Надо ли платить налог при продаже квартиры полученной по наследству для пенсионера

В прошлой статье мы уже рассматривали, как уменьшить налоги при продаже минимального срока владения. В этой статье мы подробно рассмотрим, как можно сэкономить на налогах при продаже квартиры, полученную в наследство или по договору дарения. Так как вы продали квартиру, то получили доход с продажи. Получили доход — заплатите 13 % налога (НДФЛ).

С 2019 года вступили в силу новые законы, которые облегчают бремя налогоплательщика. Давайте разбираться с этим подробно.

Налогообложение при получении квартиры в наследство

Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ, налог на наследство не платится вне зависимости от того, что вы унаследовали — имущество или деньги. Исключение составляет лишь наследование авторского права, когда правопреемник получает вознаграждение за работы наследодателя.

Статус наследодателя не имеет значения, так что кто бы вам ни оставил наследство — родственник, друг или совершенно незнакомый человек — правила единые для всех.

Пример:Дядя оставил племяннику в наследство квартиру. То, что дядя и племянник не являются близкими родственниками, не имеет никакого значения — согласно п. 18 ст. 217 НК доход в натуральной форме, полученный в порядке наследования, не подлежит налогообложению. Это значит, что племяннице не нужно декларировать полученный доход и платить налог на наследство.

Налогообложение при получении квартиры по договору дарения

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с 14 статьей Семейного кодекса Российской Федерации и п. 18.1 ст. 217 НК РФ. (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Но если не близкими родственниками, соответственно, необходимо заплатить налоги. В договоре дарения не стоит искусственно занижать стоимость жилья. Налоговый инспектор обратит на это внимание и заставит вас заплатить налог от кадастровой стоимость жилья. Если же у вас есть основания для того, чтобы снизить стоимость недвижимости, дайте веские аргументы в пользу такого расхождения с кадастром.

Пример 1: Дядя подарил племяннику квартиру. Так как дядя и племянник не являются близкими родственниками, племяннику придется заплатить налоги. Кадастровая стоимость жилья составляет 3 500 000 рублей, соответственно, налоги составят 3 500 000 * 13% = 455 000 рублей.

Пример 2: Бабушка подарила внуку квартиру. Внук не должен платить налог на дарение, так как бабушка и внук — ближайшие родственники.

Как не платить налог при продаже квартиры

Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.

Минимальный срок владения для продажи квартиры, которую получили в подарок — 3 года.

Пример: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.

Срок владения имуществом, полученным в наследство, начинается со дня смерти наследодателя, а не с момента переоформления собственности на наследника согласно ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/ф8357.

Пример: Внук получил квартиру в наследство от деда, умершего в январе 2017 года. В марте 2018 года внук оформляет право собственности. В апреле 2020 он продает квартиру. Внуку не нужно платить налог с продажи, так как срок владения квартирой начался с января 2017 (с момента смерти наследодателя) и превысил 3 года.

Если квартира приобретена в браке и получена по наследству от умершего супруга. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность на основании письма Минфина РФ от 30 мая 2016 № 03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N 03-04-05/9-326.

Пример: В 2015 году супруги купили квартиру и зарегистрировали ее на жену. После смерти жены в 2019 году муж вступил в наследство. В 2020 году он продал квартиру. Платить налог с продажи собственности не нужно, так как срок владения недвижимостью начался с 2015 и превысил 3 года. Несмотря на то, что квартира была оформлена на жену, она куплена в браке и считается общей собственностью. Основание: ст. 34 Семейного Кодекса РФ.

Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на первую долю, таким образом по факту происходит увеличение доли в той собственности, на которое уже есть право (основание — письмо Минфина РФ от 24 октября 2013 № 03-04-05/45015).

Пример: В 2015 году дочь и мать приватизировали квартиру и оформили ее в долевую собственность. Каждый стал владельцем ½ квартиры. В 2019 году мать умирает, и дочь получает в наследство ее долю. В 2020 году он продает квартиру и ей не нужно платить налог с продажи, так как он владеет жильем больше 3 лет — с 2015 года. Владение недвижимостью началось с момента оформления долевой собственности, а не с момента получения наследства.

Вычеты для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры до 2019 года

Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.

Есть несколько видов вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:

1. С подтверждением фактических расходов на покупку. Но когда вы получаете квартиру в подарок или в наследство, соответственно, расходы по данной недвижимости у вас нулевые. Поэтому этим видом вычета до продажи квартиры в 2019 году воспользоваться было нельзя.

2. Без подтверждения расходов. Этот вид вычета касается как раз тех, кто получил квартиру в подарок или в наследство, так как никаких расходов нет. Вы получите вычет — 1 млн. рублей, таким видом вычета можно воспользоваться 1 раз в год на 1 объект недвижимости. С 01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.

3. Если несколько долей в подаренной или унаследованной квартире. Будет выгоднее, если собственники продадут свои доли как самостоятельные объекты купли-продажи.В этом случае имущественный налоговый вычет предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн рублей.

Пример: Два брата владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности по 1/2 каждому. Квартира была продана по двум раздельным договорам купли-продажи и оформлена как продажа двух самостоятельных объектов. Каждая доля была продана за 1,5 млн рублей (в сумме 3 млн рублей за квартиру).

Рассчитаем размер налога для каждого из собственников:13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 1 000 000 (сумма вычета)) = 65 000 рублей. Таким образом, каждый из собственников при продаже своей доли получит максимальный налоговый вычет в 1 млн рублей. Если бы они продали квартиру по одному договору, то налог бы составил: 13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 500 000 (сумма вычета)) = 130 000 рублей, так как налоговый вычет 1 млн рублей будет распределяться в размере ½ каждому.

Вычеты для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры после 2019 года

В конце 2019 года приняли Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ, который внес изменения в Налоговый кодекс.

Статья 220 Налогового кодекса дополнена следующими нормами:

При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

Это значит, что в 2020 году уже можно подать декларацию в налоговую о доходах за 2019 год с учетом этих изменений. К сожалению, к доходам, полученным от продажи имущества ранее 2019 года, новые вычеты в сумме расходов дарителя и наследодателя применить нельзя.

Теперь есть дополнительные виды вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:

1. Если продаете подарок, который получили не от близкого родственника Если какой-то человек (друг, не близкий родственник) дарит вам квартиру или машину, вы должны заплатить налог 13% от стоимости этого подарка. Теперь если вы решите продать такой подарок раньше минимального срока владения, сможете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, с которой заплатили 13% при дарении.

Пример: Друг подарил вам дом стоимостью 2 млн рублей. При дарении вы заплатили 2 000 000 рублей*13% = 260 000 рублей налога. Вы через год продали этот дом за 2 200 000 рублей. Теперь вам нужно заплатить налог при продаже. До 2019 года вы могли бы воспользоваться стандартным вычетом в 1 млн рублей и налог бы получился: (2 200 000 — 1 000 000)*13% = 156 000 рублей. Сейчас выгоднее использовать вычет в размере суммы, с которой платили налог при дарении. Получится: (2 200 000 — 2 000 000) * 13% = 26 000 рублей.

Отдать государству в качестве налога 156 или 26 тысяч — разница ощутимая и выбор очевиден. Но в налоговой инспекции вам вряд ли подскажут, что в вашем случае выгодней сделать так-то и так-то. Поэтому следите за изменениями в законодательстве или обращайтесь к специалистам, чтобы знать свои права.

2. Если продаете наследство меньше минимального срока владения

Если вы решите продать унаследованное имущество раньше минимального срока владения, вы сможете использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались у вас от наследодателя.

Пример: Если вам папа оставил в наследство квартиру, которую он покупал за 1 500 000 рублей, и у вас есть подтверждающие этот факт документы, вы сможете заявить к вычету при продаже этой квартиры 1 500 000 рублей, а не только 1 000 000 рублей, как это было до 2019 года. Вы решили продать эту квартиру за 2 000 000 рублей.

Сейчас налоги составят (2 000 000 −1 500 000)*13%=65 000 рублей

До 2019 года налоги составили бы: (2 000 000 −1 000 000)*13%=130 000 рублей

Вы можете сэкономить тысячи и сотни тысяч, если воспользуетесь возможностями налогового кодекса.

Есть нюанс: если наследодатель или даритель уже учитывали расходы на имущество, которое затем подарили вам или оставили в наследство, в целях налогообложения, вы не сможете заявить к вычету их расходы. Однако это не касается случаев, когда даритель или наследодатель получили вычеты при покупке жилой недвижимости или погашении процентов по ипотеке на жилую недвижимость.

Если наследодатель или даритель получили имущественный вычет на покупку или приобретение жилого дома (квартиры, комнаты, участка земли под индивидуальное жилищное строительство) либо вычет на погашение процентов по ипотеке, жилищным кредитам, займам, израсходованным на покупку этого жилого дома (квартиры, комнаты, участка под ИЖС), расходы наследодателя или дарителя вы сможете применить к вычету.

Когда подавать декларацию при продаже квартиры

Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей. Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.

Как быстро подать декларацию и уменьшить налог к уплате

Вы можете подать документы лично в налоговую инспекцию или дистанционно через личный кабинет налогоплательщика. Никто не даст гарантию, что налоговая беспроблемно примет документы, и на протяжении трех месяцев камеральной проверки вас не побеспокоит.

Если вы дорожите временем, нервами и деньгами, то доверьтесь нам. Меньше чем за 24 часа специалисты компании Верните.налог уменьшат налоги в рамках закона, безошибочно заполнят декларацию, подготовят и подадут документы в инспекцию. От вас потребуется минимальное участие. Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Стандарт» — 1690 рублей.

По пакету «Премиум» вы получите полное сопровождение проверки. Если будут задержки с выплатами, мы напишем жалобы, свяжемся с инспекцией и обеспечим возврат денег в срок. Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Премиум» — 3190 рублей.

Унаследованная недвижимость – это не только полученная в дар жилая площадь , которая может улучшить жилищные или материальные условия, но теперь получатель обязан содержать жилье и уплачивать налог на имущество. При желании, недвижимость доставшуюся в наследство, можно не оставлять для дальнейшего использования.

При мысли о том, чтобы продать наследуемое имущество, сразу возникает множество проблемных моментов: платят ли пенсионеры налог с продажи квартиры, взимается ли НДФЛ и т. д. Давайте разберемся в тонкостях.

Полезные сведения

Налог на недвижимость при получении наследства квартирой платить не требуется. Иногда решение о продаже наследованной квартиры принимает сам наследник, а порой такая сделка – необходимость: претендентов несколько, каждому положены доли и необходимо разделить полученное. И сделать это представляется возможным лишь после продажи недвижимости.

По сути, получая наследство, вы становитесь обладателем не только недвижимости, но и определенного финансового дохода, который она собой представляет. Если квартира досталась по наследству, этот тип дохода государством не обременен налогообложением, вне зависимости от:

наличия родства с наследодателем;
основания для получения: законных или по завещанию.

Если жилплощадь не была приватизирована , она не может перейти как унаследованное имущество родственникам как в порядке очередности общей массы наследников, так и согласно завещанию. Квартира, являющаяся частью кооператива, может быть передана по наследству только в том случае, если за нее выплачивать пай более не требуется.

Законодательно не установлен определенный перечень лиц, которые полностью освобождены от необходимости платить налог с продажи квартиры. Но каждый собственник жилья должен регулярно оплачивать счета за коммунальные услуги несмотря на то, что налогом наследованные квартиры не облагаются.

Соблюдаем правила

Если наследник решил продать недвижимость, что он унаследовал, у него сразу возникает вопрос: нужно ли платить налог с продажи. Да, придется заплатить подоходный налог с реализованного недвижимого объекта. Ведь физическое лицо, он же продавец, получил доход после реализации, отсюда и берется необходимость заплатить государству НДФЛ в 13%.

Уплата налога с продажи квартиры начисляется местным отделением фискальной службы. С момента регистрации в Росреестре уплачивается ежегодный налог государству на имущество физических лиц, за владение квартирой или домом.

Нужно ли покупателю платить налог с покупки квартиры? Так что только купившие или собирающиеся это сделать граждане могут не беспокоиться по этому поводу: налог при покупке квартиры будет взиматься только с продавца. Обязанность уплаты налога по унаследованной недвижимости появляется, если она принадлежит ему не более трех лет с момента получения объекта в собственность.

Стоимость квартиры на продажу, которая ранее была унаследована, нельзя занижать. Указывается цена продаваемой недвижимости, которая сверяется с кадастровой и должна быть не менее 70% от нее. В противном случае фискальный орган начислит дополнительный, не заплаченный пока еще налог.

Дополнительные нюансы при наследственном праве на недвижимость:

Если продажа квартиры осуществляется посредством одного договора на нескольких будущих собственников, налоговый вычет можно получить только на объект, на совладельцев он разделится в долевом эквиваленте.
Продавая доли по обособленным договорам, каждый из продавцов и, соответственно, владельцев сможет получить миллионный налоговый вычет.
От налога с продажи квартиры, полученной по наследству, не освобождается ни одна категория граждан.

Для того, чтобы узнать, нужно ли вам платить налог при продаже квартиры, полученной по наследству, следует обратить внимание на срок, в течение которого вы ей владеете. Искать эту информацию по сведениям о налогоплательщиках нет смысла. Вычет можно получить даже при получении пенсионерами пенсий, как единственного дохода, не являющегося налогооблагаемым.

Вступление в наследство

Прежде чем приступить к продаже недвижимости, ее легализуют, для чего:

собирают необходимые документы;
пишут заявление.

Заявить на наследство нотариусу не позднее, чем за шесть месяцев после смерти наследодателя. В противном случае придется доказывать права на недвижимость через суд. Даже в том случае, когда принятие наследства происходит по факту. То есть наследник продолжает пользоваться квартирой как своей собственностью, погашая коммунальные платежи, осуществляя ремонтные работы. Вышеуказанные действия необходимы, чтобы получить правоустанавливающие документы на объект недвижимости или ее доли.

По прошествии полугода нотариальная контора выдает наследнику соответствующее свидетельство, которое является законным основанием для получения права собственности на имущество. Прежде, чем продавать его, необходимо зарегистрировать это право в Росреестре, куда предъявить:

паспорт;
свидетельство о праве наследования;
заявление о регистрации права собственности;
выписку из ЕГРП;
техпаспорт помещения.

Требуется заплатить госпошлину, размер которой зависит от степени родства с наследодателем, и предоставить квитанцию о ее уплате. От необходимости платить государственную пошлину освобождаются:

несовершеннолетние лица;
люди с отклонениями психического здоровья;
ранее проживавшие и имевшие доли в наследуемой квартире вместе с наследодателем.

Если у наследника недвижимости имеется муж или жена, необходимости в получении согласия супруга нет, так как данное имущество не будет считаться совместно нажитым. И теперь уже можно продать квартиру после вступления в наследство, так как наследник становится собственником. Разберемся, какие налоги нужно уплатить при покупке квартиры.

Тонкости

При продаже квартиры, полученной в наследство, придется оплатить налог на продажу недвижимого имущества в 13%, ведь по сути она считается доставшейся наследнику бесплатно, а после сделки он получает доход. Налог при продаже квартиры пенсионером также не отменяется.

И вот именно он будет облагаться НДФЛ, при нахождении продаваемого жилища во владении продавца до 3 лет. А если она в собственности дольше, облагается ли в этом случае? Нет, тогда платить ничего не нужно, продавец от уплаты налогов освобождается. Таким образом, если вы не хотите платить довольно большой налог от продажи имущества в 13% от продажи унаследованной недвижимости, имеет смысл выждать 3 года. Придется заплатить налог также и от продажи доли в наследованном жилище.

Стоит иметь в виду, что налоговая инспекция может уведомить в письменной форме о необходимости в оплате налога и подачи декларации НДФЛ-3 по причине получения дохода с продажи недвижимости. Дело в том, что фискальный орган получает данные о дате, когда было зарегистрировано право собственности на имущество, но не сведения о фактическом владении им . Чтобы избежать недоразумений, следует отправить в налоговую письменное пояснение и документы, подтверждающие период, на протяжении которого наследник владеет недвижимостью.

Отсчет этих трех лет идет с момента открытия наследственного права, то есть даты смерти наследодателя. Отсчитывать с даты факта вступления в наследства или госрегистрации является ошибкой. Напомним, что на вопрос надо ли оплатить налог при покупке квартиры пенсионеру ответ однозначен: да, как и всем остальным.

Оформление договора купли-продажи и возможные риски

Сам процесс подписания договора купли-продажи по унаследованной недвижимости происходит по общим правилам для такого рода сделок согласно действующему законодательству РФ. Единственное отличие – это момент с вероятной необходимостью доказать основание для возникновения права собственности на предмет договора, то есть что является получившим ее в наследство.

Несмотря на то, что самого порядка в проведении сделки этот факт не изменит, могут возникнуть некоторые сложные моменты с продаваемым жильем, связанные с риском для потенциального покупателя. При приобретении такой квартиры следует учитывать, что на нее вполне могут претендовать и иные наследники, которые в права наследства не вступали. Но после совершения сделки они могут заявить о своем праве, которое закреплено в Гражданском Кодексе РФ, на имущество, которое уже приобрел другой человек.

Для того, чтобы определить законность претензий новоявленных наследников, придется начать судебную тяжбу. Например, если гражданин просто не знал о том, что ему положено наследство и, соответственно, пропустил оговоренный законом срок в полгода, когда необходимо официально заявить о своих правах наследования. И в этом случае совершенная ранее сделка купли-продажи будет объявлена недействительной.

Чтобы обезопасить себя от вероятности возникновения подобной ситуации, покупателю следует попросить у продавца нотариально подтвержденное отказное письмо по предмету продаваемого объекта недвижимости от потенциальных наследников. Для этого перед куплей-продажей проводится проверка чистоты сделки.

Для того, чтобы сделка не вызывала подозрений у обеих сторон, необходимо сделать процедуру прозрачной и предоставить максимум информации. Причем если сам продавец в силу каких-либо обстоятельств не может этого сделать, покупателю следует самостоятельно:

запросить выписку по предмету продажи в ЕГРП, из которой он сможет почерпнуть всю информацию о собственнике жилья и возможных обременениях, например, долгах, кредите, нахождении в залоге, иначе впоследствии покупателю самому придется за это заплатить уже из своего кошелька;
уточнить интересующие данные у нотариуса, оформлявшего наследство;
получить сведения о зарегистрированных жильцах в покупаемом помещении.

Обязанность по уплате налога при продаже квартиры , полученной по наследству, ложится на продавца. Запрещено отмечать в договоре меньшую сумму чем та, что заплатил покупатель, это условие обязательно для корректного заполнения. При возникновении судебного разбирательства, в ходе которого недвижимость может быть возвращена унаследовавшему ее ранее владельцу, покупатель получит обратно потраченную сумму ту, что указана в договоре купли-продажи.

Перечень документов и затраты

Прежде, чем совершить сделку, что получена по наследству, подготовьте:

свидетельство, в котором говорится о том, что продавец является законным наследником продаваемого объекта;
правоустанавливающий документ;
согласие супруга при необходимости (пункт в брачном контракте);
техдокументация на помещение;
справка от УК, ТСЖ или ЖЭКа об отсутствии задолженности по коммунальным платежам по предмету сделки;
нотариально заверенное подтверждение об отсутствии претензий на наследство от имевших на него право.

В тех случаях, когда одна из сторон сделки не может явиться лично и присылает представителя, у которого при себе нотариально заверенная доверенность на совершение действий от лица доверителя.

Совершение такой сделки влечет за собой траты. И если, принимая наследство никакого налога платить нужно не было, то теперь, при продаже, такая необходимость появилась. Налогообложение обусловлено тем, что реализуемое унаследованное имущество считается доходом.

Но платится ли он или же нет – зависит от того, как долго собственник владеет наследством. Следует также упомянуть, что для граждан России НДФЛ составляет 13%, тогда как для нерезидентов страны он равен 30%. Владеющий более 3 лет не платит ничего.

Сделки с недвижимостью – кропотливый процесс, необходимо знать, какой налог платится. А если он касается наследованного имущества, тогда процедура осложняется еще больше. Потому люди предпочитают обращаться к специалистам, так как порой самостоятельно можно не знать, каковы налоги на продажу и покупку квартиры, какие нюансы учесть, чтобы не заплатить больше, чем можно.

– Моя мама – пенсионерка, – приобрела квартиру 30 июля 2016 года, а продает в январе 2019 г. Нужно ли ей платить налог, подчиняется ли она общим правилам, будучи пенсионеркой?

Отвечает эксперт по недвижимости центра оказания услуг «Новостройка» Светлана Кириллова:

При определении налоговой базы при продаже квартиры нужно прояснить три основных момента.

Срок владения – от него зависит, есть ли у продавца право на получение имущественного налогового вычета.
Основание приобретения права собственности – от него зависит срок владения, необходимый для применения права на вычет.
Является ли продавец налоговым резидентом РФ – от этого зависит ставка налога.

По общему правилу имущественный налоговый вычет в размере полной стоимости имущества при продаже предоставляется, если срок владения имуществом не менее пяти лет. Но есть исключения. Этот срок сокращается до трех лет, если имущество приобретено:

по договору дарения от близких родственников;
по наследству от близких родственников;
в порядке приватизации;
по договору ренты.

Имущественным налоговым вычетом могут воспользоваться только налоговые резиденты. Никаких дополнительных льгот для пенсионеров в части уменьшения НДФЛ закон не предусматривает.

В Вашем случае срок владения составляет менее трех лет. Поэтому вне зависимости от основания приобретения права собственности максимальный имущественный налоговый вычет составит 1 млн рублей.

Однако есть и другой способ сократить налоговое бремя. Это уменьшение суммы полученного от продажи дохода на сумму расходов, связанных с покупкой этой квартиры.

Формула расчета налога: (доход – стоимость квартиры) х 13%.

Если квартира была приобретена без отделки, и это указано в договоре, в сумму расходов можно также включить расходы на отделку. Правда, только официально подтвержденные документами. Подтверждением будет чек, приходный ордер, договор поставки, договор выполнения работ, подряда и т. д. Это касается и подтверждения стоимости самой квартиры. Расписка продавца в получении оплаты квартиры признается подтверждающим документом.

Для получения имущественного налогового вычета необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Если квартира продана в 2019 году, декларация подается в 2020 году. Налог нужно заплатить до 1 июля 2020 года.

Отвечает юрист Аркадий Емельянов:

НК РФ, к сожалению, безразлично относится к социальному статусу продавца квартиры – пенсионер или трудоспособный гражданин. Таким образом, пенсионеры подчиняются общим правилам исчисления налога с доходов, полученного от продажи недвижимого имущества.

Как следует из вопроса, срок владения квартирой составляет менее пяти лет. Однако в зависимости от ряда обстоятельств, перечисленных в ст. 217.1. НК РФ (получение объекта в дар от членов семьи, приватизации, в порядке наследования), срок может быть равен и трем годам.

С учетом норм НК РФ и сведений в вопросе, доход, полученный от продажи такой квартиры, включается в налоговую базу в полном объеме (ст. 217 и 217.1 НК РФ).

Однако не все так безнадежно и в этой ситуации. Есть статья 220 НК РФ, где подробно указаны легальные способы минимизации налоговых обязательств перед государством.

При реализации квартиры пенсионер может уменьшить свой доход на вычеты:

1 млн рублей (что, например, для Москвы ничтожно мало);
или вместо этого вычета можно из суммы дохода вычесть расходы, понесенные на оплату квартиры (при наличии документов по оплате, включая и расписки от продавца); это, конечно, предпочтительнее, если сумма продажи квартиры существенно не занижалась продавцом.

При этом можно дополнительно при наличии расходов у пенсионера на лечение, приобретение лекарств, взносов на добровольное медицинское страхование для себя и/или супруга в 2019 году уменьшить доход от продажи квартиры на эти суммы в пределах 120 тысяч рублей (ст. 219 НК РФ). А еще можно уменьшить сумму доходов и на стандартные вычеты (ст. 218 НК РФ), но размер их мал.

Все указанные вычеты необходимо обязательно заявить при подаче декларации о доходах пенсионера в налоговый орган в 2020 году.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Для пенсионеров нет льгот при налоге с продажи. Единственное, на что может рассчитывать Ваша мама, – это предоставление всех стандартных налоговых вычетов, которые предусмотрены для резидентов РФ.

Можно предложить следующий вариант: при заполнении налоговой декларации заявить при продаже сумму, за которую данная квартира была приобретена, и попросить предоставить налоговый вычет в данной сумме. Учитывая, что объект был приобретен после 1 января 2016 года, к нему применяются новые правила налогообложения: налогооблагаемая база будет составлять 70% от кадастровой стоимости. В случае, если при продаже стоимость данного объекта будет превышать 70% или ранее была указана иная сумма, налог придется заплатить с разницы между суммой, указанной в договоре, и суммой, за которую был приобретен данный объект.

Отвечает налоговый юрист ООО «Лирио» Лилия Григорьева:

Поскольку минимальный срок владения квартирой (пять лет по общим основаниям и три года в случае получения квартиры в дар, наследство, по договору ренты или в рамках приватизации) не выдержан, налог на доходы физических лиц должен быть уплачен в полном объеме. Это 13% от суммы дохода, то есть стоимости продажи квартиры.

Данную сумму можно уменьшить за счет имущественного налогового вычета. При этом пенсионеры могут заявлять вычет не только на текущий и следующие периоды, но и на предыдущие периоды, но не более трех лет. Других льгот по налогу на доходы физических лиц для пенсионеров нет. Сумму дохода также можно уменьшить на сумму подтвержденного расхода при приобретении квартиры. Тогда налог будет исчисляться не со всей стоимости продажи, а с разницы между ценой покупки и ценой продажи квартиры.

Обращаем внимание, что получение налогового вычета – право, а не обязанность налогоплательщика. Налог будет начислен по общим основаниям на всю сумму продажи квартиры. Для уменьшения суммы налога к уплате необходимо подать в налоговый орган налоговую декларацию и комплект документов для получения налогового вычета или уменьшения дохода за счет учета произведенных расходов.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Пенсионеры освобождаются от имущественного налога, но не от налога на доход от продажи имущества (в частности, недвижимости). Продажа всех объектов недвижимости, приобретенных с 1 января 2016 года, не облагается налогом по истечении пяти, а не трех лет с момента перехода прав собственности. Квартиру, купленную 30 июля 2016 года, продать без уплаты налога можно только после 30 июля 2021 года.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Платят ли пенсионеры подоходный налог с продажи квартиры? Это зависит от того, сколько лет квартира находилась в собственности.

p, blockquote 1,0,0,0,0 -->

Правила уплаты НДФЛ с продажи квартиры

Если квартира принадлежала пенсионеру более 3 лет, то сделка по её продаже не подлежит налогообложению. Декларировать её также не требуется.

НДФЛ уплачивается только при продаже жилья, принадлежавшего пенсионеру менее 3 лет.

p, blockquote 3,0,0,0,0 -->

Многие пенсионеры путают имущественный налог и НДФЛ, который нужно уплатить от проданной недвижимости. Они полагают, что если от имущественного налога они освобождены, то и НДФЛ платить не требуется. Но это не так.

p, blockquote 4,0,1,0,0 -->

Для лиц пенсионного возраста российское налоговое законодательство не предусмотрело никаких льгот при совершении сделок купли-продажи. От возраста продавца и его социального статуса не зависит и налоговая ставка, которая действует в отношении сделки по продаже недвижимости. Она составляет 13%.

p, blockquote 5,0,0,0,0 -->

Таким образом, для всех налогоплательщиков действуют одинаковые правила уплаты налога при продаже недвижимости. Пенсионеры освобождаются от уплаты НДФЛ с пенсии, тогда как по остальным сделкам налог по ставке 13% платить нужно обязательно. Это не только продажа квартиры, но и сдача её в аренду или продажа автомобиля.

p, blockquote 7,0,0,0,0 -->

Пенсионер вправе применить имущественный вычет в размере 1 млн.руб., а также другие социальные вычеты. Все полученные за год налогооблагаемые доходы и понесённые расходы нужно отобразить в декларации 3-НДФЛ. Она подаётся в ФНС по месту жительства в установленные законом сроки (до 30 апреля следующего года).

p, blockquote 8,1,0,0,0 -->

Приведём пример использования вычетов. Пенсионерка Петрова продала квартиру за 3,5 млн руб. В том же году она потратила на протезирование зубов 150 000 руб. и заплатила за обучение дочери в вузе 50 000 руб. Она вправе воспользоваться имущественным вычетом. База по НДФЛ будет рассчитываться следующим образом: (3,5 млн. – 1 млн. – 150 тыс. – 50 тыс. руб.). НДФЛ нужно уплатить с 2,3 млн руб. в размере 299 000 руб. (2300000*13%).

p, blockquote 9,0,0,0,0 -->

Получается, что при цене продажи менее 1 млн.руб. уплачивать НДФЛ не требуется. Но такая сделка должны быть задекларирована. В случае непредставления декларации по стандартной форме 3-НДФЛ в установленные законом сроки на пенсионера может быть наложен штраф 1000 руб.

Правила уплаты налога на доходы физических лиц с унаследованной квартиры

Платят ли граждане пенсионного возраста НДФЛ с продажи квартиры, полученной по наследству? В 2005 году в РФ отменён налог на наследство как с квартиры, которая досталась от ближайших родственников, так и по завещанию.

p, blockquote 11,0,0,0,0 -->

Тем не менее, при наследовании квартиры применяются общие правила налогообложения.

p, blockquote 12,0,0,1,0 -->

Если квартира унаследована более 3 лет назад, то с её продажи не уплачивается НДФЛ. В противном случае нужно заплатить налог.

p, blockquote 13,0,0,0,0 -->

Как определяется трёхлетний срок? Ведь с момента смерти наследодателя до переоформления квартиры в собственность должно пройти минимум полгода. Именно столько занимает выдача свидетельства о наследстве у нотариуса. На самом деле сроки владения квартиры начинают отсчитываться сразу после смерти наследодателя (открытия наследства), а не получения свидетельства в Росреестре.

p, blockquote 14,0,0,0,0 -->

Чтобы избежать налогообложения пенсионеру стоит подождать 3 года после смерти родственника, оставившего наследство.

Выводы

Таким образом, налог с продажи квартиры пенсионеры НЕ платят, если они владели ей более 3 лет, а также при цене продажи в пределах 1 млн.руб. В остальных случаях необходимо подать декларацию в Налоговую и заплатить НДФЛ в размере 13%. Не стоит забывать о возможности уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн.руб.

Получение наследства в большинстве случаев связано с большими финансовыми надеждами. Для кого-то недвижимость, полученная от родственников, становится постоянным местом жительства, а для других – источником получения солидной денежной суммы.

Главное, не забывать, что любое получение прибыли в правовом государстве является поводом для уплаты налогов.

Поэтому прежде, чем заключать сделку купли-продажи, на имущество, полученное по наследству, необходимо тщательно изучить вопрос о налогообложении.

Понятие

Наследование – это получение имущества гражданина в частную собственность после его смерти на основании завещательных документов или в порядке, установленном законом (ГК РФ ст. 1141).

+7 (812) 317-60-09 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Наследники, указанные в завещании, могут быть как родственниками, так и посторонними, для умершего наследодателя, людьми.

Однако даже если завещание составлено в пользу одного наследника, лишая тем самым права на наследование остальных, законодательно определены граждане, имеющие обязательную долю в общем наследстве (ГК РФ ст.1149):

несовершеннолетние и/или нетрудоспособные дети наследодателя;
нетрудоспособные супруги;
нетрудоспособные родители.

В случае если завещательные документы отсутствуют, наследство распределяется между наследниками в порядке законной очередности:

дети, супруги, родители;
остальные родственники в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации (ГК РФ ст. 1143-1145).

Причем родня более дальняя имеет право претендовать на свою часть наследства только в случае отсутствия наследников предыдущей очереди.

Важно понимать, что, вступая в права наследства, гражданин не должен выплачивать никаких налоговых сборов в казну государства.

Налогообложению подлежит прибыль, которую наследник получает в результате реализации наследного имущества.

Законодательство

Основным «путеводителем» для тех, кто уже получи или только собирается вступать в наследство, являются 2 законодательных акта:

Гражданский Кодекс Российской Федерации.
Налоговый Кодекс РФ.

Получение наследства

Если вы стали наследником имущества умершего родственника (от супруга, родителей, бабушки и т.д.) или другого человека, это не значит, что уже на следующий день после похорон или прочтения завещания, вы имеете право распоряжаться им по своему усмотрению.

Необходимо соблюсти стандартную процедуру:

Необходимо обозначить свою позицию и получить статус официального наследника. Для этого потребуется нанести визит либо в нотариат по месту жительства умершего, либо в том, где было составлено и хранилось завещание. Законодательно отведено 6 месяцев на то, чтобы написать заявление для открытия нотариального дела (ГК РФ ст. 1154).

По истечении 6 месяцев со дня смерти наследодателя, нотариус полностью оформляет нотариальное дело на каждого наследника и выдает документ, подтверждающий законность прав на имущество умершего.

Если в общей наследственной массе имеются объекты недвижимости (жилой дом, земельный участков, квартира и т.д.), получить на них правоустанавливающие документы на имя наследника, можно только при наличии свидетельства о наследовании.

После того как все этапы принятия наследства пройдены, наследник может полностью распоряжаться уже своим имуществом по собственному усмотрению.

Налоговая хитрость

Согласно российскому законодательству, каждый собственник, реализующий недвижимость по договору купли-продажи, обязан заплатить налог на прибыль в размере 13% от суммы сделки.

То есть, если вашу квартиру, дом или коттедж приобрели за 3000000 рублей, то 390000 автоматически принадлежит государству.

Кажется, что это очень много и жалко расставаться с такими деньгами? Именно поэтому есть определенные законные хитрости, применив, которые можно существенно снизить сумму, перечисляемую в государственную казну.

Видео: варианты

Как оформить вычет

Любой желающий, продавший недвижимость, может воспользоваться правом на предоставление налогового вычета.

Он рассчитывается следующим образом:

от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи, отнимается 1 миллион рублей;
оставшаяся сумма является налоговой базой, от которой рассчитывается налог на прибыль (13%).

Например, при продаже недвижимости за 1500000 рублей, налогообложению подлежат только 500000 рублей. Соответственно, все сделки, проводимые в ценовой категории до миллиона рублей, вообще не облагаются налогом.

В случае если наследство разделено между несколькими наследниками, можно еще существеннее снизить налоговое бремя, если продавать недвижимость по долям, а не по одному договору купли-продажи.

В таком случае, по каждому договору будет доступен налоговый вычет на 1 миллион рублей.

Кто полностью освобождается от уплаты

Если каждый гражданин, может существенно снизить налог на прибыль, воспользовавшись доступными налоговыми вычетами, но существуют ситуации, в которых можно вообще ничего никому не платить на законных основаниях:

Если вы продаете недвижимость, которой владеете более, чем 3 года, налог на прибыль с вас не взимается. Важно учитывать, что отсчет начала этого срока в случае с наследной недвижимостью исчисляется с момента открытия наследственного дела.

Если ваша недвижимость стоит менее 1 миллиона рублей, она также не подлежит налогообложению. Главное, чтобы цена сделки не была занижена специально, так как налоговые органы могут проверить соответствие кадастровой и продажной цены на недвижимость.

Если продажу недвижимости проводит наследник, имеющий определенный льготный статус (инвалиды 1 и 2 группы, а также инвалиды детства), то сделка не облагается налогом.

Вопросы

Наследство и все, что с ним связано всегда вызывает множество вопросов у простых граждан. Это обусловлю тем, что такое событие случается 1-2 раза в жизни человека (получение наследства от отца или матери) или не случается вообще. А пугает, как известно, именно неизвестность. Рассмотрим некоторые наиболее часто задаваемые вопросы, связанные с наследством и налогообложением.

О том, какая обязательная доля в наследстве по закону для пенсионеров, написано тут.

Что считается налогом а что пошлиной

Становясь наследниками, граждане пугаются рассказов «бывалых» о грабительских ценах на то, чтобы вступить в наследство. Озвучиваются различные цифры: и 13 и 30 и даже 50% от стоимости оставленного в наследство имущества. На самом деле все не так страшно.

Главное не путать государственную пошлину за вступление в наследство и налог, взимаемый при продаже недвижимости, реализуемой после получения на нее прав собственности.

1. Госпошлина – денежная сумма, взимаемая нотариусом за выдачу свидетельства о наследовании. Законодательно определен размер госпошлины (представляет собой процент от общей стоимости, наследуемого имущества):

0,3% — для близких родственников;
0,6% — для граждан, являющихся для умершего наследодателя, посторонними.

2. Налог при продаже квартиры полученной по наследству (или иного недвижимого имущества) – при продаже недвижимости, наследник получает прибыль, которая по российскому законодательству облагается налогом по ставке 13%.

Важно помнить, что госпошлина оплачивается перед получением необходимых документов, а налог после подачи ежегодной декларации о доходах.

Составление и подача отчетности

Каждый гражданин Российской Федерации обязан ежегодно подавать декларацию о доходах (НК РФ ст. 217). Это документ, в котором отражены все финансовые сделки граждан, осуществленные в течение отчетного периода. Срок подачи декларации – до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Если вы не знаете, уплачивается ли налог со сделки, осуществленной вами, подавайте декларацию по форме 3НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства и налоговые инспектора сами определят необходимо это делать или нет.

Вместе с заполненным бланком декларации подаются копии следующих документов:

экземпляр договора купли-продажи, принадлежащий продавцу недвижимости;
все платежные документы по сделке реализации;
удостоверение личности заявителя;
сопроводительный реестр для пакета документов.

Как платить

Оплата налога на прибыль, производится только безналичным путем. Для этого необходимо на руках иметь квитанция с обязательными реквизитами.

Получить такой платежный документ можно несколькими способами:

при личном обращении в налоговую инспекцию;
из полученного уведомления, отправляемого ежегодно каждому налогоплательщику на почтовый адрес;
на сайте Федеральной налоговой службы.

Наиболее востребованными способами оплаты являются:

оплата в отделениях банков, имеющих договор с ФНС;
на официальном сайте ФНС (с помощью онлайн банкинг или электронных денег);
на сайте государственных услуг.

Льготы

Льготы, связанные с налогообложением при продаже недвижимости, имеет только две категории граждан:

инвалиды 1 и 2 группы;
инвалиды детства.

Для этих граждан полностью отменено начисление налога на прибыль с продажи недвижимости, вне зависимости от срока владения наследным объятом.

Менее 3 лет

Если вы стали наследником недвижимого имущества не так давно, но уже испытываете потребность в его реализации (заключении договора купли-продажи), то вам придется отдать государству 13% от общей стоимости сделки в качестве налога на прибыль.

Не платить налог или существенно его снизить можно в следующих случаях:

вы относитесь к одной из льготных категорий граждан;
вы продаете недвижимость по долям, при этом каждый наследник имеет право на налоговый вычет;
стоимость объекта недвижимости меньше либо равна 1 миллиону рублей.

Возможные проблемы при осуществлении сделки

Реализация наследственной недвижимости иногда сопряжена с рядом проблем:

неправильное оформление отказа от наследства других наследников;
отсутствие документа, подтверждающего наличие только 1 наследника – продавца недвижимости.

Эти ошибки могут привести к расторжению сделки купли-продажи и незапланированным финансовым затратам.

О том, сколько составляет нотариальный тариф за выдачу свидетельства о праве на наследство, написано тут.

Не знаете, как делится наследство между наследниками первой очереди? Читайте здесь.

Налоги при продаже квартиры полученной по наследству пенсионером

Существует, мнение, что наследники-пенсионеры, полностью застрахованы от необходимости платить налоги с продажи недвижимости. Это в корне неверно.

Пенсионеры точно так же как и все другие граждане Российской Федерации обязаны платить налог на прибыль:

платить налог на прибыль в размере 13% процентов, если недвижимость находится в собственности менее 3 лет;
имеют право на налоговый вычет в 1 миллион рублей;
освобождаются от уплаты налогов полностью при стоимости сделки менее 1 миллиона рублей или в случае наличия нескольких наследников, имеющих право на вычет.

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область - +7 (499) 110-43-85
- Санкт-Петербург и область - +7 (812) 317-60-09
- Регионы - 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Читайте также: