Ипотечные сертификаты участия и пенсионные накопления

Российский рынок ценных бумаг сейчас развит недостаточно сильно по сравнению, например, с США и странами Западной Европы. Однако он продолжает совершенствоваться усиленными темпами. Об этом говорит, к примеру, появление и развитие такого инвестиционного инструмента, как ипотечные сертификаты участия. Об этой ценной бумаге и пойдет речь в данной статье.

Ипотечные ценные бумаги: введение в понятие

Ипотечный сертификат участия (ИСУ) – это, прежде всего, ценная бумага. Она является именной и не эмиссионной. Это означает, что выпускается она на имя конкретного владельца, соответственно продать ее может только он (в отличие, например, от ценной бумаги на предъявителя).

Ипотечная ценная бумага привлекательна тем, что удостоверяет долю ее владельца в праве общей собственности по ипотечному покрытию. Помимо этого, ИСУ удостоверяет право держателя на получение средств по исполненным обязательствам по ипотечному покрытию.

Все эти моменты четко прописаны в Федеральном Законе «Об ипотечных ценных бумагах». Однако на сегодняшний момент он представляется еще не до конца проработанным. Поэтому по ипотечным ценным бумагами участия и возникают многочисленные вопросы.

Для начала, разберемся с основными терминами. Прежде всего, важно понять, что означает ипотечное покрытие. Это – совокупность требований о выплате тела долга с процентами, обеспечением по которым и является ипотека. В качестве удостоверения требования применяются закладные или как раз ИСУ.

Однако этот вид ценной бумаги имеет силу только при соблюдении ряда условий, а именно:

Необходимо, чтобы величина задолженности по обязательству по каждому из соглашений (или закладных) не была более 70% от рыночной цены за недвижимость. Объект недвижимости должен быть при этом оценен независимым экспертом.
Ипотечное соглашение не предполагает, что можно заменить или произвести отчуждение объекта недвижимости, который находится в залоге у банка, если на то не получено разрешение залогодержателя.
Необходимо застраховать объект недвижимости, находящийся в залоге, от риска его утраты или повреждения. Страховая сумма должна быть выше величины требования по ипотеке.
В роли предмета соглашения могут выступать только средства в денежной форме.

Кто выпускает данный вид ценных бумаг?

По закону данный вид ценных бумаг вправе выпускать только те коммерческие организации, которые обладают соответствующей лицензией на управление инвестиционными фондами. Это могут быть организации, занимающиеся паевыми инвестиционными фондами, пенсионными фондами и т.д.

После выдачи ИСУ образуется общая долевая собственность между держателями данных ценных бумаг и той организацией, которая занимается регулированием доверительного управления.

Здесь несколько слов необходимо сказать про доверительное управление. Для его учреждения, прежде всего, необходимо заключить договор. Данный документ регламентирует множество ключевых вопросов, например:

права и обязанности управляющего;
количество ценных бумаг;
порядок их выдачи;
срок действия ДДУ;
права владельцев бумаг;
размер вознаграждения управляющему;
и многие другие вопросы.

Особенности обращения ИСУ

Ипотечные сертификаты участия свободно обращаются на рынке. Каждый ИСУ удостоверяет равный объем прав, а также одинаковую долю в праве общей стоимости на ипотечное покрытие.

Еще одна их особенность заключается в том, что удостоверяемые ими права фиксируются в бездокументарном виде.

Они не обладают номинальной стоимостью. Кроме того, ИСУ не могут служить базовым активом для выпуска соответствующих производных ценных бумаг.

Владелец данной ценной бумаги наделен следующими основными правами:

он вправе воспользоваться денежными средствами, которые были получены благодаря фактическому выполнению обязательств;
он может ожидать от организации выпуска ИСУ соответствующего контроля над данным ипотечным покрытием.

Преимущества ипотечных сертификатов

Отметим основные преимущества данных ценных бумаг для их держателей:

Благодаря им устраняется необходимость оформлять все новые дополнительные соглашения.
Отсутствует требование дополнительной регистрации эмиссионного проспекта.
Возникает необходимость заключения лишь одного договора, который основан на ДУ.

Данный сегмент в России только начинает развиваться. Поэтому до сих пор на рынке обращения ИСУ еще не так много участников. Их выпуск начался лишь в 2012 году. В дальнейшем АИЖК планирует развивать данный сегмент за счет средств индивидуальных инвесторов. Средства пойдут, в первую очередь, на развитие инфраструктуры. Ипотечные сертификаты способствуют развитию рынка ипотечного кредитования. Поэтому данный инструмент будет в дальнейшем развиваться в России.

В прошлом году анализировал деятельность управляющих компаний НПФ. Результат оказался разочаровывающим. На промежутке с 2003 года все УК проиграли инфляции https://wallet.livejournal.com/127972.html

Причем настолько сильно, что легче было вложиться в депозиты.

Но дело в том, что сами НПФ могут нанять 2 и более УК, а также самостоятельно управлять своими средствами. Поэтому их результат может отличается отличаться от результатов самих УК.

Поэтому я решил проанализировать доходность самих НПФ. Ведь деньги вкладываются именно в сами НПФ. Но оказалось не так все просто…

Дело в том, что я периодически занимаюсь анализом отчетности множества компаний. И меня трудно, чем-то удивить, но НПФ смогли!

При анализе их сайтов и отчетности я не увидел сумму активов под управлением в ежегодной разбивке. Возможно, в личном кабинете владелец НПФ и видит изменение стоимости пая по годам, но в отчетности это не отражено. А указан только доходность НПФ по годам.

Казалось бы, зачем заморачиваться и считать самому, когда уже за тебя посчитали?
Всё дело в моей привычке: никому не доверять, а считать самому, основываясь на первичных данных. В данном случае их не было, поэтому выбора у меня тоже не было. Надо принять то, что есть.

Но, тут подкралась еще одна проблема, по некоторым НПФ доходность на их сайтах не совпадала с указанной доходностью на сайте ЦБ РФ. Причем в некоторых случаях на 1,5% ежегодно. А это немало.

Я написал в ЦБ обращение в 2017 году : мол, где найти активы по НПФ в разрезе по годам, а также почему доходность на сайте НПФ отличается от доходности на сайте ЦБ.

В ответ получил формальную отписку на законодательство, где указывается как считается доходность НПФ.
Только как считать, если нет данных? На ответ поступила очередная отписка слово в слово повторяющая первую.

Поэтому с НПФ у меня вышло, как у Тинькова « заглянул в эту бездну и закрыл люк »: «пенсионный рынок – я не очень понимаю, что происходит. Мы пытались купить пенсионный фонд, и, когда разобрались в ситуации, я лично был немножко в шоке, честно говоря. 90-е годы просто. Там вообще ничего не понятно.
К сожалению, зарабатывать по-честному на этом рынке достаточно тяжело. Мы заглянули в эту бездну и закрыли люк, как говорится. »
Из интервью в 2016 году.

Эта проблема невозможности нормально посчитать доходность НПФ в данном случае не должна вас смущать, как рядовых обывателей. Поэтому постараюсь приоткрыть этот люк бездны для своего читателя с другой стороны – отчетности регулятора АСВ.

Посмотрите на количество НПФ по годам согласно статистике НАУФОР.

Это данные за первую половину 2017 года. А сейчас всего 66 (вместо 69). За последние 7 лет количество НПФ сократилось в 2 раза, хотя в теории пенсионные фонды, при вложении в публичные акции и облигации ничем не рискуют. Но дело в том, что НПФ зачастую создавались банками для маскировки своих грязных делишек. И при чистке банковской отрасли падали и НПФ вместе с ними.

А теперь данные из отчета АСВ за 2017 год:

В 2017 году Агентство осуществляло ликвидационные процедуры в отношении 350 кредитных организаций, 34 НПФ и 10 страховых организаций. Суммарный объем активов указанных финансовых организаций составил около 4 трлн руб.

По состоянию на 31 декабря 2017 г. Агентством проводились ликвидационные процедуры в 34 НПФ, ранее осуществлявших деятельность по обязательному пенсионному страхованию и не вошедших в СГПН. В 10 НПФ проводились процедуры конкурсного производства, в 24 – процедуры принудительной ликвидации.

Совокупный размер активов 34 ликвидируемых Агентством НПФ, по данным бухгалтерского учета, на даты введения ликвидационных процедур составлял 112,6 млрд руб. Общая сумма выявленной недостачи по всем НПФ превысила 4 млрд руб.

Таким образом, на конец 2016 года было 74 НПФ, а за 2017 год начали ликвидировать 34 или почти половину? Т.е. скоро мы увидим, что осталось 40 фондов. Еще не все фонды ликвидированы и процедуры закончены. Поэтому передел на этом рынке продолжится.

А ниже отрывок из отчета почему фонды ликвидируются и происходит недостача средств:

В инвестиционных портфелях ликвидируемых НПФ преобладали долгосрочные финансовые инструменты, частично или полностью обесценившиеся. Основная доля средств пенсионных накоплений и пенсионных резервов инвестирована/размещена с привлечением связанных с бенефициарами фондов управляющих компаний в низколиквидные и (или) имеющие признаки «технических» активы: в части пенсионных накоплений – в ипотечные сертификаты участия и облигации, в части пенсионных резервов – в инвестиционные паи закрытых паевых инвестиционных фондов и денежные средства на счетах в банках-банкротах.

Агентством обеспечена организация работы со сложноструктурированными «перекрестными» активами, находящимися на балансах различных ликвидируемых финансовых организаций. Общая балансовая стоимость таких активов , принадлежащих НПФ, по состоянию на 31 декабря 2017 г. составила 60 млрд руб. , оценочная стоимость – около 7 млрд руб. (рисунок 29). Большинством эмитентов корпоративных облигаций допущены дефолты по погашению купонного дохода и основного долга. В связи с этим Агентством проведена работа по взысканию задолженности, в том числе инициированы и сопровождались процедуры банкротства общих должников различных финансовых организаций.

Рисунок 29. Портфель сложноструктурированных «перекрестных» активов, принадлежащих НПФ

Учитывая низкое качество большинства активов ликвидируемых фондов и невозможность их истребования в досудебном порядке, в арбитражные суды и суды общей юрисдикции по состоянию на 31 декабря 2017 г. (за весь период проведения ликвидационных процедур) предъявлены исковые требования о взыскании задолженности на общую сумму свыше 30 млрд руб., исполнительные производства возбуждены на общую сумму около 19 млрд руб. В отчетном году Агентством продолжена работа по взысканию задолженности с управляющих компаний в судебном порядке, совокупный размер исковых требований составил 1,7 млрд руб.

В самом начале отчета указывается выявленная недостача в 4 млрд. руб. , а в данном абзаце речь идет о том, что на балансе фондов было активов в 60 млрд. руб., а по факту оказалось на 7 !

Потому, что банки инвестировали деньги НПФ с привлечением связанных с бенефициарами фондов управляющих компаний в низколиквидные и (или) имеющие признаки «технических» активы или иными словами вывели деньги в оффшоры. А исковые требования предъявлены всего на 1,7 млрд. руб. А по остальной сумме у АСВ нет вопросов?

Но агентство борется за справедливость и предпринимает все необходимые меры, чтобы преступники были пойманы и наказаны:

Агентством принимались меры, направленные на установление причин недостачи, обеспечение поиска и возврата имущества, а также на привлечение к ответственности руководителей по указанным фактам.

Но не очень получается:

В 2017 году по фактам хищения имущества и преднамеренного банкротства НПФ (часть 4 статьи 160 УК РФ (Присвоение или растрата) и статья 196 УК РФ (Преднамеренное банкротство)) Агентством направлены в правоохранительные органы 4 заявления (АО НПФ «Стратегия», НПФ «Поволжский», НПФ «Родник» и НПФ «Право»). Уголовные дела правоохранительными органами в отчетный период не возбуждались, приговоры судами не выносились.

Таким образом, из активов НПФ испарилось денег более, чем на 1 миллиард долларов в оффшоры (официально 4 миллиарда рублей), а уголовные дела не возбуждались, приговоры судами не выносились.

Это всё, что нужно знать об НПФ.

Думаете о своём будущем? Тогда копите и инвестируйте самостоятельно.

О том, как делают это россияне, поговорим на бесплатном вебинаре .

А о том, как правильно и грамотно инвестировать, поговорим на платных вебинарах в апреле.

Что произошло

Банком России опубликован проект Указания о внесении изменений в Положение Банка России № 451-П[1]. Согласно пояснительной записке к этому проекту, Указание должно вступить в силу в декабре 2015 года.

В случае его принятия Указание:

отменит лимит на инвестирование пенсионных накоплений в облигации с ипотечным покрытием и
существенно ограничит возможности по инвестированию пенсионных накоплений в ипотечные сертификаты участия (далее - «ИСУ»).

Напомним, что это уже не первая инициатива Банка России установить жесткие правила для инвестирования средств пенсионных накоплений в ИСУ на фоне сомнительных схем с использованием ИСУ, которые применяло ОАО «Банк Российский Кредит». Первая попытка была предпринята регулятором еще в мае 2015 года (подробнее в предыдущем выпуске ЕРАМ Legal Highlights).

Налицо тенденция и осознанная политика регулятора, стимулирующая выпуск облигаций с ипотечным покрытием как достаточно надежного инструмента инвестирования средств институциональных инвесторов и с другой стороны заставляющая задуматься о целесообразности выпуска ИСУ как более рискованного инструмента.

Ключевые изменения

Проект Указания предусматривает отмену действующего лимита на инвестирование пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги в 40% инвестиционного портфеля. При этом с учетом описанных ниже ограничений на инвестирование пенсионных накоплений в ИСУ в реальности отмена этого лимита затронет только облигации с ипотечным покрытием, соответствующие требованиям нескольких пунктов Положения (пп. 1.4.1., 1.4.3., 1.4.4. и, для «свежих» выпусков, 1.4.7).

Кроме того, проект Указания предполагает, что с даты вступления Указания в силу НПФ смогут инвестировать пенсионные накопления только в такие ИСУ, в ипотечное покрытие которых входят исключительно денежные средства или права требования, обеспеченные залогом объектов недвижимости. При этом договор на проведение оценки объектов недвижимости, залогом которых обеспечены права требования, входящие в состав ипотечного покрытия, должен быть заключен с юридическим лицом, которое, на дату оценки, заключало договоры на проведение оценки объектов недвижимости ежегодно в течение последних 10 лет и выручка за последний отчетный год которого от договоров на проведение оценки объектов недвижимости составляет не менее 100 млн. руб.

Таким образом, размещение пенсионных накоплений НПФ в ИСУ, ипотечное покрытие которых включает в себя недвижимое имущество и другие ИСУ, удостоверяющие долю в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, может быть запрещено.

не ниже уровня «А++» по национальной шкале по классификации «Эксперт РА»; либо
не ниже уровня «B+» по обязательствам в иностранной валюте или уровня «BB-» - по обязательствам в национальной валюте по классификации Standard & Poor’s; либо
не ниже уровня «BB-» по классификации Fitch-Ratings; либо
не ниже уровня «B1» по классификации Moody’s Investors Service.

Наши рекомендации

В случае принятия проекта Указания, рекомендуем учитывать его содержание при формировании инвестиционных портфелей НПФ, а также при структурировании сделок, направленных на привлечение средств НПФ (в том числе, сделок по секьюритизации финансовых активов и сделок проектного финансирования).

[1] Проект Указания Банка России «О внесении изменений в Положение Банка России от 25 декабря 2014 года № 451-П «Об установлении дополнительных ограничений на инвестирование средств пенсионных накоплений негосударственного пенсионного фонда, осуществляющего обязательное пенсионное страхование, дополнительных требований к кредитным организациям, в которых размещаются средства пенсионных накоплений и накопления для жилищного обеспечения военнослужащих, а также дополнительных требований, которые управляющие компании обязаны соблюдать в период действия договора доверительного управления средствами пенсионных накоплений» (далее – «Положение»).

Новые финансовые инструменты — ипотечные сертификаты участия — пока делают первые шаги по завоеванию рынка доверительного управления. Их целевая аудитория — пенсионные накопления граждан, нуждающиеся в долгосрочных консервативных инструментах. Эти ценные бумаги обладают целым рядом преимуществ по сравнению закрытыми ПИФами и ипотечными облигациями. Впрочем, участники рынка не сбрасывают со счетов и специфические риски новых инструментов.

Ипотечные сертификаты участия (ИСУ) — это ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием и удостоверяющие права их владельца на часть этого покрытия и получение дохода по нему. Принципиальная возможность использовать ипотечные сертификаты участия появилась еще в 2003 году, после принятия закона «Об ипотечных ценных бумагах». Однако первый выпуск ИСУ состоялся лишь девять лет спустя, в июле 2012 года, после того как были разработаны необходимые изменения и дополнения нормативной базы, принятые в дальнейшем ФСФР. Первой компанией, организовавшей выпуск ИСУ, стала «ГФТ Капитал» (в настоящее время этот выпуск передан в управлении компании ГФТ ПИФ). Но лишь с конца 2013 года этот сегмент рынка доверительного управления начал набирать популярность. К этому времени еще четыре управляющие компании зарегистрировали правила доверительного управления ипотечного покрытия ИСУ — «Коммершиал проперти траст», «ЕФГ Управление активами», «Эмпайр Траст», «Академ-Финанс». К настоящему времени развитием подобных программ занимается около десятка компаний, а суммарный объем рынка (стоимость ипотечного покрытия) на 31 марта 2014 года превышала 12,3 млрд руб. по шести выпускам ИСУ.

Новые финансовые инструменты можно отнести к консервативному классу. Они обладают свойствами облигаций как с ипотечным покрытием, так и закрытых паевых ипотечных фондов, однако обладают и дополнительными особенностями и преимуществами. Как отмечается на сайте «ГФТ Капитала», одним из основных преимуществ над облигациями с ипотечным покрытием является простота процедуры выдачи ИСУ. Сертификат не является эмиссионной ценной бумагой, и, следовательно, не требуется создания и регистрации проспекта эмиссии, что существенно сокращает расходы по выпуску. Кроме того, отпадает необходимость создания SPV, специализированной организации, которая будет выдавать сертификаты участия, и оформления большого количества договоров. В отличие от ипотечных облигаций сертификаты могут быть выданы обычной управляющей компанией. Кроме того, необходимость использования SPV ограничивает количество выпусков облигаций с ипотечным покрытием, под которые создается эта организация, тогда как при выпуске ИСУ такого ограничения нет.

В состав ипотечного покрытия могут входить права требования по ипотечным кредитам и займам, как удостоверенные, так и не удостоверенные закладными. Как отмечает гендиректор «ЕФГ Управление активами» Алексей Кузнецов, «ИСУ обеспечены ипотечным покрытием, понятным и прозрачным активом». Фактически в состав покрытия могут входить различные виды недвижимости, как коммерческая, так и жилая, а также земельные участки, которые служат залогом по выданным заемщикам кредитам, поясняет эксперт. За учет, сохранность активов, а также контроль за распоряжением имуществом отвечают специализированные депозитарии. В настоящее время в выпусках ИСУ задействованы крупнейшие российские спецдепы — Газпромбанк, «Гарант», «Инфинитум», депозитарная компания «Регион», Центральный депозитарий фондов.

Приятной особенностью для владельцев ИСУ, особенно для институциональных инвесторов, является возможность получения регулярных выплат, раз в месяц. При этом, как указывает руководитель направления спецдепозитарного обслуживания специализированного депозитария «Инфинитум» Екатерина Осипова, «средства, полученные управляющим ипотечным покрытием от платежей по ипотечным кредитам, должны быть выплачены владельцам сертификатов максимум в течение трех месяцев со дня их поступления в состав ипотечного покрытия».

ИСУ предоставляет более широкие возможности использования ипотечного покрытия. Так, срок действия паевого фонда при его формировании ограничен 15 годами. Вместе с тем срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием можно растянуть на 40 лет. Как отмечают специалисты консалтинговой компании «Линия право», в паевой фонд не могут передаваться ипотечные кредиты, выданные на 20 и 25 лет, которые сегодня востребованы на рынке. В этом случае удобнее использовать ипотечные сертификаты участия. В настоящее время некоторые выпуски ИСУ имеют сроки 26 и 40 лет.

Так как сертификат является ипотечной бумагой, то их может приобретать более широкий круг инвесторов, в частности пенсионные фонды на средства пенсионных накоплений и страховые компании на собственные средства. Кроме того, временно свободные средства могут размещать в этих бумагах Фонд обязательного страхования вкладов физических лиц и государственные корпорации. В компании «ЕФГ Управление активами» ориентируются в первую очередь на институциональных инвесторов, «для которых этот финансовый инструмент может стать дополнением таких консервативных ценных бумаг, как облигации», отмечает господин Кузнецов.

Особенностью ипотечного сертификата участия является и налогообложение дохода по этой ценной бумаге. Как поясняет Алексей Кузнецов, «при обслуживании кредитов заемщик выплачивает проценты и погашает основное тело долга. Поэтому у владельца ипотечных сертификатов участия образуется два вида дохода, отличающиеся налоговыми последствиями». В этом случае проценты по кредиту выплачиваются в виде дохода по ИСУ и облагаются ставкой в 15%. Погашение тела долга и выплаты соответствующей доли держателю сертификата не облагается налогом, но приводит к снижению стоимости ценной бумаги. «Это ситуация чем-то напоминает выплату дохода по амортизируемой облигации, когда владелец ценной бумаги получает и купон, и часть ее стоимости»,— указывает Алексей Кузнецов.

Доверие на контроле

Несмотря на всю простоту и привлекательность этого инструмента, он несет в себе и определенные риски, которые необходимо контролировать. В первую очередь к ним можно отнести риски дефолта или несвоевременности платежей по ипотечным кредитам. По словам Екатерины Осиповой, такая ситуация «может повлечь за собой уменьшение выплат владельцам ИСУ или снижение стоимости ипотечного покрытия». Впрочем, как напоминает Алексей Кузнецов, при неблагоприятном стечении обстоятельств недвижимость, находящаяся в залоге, реализуется, а полученный доход в итоге выплачивается владельцам ИСУ. Безусловно, недвижимость сложно отнести к ликвидным активам, поэтому владельцам сертификата придется подождать определенное время, прежде чем они получат возмещение.

Как отмечают специалисты «Линии права», управляющие ипотечным покрытием обязаны обеспечить надлежащее исполнение обязательств по закладным и поддержание качества закладных, входящих в ипотечное покрытие. В качестве примера они приводят мониторинг финансового состояния заемщика или обращения взыскания на заложенное имущество в целях удовлетворения требований из договора займа. По словам Екатерины Осиповой, «риск неправомерных действий управляющего ипотечным покрытием в значительной степени снижается с учетом установленной законодательством необходимости предварительного согласования совершаемых с имуществом ИП операций со специализированным депозитарием и последующим их контролем».

Кроме того, владельцы ИСУ несут и риск рыночной ликвидности. Управляющая компания, занимающаяся доверительным управлением ипотечного покрытия, не обязана выкупать сертификаты у инвестора. В этом случае важную роль играет организация вторичного обращения сертификата на фондовом рынке. В настоящее время объем торгов на бирже невелик. Из шести выпусков ИСУ, зарегистрированных на Московской бирже, в этом году редкие сделки заключались лишь с бумагами трех выпусков. Причем лишь бумаги ИСУ-2 управляющей компании ГФТ ПИФ имели ликвидность — в марте в отдельные дни с ними заключалось по десять сделок.

Пока нет требования публичного раскрытия информации о составе ипотечного покрытия. В условиях, когда инвесторов немного, этот вопрос может оперативно решаться при их взаимодействии с управляющей компании. Однако впоследствии наверняка потребуется внесение изменений в законодательство.

Управляющие компании надеются на развитие нового сегмента рынка. По мнению Алексея Кузнецова, «должно пройти еще год-два, чтобы инвесторы привыкли к новому инструменту, чтобы научились его правильно использовать».

Ипотечный сертификат участия — это ипотечная ценная бумага, популярность которой только начинает нарастать. Такой относительно новый способ вложения денежных инвестиций в ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) имеет определенные достоинства по сравнению с иными способами инвестирования, в частности получения большей гарантированной прибыли. Подробнее о том, кто выпускает ИСУ и особенности его обращения — выясним в данной статье.

Что такое ипотечный сертификат участия (ИСУ)

Согласно определениям, указанным в российских законодательных актах, ипотечный сертификат участия — это именные ИЦБ, не имеющие номинальной стоимости, подтверждающие долю своего держателя от ипотечного покрытия, то есть суммы, равной ипотечному кредиту со всеми процентами. Преимуществом ИСУ является то, что гарантом дохода является реальный объект недвижимости в качестве залога по кредиту. Помимо возврата инвестированных в строительство средств, держатель ИСУ получает прибыль в виде процентов, которые возвращают заемщики по кредиту.

Кроме того, специалисты отмечают, что договор доверительного управления (ДУ), который заключается при определении доли инвестора, может быть заключен на срок до 40 лет, что позволяет ИСУ считаться долгосрочной инвестицией. При этом, договор ДУ может быть заключен и на минимально короткий срок — на календарный год. Таким образом, срок инвестиций в ИСУ может быть абсолютно разным.

Кто выпускает ипотечные сертификаты участия

При покупке ИСУ инвесторами формирования коллективная (общая) долевая собственность на ипотечное покрытие. В результате образования своеобразного фундамента участвуют все владельцы сертификатов и участники, исполняющие процедуры доверительного управления.

Особенности доверительного управления

Для организации доверительного управления основным специфическим документом является договор ДУ. Доверительный управляющий готовит основные пункты и положения данного документа. Именно Доверительный управляющий является ответственным за выдачу ИСУ. На управляющего ложится ответственность перед держателями сертификатов, предусмотренная законодательством. Простыми словами, управляющий на определенных условиях должен возместить инвесторам ущерб, причиненный в результате несоблюдения правил договора, или неверного расчета денежных средств по выплатам.

Договором должны быть оговорены условия и порядок проведения собраний владельцев ИСУ, и выдачи средств по каждому сертификату участия. Кроме того, срок действия данного документа так же должен быть указан. Сроки, порядок и размер получения выплат после завершения погашения ипотечного кредита, а также размер расходов на управленческие услуги тоже являются важной частью договора.

Составленный в соответствии с законодательными нормами документ должен быть утвержден на созыве держателей сертификатов. После завершения процедуры обсуждения и подписания договора его условия не могут изменяться.

Управляющее лицо вправе организовать досрочный сбор держателей ИСУ в исключительных случаях. Такой ситуацией может стать аннулирование лицензии депозитария, так как исполнять условия договора ДУ он будет не вправе. Управляющий должен предоставить новую кандидатуру на утверждение собрания владельцев.

Особенности ипотечных сертификатов участия

Среди прочих ценных бумаг, находящихся в обороте, ИСУ выгодно выделяются целым рядом отличий и особенностей. Основные отличия можно разделить на пункты.

Ипотечные сертификаты нельзя отнести к долговым документам, в связи с тем, что ими уточняется доля поступлений от ипотечных активов для держателя.
ИСУ не относится к видам эмиссионных бумаг, что в значительной степени упрощает процедуру его выпуска, которая, по сути, включает в себя только операционные издержки.
Правовые аспекты, которые обусловлены ипотечным сертификатом участия не имеют документарную форму.
Все выпущенные и выданные ИСУ, закрепляющие доли своих владельцев в стоимости на ипотечное покрытие, закреплены в положениях договора ДУ.
ИСУ может находиться в свободном обращении, и это обусловлено отсутствием его номинальной стоимости.
Ипотечный сертификат свободно может приобрести как государственный фонд, так и физическое лицо.
Объем инвестиций по ИСУ практически не ограничивается.

Выпускать любые производные ценные бумаги по ИСУ запрещено законодательством.

Права и преимущества владельцев ИСУ

Владелец ипотечного сертификата участия вместе с этой ценной бумагой наделяется рядом закрепленных прав и получает существенные преимущества. Ведь каждым экземпляром сертификата подтверждается равные права и равные доли участников коллективной собственности. Каждый из держателей ИСУ имеет право на полноценное участие в сборах владельцев сертификатов, обсуждения и принятия решений.

На сегодняшний день ИСУ стал для многих инвесторов прибыльным способом инвестирования денежных средств с гарантированным доходом, и связано это главным образом с ростом и усовершенствованием законодательной базы.

Банкам, выдающим ипотеки, необходимы деньги, чтобы закрывать дыры в своём бюджете после выдачи огромных сумм на приобретение жилья и оставаться на плаву. Для этого была введена в оборот ценная бумага, называемая ипотечный сертификат участия (ИСУ).

Информация актуальна для инвесторов с высокой ликвидностью и для всех желающих повысить свою финансовую грамотность.

Если человек нуждается в заёмных средствах в особо крупных размерах, то первым делом он обращается в банк. Именно эта финансовая организация может выдать кредит на любые нужды. Но задумывался ли рядовой обыватель, за счёт чего существует банк, откуда у него деньги?

Наличку банки получают от вкладчиков, которые хранят свои сбережения на депозитах. Кроме того, идёт доход от заёмщиков, которые взяли кредиты и выплачивают за них проценты. Неплохую выгоду можно получить с ипотеки – размер переплаты весьма существенный. К сожалению, это долгосрочный кредит, прибыль от которого «капает» небольшими суммами в течение двух-трёх десятков лет.

Что такое ипотечный сертификат участия

Закон об ипотечных ценных бумагах был принят в 2003 году, но развиваться программа ИСУ стала сравнительно недавно. В 2013 году «Управляющей компанией ГФТ Капитал» было выпущено 20 ипотечных пулов на общую сумму более 140 миллиардов рублей.

Механизм работы сертификатов напоминает паевые фонды, с той лишь разницей, что у ценных бумаг доходность гарантирована на 100%, а прибыль ПИФ зависит от того, куда конкретно были вложены деньги.

Схема работы ИСУ

Чтобы не углубляться в мудрёные экономические дебри, рассмотрим схему работы ИСУ буквально на пальцах.

Итак, в «мероприятии» принимают участие четыре стороны.

Инвестор – может быть один или несколько, как правило, это организации (крупные банки, инвестиционные фонды и прочие богатые компании).
Управляющая Компания (УК) – именно она выпускает ценные бумаги и осуществляет руководство.
Банк – выдаёт ипотечные кредиты.
Заёмщики – получают ипотечный кредит для покупки недвижимости.

Юридический механизм инвестирования

Он довольно сложный, но разобраться в нём можно.

Банк выдаёт ипотечные кредиты. В качестве обеспечения получает закладные на недвижимость. В случае если заёмщик перестанет платить по ипотеке, жилплощадь можно изъять и продать, тем самым покрыв свои убытки. Именно поэтому держатели ИСУ никогда не останутся в минусе.

Дабы не потерять свои квартиры Заёмщики ежемесячно выплачивают обязательные платежи по основному долгу и начисленным процентам. Банк может продать долговые обязательства Инвесторам. В этом случае он получит необходимую сумму, которую раздал Заёмщикам, и снова может пустить её в оборот для выдачи кредитов.

Банку выгодно продавать долговые обязательства не по одному, а целой пачкой, поэтому все закладные, имеющие сходные характеристики, упаковываются в один пул и продаются Управляющей Компании.

В одном пуле может находиться сотни, а то и тысячи закладных общей стоимостью в миллиарды рублей. У Управляющей Компании нет таких денег, поэтому она подключает Инвесторов. Для этого выпускаются ценные бумаги (ИСУ) и раздаются Инвесторам в обмен на их денежки. Получается, что Инвесторы спонсируют Банк с помощью посредника – УК.

Заёмщик даже не подозревает, что платит уже не своему банку, а третьей стороне. В данном случае ею выступает Управляющая Компания.

В итоге, Инвесторы обеспечены постоянным доходом, получая свои деньги обратно с учётом процентов – этот вариант инвестиций безопасен и выгоден. УК берёт некоторое вознаграждение за свои посреднические услуги. Банк быстро возвращает свои деньги и может снова пустить их на кредитование. Все довольны.

Выводы

А теперь кратко подведём итоги.

Как происходит инвестирование?

Заёмщики берут деньги в Банке для приобретения недвижимости.
Банк предлагает УК закладные на продажу.
Инвесторы приобретают у Управляющей Компании пул сертификатов.
полученные средства УК отдаёт Банку.
Банк выдаёт новым Заёмщикам ипотечные кредиты.

Как возвращаются инвестиции?

Заёмщики ежемесячно выплачивают долговые обязательства по кредиту, но уже не Банку, а УК.
Управляющая Компания удерживает комиссионные за свои услуги, а остальную сумму распределяет между Инвесторами в зависимости от вложенной доли.

Кто выпускает ИСУ

Ипотечные сертификаты участия с ипотечным покрытием выпускаются исключительно коммерческими организациями, имеющими право управления инвестиционными фондами, частными пенсионными фондами, банками.

Условия выпуска ИСУ таковы:

размер эмиссии (выпуска сертификатов) не должен быть больше стоимости ипотечных активов;
период обращения равен сроку кредитования;
стоимость сертификатов не должна быть больше пятидесятикратного размера общего капитала Управляющей Компании (эмитента);
минимальный выпуск сертификатов должен быть равным или превышать 100 000 евро по курсу Центрального Банка.

Использование в мошеннических целях ипотечных ценных бумаг в 2008 году привели к мировому кризису. А всё потому, что в пулы УК «упаковывали» активы с разной степенью риска. Финансовый пузырь лопнул, и по США пошла волна отказов или невозможности заёмщиков платить по ипотеке. В итоге выяснилось, что всему виной «мёртвые» кредиты, выданные неплатёжеспособным заёмщикам.

Банкам заранее было известно, что погасить такие ипотеки невозможно. Эти кредиты были включены в ипотечные пулы, что и привело к обесцениванию ИСУ.

Условия доверительного управления

Посредником между участниками инвестирования выступает Управляющая Компания, которая является ответственной за выдачу ипотечных сертификатов.

После выпуска и выдачи ИСУ между владельцами ипотечных ценных бумаг и УК образуется общая долевая собственность. УК выполняет функцию доверительного управляющего.

Для этого заключается договор, в котором указаны следующие ключевые моменты:

права и обязанности сторон;
количество выпущенных сертификатов;
порядок их распределения;
размер комиссионных для управляющего;
порядок и сроки выплаты денежных средств;
условия созыва и проведения общего собрания владельцев сертификатов;
срок действия договора;
иные сведения в соответствии с требованиями, установленными настоящим федеральным законом.

Управляющая Компания обязана:

аккумулировать денежные средства, поступающие от Заёмщиков;
переводить выплаты Инвесторам;
контролировать выполнение обязательств Заёмщиков по своевременному погашению ипотечных кредитов;
созывать общие собрания, если как минимум 10% держателей сертификатов выразили желание в необходимости решения конкретных задач;
ежемесячно предоставлять информацию о размере и балансе активов, собственных комиссионных.

Особенности ипотечных сертификатов участия

Инвестирование в ипотеку чем-то напоминает инвестиции в паевые фонды – ПИФы. Механизм один и тот же. Инвестор отдаёт деньги Управляющей Компании, которая вкладывает их в ипотечный пул. Разница состоит лишь в том, что эта инвестиция безопасна, защищена от потерь и имеет гарантированную прибыль.

Правда, здесь есть одно «но». Доходность полностью зависит от дисциплинированности Заёмщиков. Если они платят аккуратно ежемесячные платежи, то Инвестор получает прибыль. Если же Заёмщик не в состоянии погасить ипотеку, то его недвижимость изымается и реализуется по бросовой цене, лишь бы покрыть убытки. В этом случае Инвестор остаётся с минимальным доходом. Впрочем, пул состоит из множества закладных, процент несостоятельных Заёмщиков невелик.

Дивиденды держателям ИСУ выплачивают обычно раз в два месяца. Суммы могут быть различны, если Заёмщики платят не в срок, но при благоприятном развитии Инвесторы получают прибыль на уровне средних ипотечных ставок с учётом удержания двух-трёх процентов на комиссионные УК.

Особенности и отличия ИСУ от других ценных бумаг:

это не долговой документ, а бумага, удостоверяющая размер доли в общем ипотечном инвестировании;
ипотечные сертификаты не являются эмиссионными, что упрощает их выпуск;
все выпущенные и выданные сертификаты указываются в положениях договора доверительного управления;
у сертификатов отсутствует номинальная стоимость, поэтому они могут находиться в свободном обращении;
сертификат может приобрести государственная организация, юридическое или частное лицо;
размер инвестиций ничем не ограничен.

Основные риски ИСУ и способы их устранения

Любое инвестирование является рискованным предприятием. Вложение денег в ипотечное кредитование отличается низким уровнем риска, инвестор ничего не теряет, в самом неблагоприятном случае вернёт свои капиталы.

Тем не менее риски есть всегда. Рассмотрим основные.

Кредитный риск

Заёмщики в силу каких-либо обстоятельств могут оказаться неплатёжеспособными, допускать просрочки или и вовсе отказаться платить по кредиту. В итоге размер прибыли Инвестора уменьшается.

Ещё одна причина снижения доходности – некачественный пул закладных, когда наряду с высоколиквидными ипотеками включаются заведомо убыточные.

Чтобы избежать этих проблем, необходимо:

застраховать финансовые риски кредитора – заёмщик должен оформить не только обязательную страховку на залоговую недвижимость, но и личное страхование;
привлечь стороннего мастер-сервисера, то есть организацию, которая будет заниматься контролем и надзором над оборотом денежных средств;
провести аудит пула на стадии формирования, то есть тщательно проверить закладные, включаемые в пул на ликвидность.

Процентный риск

Чтобы не допустить изменение процентных ставок, необходимо:

в пул включать только ипотеки с фиксированной годовой ставкой;
в договоре доверительного управления указать, что используются только фиксированные ставки, не имеющие переменных составляющих.

Риск контрагентов

Если Управляющая Компания в силу каких-либо причин не может или в одностороннем порядке отказывается от своих обязательств, то согласно ФЗ (ст. 152):

держатели ИСУ на общем собрании вправе заменить контрагента на другого;
в случае несостоятельности действующей УК и невозможности замены на альтернативную организацию управление активами передаётся в государственную корпорацию ВЭБ.РФ (инвестиционный банк на 100% принадлежащий России).

Риск ликвидности сертификатов

В случае если ИСУ нельзя реализовать в короткие сроки и с ожидаемой прибылью, необходимо принять этот риск и направить все усилия на повышение оборачиваемости ценных бумаг на вторичном рынке. Именно этими действиями активно занимается АИЖК (Агентство по Ипотечному Жилищному Кредитованию).

Права и преимущества держателя ИСУ

Владелец сертификатов имеет право:

получать выплаты и пользоваться денежными средствами, выданными в качестве дивидендов, по своему усмотрению;
требовать от УК соответствующего контроля над процессом;
полноценно участвовать в общих собраниях держателей ИСУ и принимать необходимые решения.

Преимущества:

на весь период оборота ИСУ заключается только один договор доверительного участия;
нет нужды составлять многочисленные дополнительные правовые соглашения;
не требуется дополнительная регистрация эмиссионного проспекта;
инвестор получает доход не с конкретных закладных, а со всего пула кредитов.

Заключение

Российский рынок ценных ипотечных бумаг пока ещё находится в зачаточном состоянии, но совершенствуется усиленными темпами. ИСУ – перспективный инструмент для развития ипотечного кредитования, поэтому их выпуск и распространение будет поощряться как банками, так и государством.

Читайте также: