие помочь пожилому человеку». Если такие имеются — будьте осторожны, возможно, это мошенники, которые находят одиноких пожилых людей и принуждают их продать квартиру под разными предлогами от обмана, что отправят взамен в хороший дом престарелых до физического насилия и угроз расправы.

Изучение истории, продаваемой недвижимости — самый важный шаг, который необходимо осуществлять до сделки! Что такое юридическая чистота объекта и как ее проверяют, вы можете узнать из нашей статьи «Что такое юридическая проверка».

Будьте бдительны и уделите проверке объекта как можно больше времени, тщательно читайте всю информацию, собирайте различные сведения, как о квартире, так и о продавце. Если у Вас возникли затруднения в ходе проверки или подготовки к сделке, то обращайтесь к нашим специалистам, которые всегда готовы помочь Вам и бесплатно проконсультируют по любым вопросам! Рекомендуем также ознакомиться со статьёй: «Пошаговая инструкция покупки квартиры».

Покупаем квартиру в ипотеку.

Объект - двушка в Москве; владельцы – мать-пенсионерка, являющаяся инвалидом 2 группы (2/3 квартиры), и сын (1/3). Оба прописаны здесь же. Основание владения – договор купли-продажи 20-летней давности.

Сделка с альтернативой:

на полученные от нас за свою двушку деньги продавцы планируют купить две квартиры – в Москве (для сына) и в Подмосковье (для матери). При этом московская альтернатива них НЕ подобрана, подмосковная – есть (авансирована).

Сроки сделки начинают поджимать - владельцы подмосковной альтернативы торопят. В итоге наши продавцы предлагают провести сделку только с одной альтернативой – на Подмосковье.

То есть мы покупаем у них двушку, на полученные деньги они в этот же день приобретают свой подобранный подмосковный вариант. А на оставшиеся средства в дальнейшем не спеша подбирают себе московскую квартиру.

И вот собственно проблемный момент:

мать готова на сделку только при условии, что мы ей позволим остаться прописанной в той квартире, которую она нам продает, - даже после перехода прав собственности к нам. До тех пор, пока они не приобретут квартиру в Москве, куда она сможет выписаться. Мотивирует это боязнью потерять московскую пенсию и льготы на лечение.

При этом продаваемая квартира – ее единственное жилье и таким и останется после нашей с ней сделки, т.к. подмосковная альтернатива будет оформляться на сына.

То есть по итогу сделки купли-продажи мы получим прописанную на нашей свежеприобретенной квартире пенсионерку-инвалида 2 группы с неясной перспективой выписки, у которой это к тому же единственное жилье.

На наше предложение выписаться до сделки - категорический отказ.

На предложение заложить под выписку часть денег (300-500 тыс.), чтобы она могла получить эту сумму, только предъявив документы о выписке из проданной нам квартиры, - также отказ.

Фактически она просит поверить в ее будущую выписку из квартиры «под честное слово». Под него же она обещает физически освободить квартиру в оговоренные в ДКП сроки, переехав в купленную подмосковную квартиру.

Ситуация осложняется тем, что за подмосковной альтернативой оказался огромный долг за коммуналку – 200-300 тыс. руб. (владельцы, со слов, живут за границей, квартира пустует). А значит, вполне может случиться ее арест прямо в период регистрации прав.

При этом в плане продажи мать не очень мотивирована – ей нравятся ее квартира и район, она не хочет ничего менять и идет на продажу скорее под давлением сына.

Как следствие, оставаясь прописанной в проданной нам квартире, она вполне может захотеть продолжать в ней проживать или, как минимум, бесконечно оттягивать сроки выезда.

- Как защититься от такой ситуации до сделки?

- Стоит ли вообще рисковать идти на такую сделку? Или лучше отложить, настаивая на подборе московской альтернативы с выпиской в нее? Для нас откладывание будет связано с финансовыми потерями, истекает выгодная ипотека.

- Что мы сможем предпринять, если после сделки события будут развиваться по плохому сценарию - наша продавец-инвалид не выпишется и будет продолжать проживать в проданной нам квартире?

Насколько мы поняли, выписать и выселить принудительно по суду пенсионера-инвалида 2й группы из его единственного жилья – задача крайне сложная и занимающая не менее полугода. Не каждый суд выселит инвалида. В плохом случае ей и вовсе могут присудить доживание в этой квартире. А даже если суд и выпишет ее, это легко оспорить.

Кроме того, если она-таки согласится и выпишется до сделки, что помешает ей пойти и втихаря обратно прописаться в продаваемом жилье, пока права еще не перешли к нам? Выписка вроде бы занимает до 5 дней. Что мешает ей выписаться за 5 дней до сделки, на сделке предъявить, что выписалась, и сразу пойти опять прописаться заново?

Дополнительная информация, которая может иметь значение:

У нас есть риэлтор, которая всесторонне и тщательно проверяет квартиру и личности собственников (ЕГРН/ЕГРП, Ф1, запросы в полицию, в НД и ПНД и прочая). Планируется медицинское освидетельствование собственницы-пенсионерки в день сделки. Сделка подразумевает обязательный нотариат. У нотариуса будет вестись видеозапись.

Ответы юристов ( 4 )

Как защититься от такой ситуации до сделки?

В идеале на момент совершения сделки в квартире не должно быть зарегистрированных лиц + в договор включено обязательно собственников сняться с регистрационного учета до сделки.

Совсем в идеале — оплата в рассрочку, последнюю часть которой продавец получает только после регистрации права собственности.

Стоит ли вообще рисковать идти на такую сделку?

На Вас, как на покупателях квартиры, наличие/отсутствие альтернативной сделки не отразится, если в Вашем договоре купли-продажи не будет каких-либо оговорок на эту тему. Альтернативная сделка важна только в случае, когда происходит продажа доли несовершеннолетнего. В Вашем случае доли продают взрослые дееспособные лица — они могут вообще ничего себе не покупать. После подписания договора и его регистрации это будут их личные трудности. Отсутствие альтернативной сделки не даст им права расторгнуть договор с Вами либо приостановить регистрацию.

Что мы сможем предпринять, если после сделки события будут развиваться по плохому сценарию — наша продавец-инвалид не выпишется и будет продолжать проживать в проданной нам квартире?

По поводу проживания — в договоре нужно указать срок, когда жильцы должны выехать и сняться с регистрационного учета. В случае, если таких условий в договоре нет, после регистрации сделки Вы в любом случае сможете в судебном порядке снять с регистрационного учета как бабушку, так и ее сына.

ст. 35 Жилищного кодекса РФ

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В Вашем случае право пользования прекращено в связи с заключением договора купли-продажи, по которому Вам, как покупателям, передается право собственности (которое включает владение, пользование и распоряжение имуществом). Соответственно, продавец передал право пользование Вам, а сам его утратил. Далее — см. ст. 35 ЖК РФ (выше).

после регистрации сделки Вы в любом случае сможете в судебном порядке снять с регистрационного учета как бабушку, так и ее сына.

Андрей Борисович Степанов

Основной вопрос такой: влияет ли на решение суда при выселении по суду факт наличия у пенсионерки инвалидности и того, что это у нее единственное жилье?

То есть инвалида с единственным жильем выселить так же просто, как и любого другого человека?

Это не усложнит процесс?

Юридического значения эти обстоятельства иметь не будут. Судья, конечно, может посочувствовать бабушке, но вынести решение в ее пользу не сможет, поскольку не сможет сослаться на нормы права, которые позволяют сохранить за ней право пользования проданной долей.

Насколько мы поняли, выписать и выселить принудительно по суду пенсионера-инвалида 2й группы из его единственного жилья – задача крайне сложная и занимающая не менее полугода. Не каждый суд выселит инвалида. В плохом случае ей и вовсе могут присудить доживание в этой квартире. А даже если суд и выпишет ее, это легко оспорить.

Задача для юриста/адвоката не сложная, перспективы спора положительные. Наличие инвалидности и тот факт, что квартира являлась единственным жильем, не будет иметь значения для суда, во всяком случае юридического. Поскольку бабушка не подарила долю, а продала ее, получила за это деньги и может обеспечить себя жильем. Если по какой-либо причине она останется без жилья — на Вас это не может отразиться, если все условия договора Вами выполнены. Что касается сроков — да, это не менее 2-3 месяцев, не считая сроков возможного обжалования решения суда. Результат будет положительным для Вас, но спор займет время + вы понесете расходы на юридические услуги (юрист/адвокат по такой категории дел нужен обязательно).

Кроме того, если она-таки согласится и выпишется до сделки, что помешает ей пойти и втихаря обратно прописаться в продаваемом жилье, пока права еще не перешли к нам? Выписка вроде бы занимает до 5 дней. Что мешает ей выписаться за 5 дней до сделки, на сделке предъявить, что выписалась, и сразу пойти опять прописаться заново?

Такое вряд ли возможно, но в качестве подстраховки можно включить в договор условие о том, что снятие с регистрационного учета до сделки — обязанность продавца.

Наталья, и еще один момент, Вы не высказывали сомнений по этому поводу, но хочу обратить Ваше внимание на следующие риски.

Любая сделка, в том числе по продаже квартиры, может быть оспорена в суде в том случае, если удастся доказать, что в момент ее совершения продавец не осознавал значения своих действий. В зону риска обычно попадают сделки с людьми хотя и не лишенными дееспособности, но имеющими психические заболевания, а также сделки с пожилыми людьми и людьми, имеющими тяжелые заболевания. Дело в том, что изменения в психике могут быть кратковременными, вызванными приемом определенных лекарственных препаратов. Поэтому с учетом возраста бабушки и наличия у нее инвалидности, имеет смысл попросить ее в день сделки получить справку в психо-неврологическом диспансере (услуга оказывается на платной основе), даже за ваш счет. В будущем это сведет к минимуму риски оспаривания договора со ссылкой на здоровье бабушки.

Андрей Борисович, спасибо. В день сделки — непосредственно за час до нее прямо в офисе нотариуса — у нас запланировано медицинское освидетельствование нашей продавца врачом, специализирующимся на таких процедурах. Если я не путаю, фамилия врача Лапин (Москва). Оплачиваем освидетельствование мы (покупатели).

Возраст у продавца некритичный (менее 70). Но! она недавно прошла лечение от онкологического заболевания, в том числе и химиотерапию. А подобное лечение, насколько мне известно, как раз может быть расценено как вызывающее изменения в психике и послужить поводом для попыток оспорить сделку в дальнейшем.

Поэтому если врач после освидетельствования посоветует не совершать сделку, мы от сделки откажемся.

Наталья, тут все верно. Здесь очень важно определить, может ли она понимать значение своих действий и руководить ими, а также нет ли у неё психических заболеваний, препятствующих к заключению сделки.

Вы действуете правильно! Вероятнее всего, врач не найдет препятствий для сделки, поскольку если действительно человек не может понимать значение своих действий — это видно невооруженным взглядом. Просто в отсутствие такой справки есть соблазн со стороны недобросовестных продавцов обратиться в суд, в надежде на удачное стечение обстоятельств — а вдруг? Их иск суд не удовлетворит, но ответчик потратит нервы и время. Справка же изначально делает такой иск бесперспективным.

И в заключение — даже если Вашу сделку сопровождает риэлтор, желательно показать договор юристу/адвокату, поскольку риэлторы, как правило, юридического образования не имеют и риски в полной мере оценить не могут. Опять же он является лицом, заинтересованным заключить сделку при любых обстоятельствах, независимо от рисков ее оспаривания в будущем.

На Вас, как на покупателях квартиры, наличие/отсутствие альтернативной сделки не отразится, если в Вашем договоре купли-продажи не будет каких-либо оговорок на эту тему.

Андрей Борисович Степанов

Мы исходим из того, что при покупке продавцами московской альтернативы сделка для нас становится безопаснее, тк дальнейшее развитие событий становится понятнее: вот квартира, куда пенсионерка выпишется, прописка там будет также московская. Она не потеряет пенсию и льготы. Ей чисто логически незачем цепляться за прописку именно в нашей новокупленной квартире. А если и будет цепляться — выселим по суду, и будет проще, тк это будет уже не единственное ее жилье. То есть все становится предсказуемым.

Если же московская квартира не покупается, то у пенсионерки появляется причина тянуть с выпиской, а и переезд она при наличии регистрации может тянуть бесконечно…

Все верно, в случае покупки альтернативной квартиры у продавца не будет необходимости сохранять прописку по прежнему месту жительства. Соответственно, меньше шансов, что она обратиться в суд. Хотя юридических оснований сохранить за ней право проживания нет, но для Вас это создаст неудобства. Соглашаться ли на сделку при таких обстоятельствах зависит в первую очередь от привлекательности квартиры для Вас. Возможно, имеет смысл попросить скидку в размере возможных судебных издержек, связанных со снятием пенсионерки с учета.

Наталья, здравствуйте!

— Как защититься от такой ситуации до сделки?

В данном случае все зависит от вашего желания покупки такой квартиры+ наличие грамотного договора купли-продажи. Тут следует поддержать коллегу Степанова А.Б., действительно никаких особых проблем в ней, нет. Важно понимать, что во-первых договор будет подлежать нотариальному удостоверению поскольку Продавцы являются дольщиками:

Статья 42. Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Во-вторых сразу оговорить именно срок выписки продавца.

В-третьих ваша сделка по купли-продаже никак не связана с их сделками.

— Стоит ли вообще рисковать идти на такую сделку? Или лучше отложить, настаивая на подборе московской альтернативы с выпиской в нее? Для нас откладывание будет связано с финансовыми потерями, истекает выгодная ипотека.

Да, при грамотно составленном договоре никаких проблем не будет. Если не будет менять регистрации, то в судебном порядке все решится. Уже пояснил, что сделка у Вас никак не связана с последующими сделками продавца.

— Что мы сможем предпринять, если после сделки события будут развиваться по плохому сценарию — наша продавец-инвалид не выпишется и будет продолжать проживать в проданной нам квартире?

В судебном порядке все решается. Тем более все документы будут составлены о них Вы пишете в доп. сведениях.

Кроме того, если она-таки согласится и выпишется до сделки, что помешает ей пойти и втихаря обратно прописаться в продаваемом жилье, пока права еще не перешли к нам? Выписка вроде бы занимает до 5 дней. Что мешает ей выписаться за 5 дней до сделки, на сделке предъявить, что выписалась, и сразу пойти опять прописаться заново?

Да, действительно ничего ей это сделать не мешает. Но опять же ничто не мешает собственнику через суд выселить лицо. Она не является лицом, за которым право проживания сохраняется. Тем более грамотно написанный договор, в части конкретного срока выписки защитит Ваши интересы. Я бы еще включил штраф, неустойку, чтобы лицо стимулировать к исполнению своих обязательств и смене регистрации.

У нас есть риэлтор, которая всесторонне и тщательно проверяет квартиру и личности собственников (ЕГРН/ЕГРП, Ф1, запросы в полицию, в НД и ПНД и прочая). Планируется медицинское освидетельствование собственницы-пенсионерки в день сделки. Сделка подразумевает обязательный нотариат. У нотариуса будет вестись видеозапись.

На мой взгляд, что это идеальный вариант проведения сделки.

Читайте также: