Налог при продаже недвижимости для пенсионеров в украине

Начиная с 2017 года, в Украине вступили в силу новые дополнения, касающиеся налога на недвижимость. Изменения несущественные, но на них стоит обратить внимание.

Налог для владельцев домов и квартир в Украине
Налог при продаже недвижимости в Украине в 2020 году
Налог на дарение недвижимости в Украине в 2020 году
Налоги при покупке недвижимости в Украине

База налогообложения осталась без изменений: налогом облагается вся недвижимость, - не только жилые дома и квартиры, но и постройки хозяйственного назначения: хлев, сарай, гараж, мастерская, погреб и даже уборная.

Плательщиками налога являются физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, которые являются владельцами объектов жилой и/или нежилой недвижимости.

Актуально: Штрафы за несвоевременную уплату налога на недвижимость

Налог для владельцев домов и квартир в Украине

Налоги на недвижимость рассчитываются по ставке, которую устанавливают местные органы власти. Для жилой недвижимости и недвижимости нежилого и хозяйственного назначения эти величины могут быть разными, но не выше определенного максимального лимита.

В 2017 году ставка снижена до 1,5% от величины минимальной заработной платы, установленной в отчетном периоде, за 1 квадратный метр. В сравнении с предыдущей расчетной формулой, то процент снизился вдвое (с 3% до 1,5%). Тем не менее, стоит отметить, что и минимальная зарплата была увеличена до 3723 грн. в месяц. Таким образом, в денежном выражении сумма налога осталась на прежнем уровне.

При этом лимиты на жилплощадь, за которую не нужно платить налоги также сохранились неизменными. Остались в силе льготы, предусмотренные для налогоплательщиков, имеющих в собственности недвижимость небольшой площадью. От налога на недвижимость освобождены:

собственники квартир площадью до 60 кв. м. включительно;
владельцы частных домов общей площадью до 120 кв. м.
владельцы квартиры и дома, общая площадь которых не превышает 180 кв. м.

Плата взимается только за квадратные метры, превышающие «лимит».

Налоговая льгота на недвижимость не распространяется на квартиры и дома, которые сдаются в аренду при условии официального оформления договора аренды. В этом случае нужно платить за всю площадь объекта недвижимости.

Новое законодательство Украины предоставило право органам местного самоуправления (городским, поселковым и сельским советам) самостоятельно определять налоговую ставку на недвижимость и устанавливать льготы, исходя из материального положения собственника жилья.

Также установлен новый налог, так называемый "налог на роскошь" – дополнительная фиксированная плата, составляющая 25 000 грн. для владельцев домов, площадь которых превышает 500 кв. м. и для собственников квартир 300 и более квадратных метра.

Разъяснение: человек, имеющий в собственности дом 510 кв. м., внесет за него сумму, рассчитанную фискальными органами по формуле: 510 (общая площадь) минус 120 (льготная площадь) умноженная на выраженную в процентах налоговую ставку за сверхлимитные «квадраты») плюс 25000 грн.

В случае пребывания объектов жилой и/или нежилой недвижимости в общей долевой или общей совместной собственности нескольких лиц:

если объект жилой и/или нежилой недвижимости находится в общей долевой собственности нескольких лиц, налогоплательщиком является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю;
если объект жилой и/или нежилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц, но не разделен в натуре, плательщиком налога является одно из таких лиц-владельцев, которое определено по их согласию, если иное не установлено судом;
если объект жилой и/или нежилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц и поделен между ними в натуре, налогоплательщиком является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю.

Что касается дополнительных льгот, то налоги на недвижимость в Украине не платят:

за объекты недвижимости, принадлежащие государству или территориальным громадам;
за объекты недвижимости в зонах отчуждения и безусловного отселения;
за детские дома семейного типа;
собственники объектов недвижимости, официально признанных непригодными для проживания;
жильцы общежитий;
домовладения, в которых живут дети-сироты либо дети, лишенные родительской опеки, дети-инвалиды, которые воспитываются одинокими родителями;
за здания промышленности, в частности производственные корпуса, цеха, складские помещения промышленных предприятий;
за здания, сооружения сельскохозяйственных товаропроизводителей, предназначенные для использования непосредственно в сельскохозяйственной деятельности;
за объекты жилой и нежилой недвижимости, находящихся в собственности общественных организаций инвалидов и их предприятия;
за жилье, принадлежащее участникам АТО и их семьям.

Разъяснения также содержат пункт о порядке начисления налоговых платежей. Все физлица-владельцы сверхлимитных квадратных метров получат уведомления фискальных органов, в которых указана сума налога на недвижимость, рассчитанная согласно законодательной норме.

При этом физические лица платят налог раз в год в течение 60 дней после получения уведомления налоговой службы; с юридических лиц налог взимается раз в квартал (напоминаем, что платежи необходимо совершить до 30 апреля, 30 июля, 30 октября 2018 г. и 30 января 2019 г.).

Предприниматели самостоятельно определяют сумму, подлежащую уплате, для чего разделяют размер годового платежа на 4 равные части.

В случае несвоевременной оплаты предусмотрены штрафы:

при просрочке до 30 дней – 10% от суммы задолженности;
при просрочке свыше 30 дней – 20%;
кроме того, после 60 дней просрочки начисляется пеня в размере 0,05% от общей суммы долга за каждый просроченный день;
при злостном уклонении от налогов - 120% годовых от суммы задолженности по актуальной на момент применения санкций ставке НБУ.

Если Вы считаете, что размер налога на недвижимость, который посчитала налоговая служба не соответствует действительности, то обратитесь в налоговую по месту прописки с требованием провести сверку расчетов. Кроме того, у Вас есть право обжаловать налоговое уведомление-решение в вышестоящей налоговой службе или через суд.

Налог при продаже недвижимости в Украине в 2020 году

При совершении сделки купли-продажи сума налога зависит от нескольких факторов, в частности от:

даты приобретения;
даты вступления в права собственности;
типа отчуждаемого объекта недвижимости;
количества совершенных операций с недвижимостью за отчетный год.

Разъяснения относительно нулевой налоговой ставки. Она применяется при продаже:

жилого или садового дома, комнаты (включая участок, на котором размещен отчуждаемый объект и находящиеся на нем хозпостройки);
квартиры или ее части;
земельного участка площадью, не превышающей норму, предусмотренную для бесплатной приватизации при условии владения соответствующей недвижимостью дольше трех лет и при отсутствии иных сделок, связанных с продажей недвижимости в течение отчетного периода.

Налог в размере 5% в Украине начисляется:

при продаже недвижимости, находящейся в собственности у продавца менее трех лет;
при продаже налогоплательщиком в течение отчетного периода не одного, а нескольких объектов недвижимости;
при продаже объекта недвижимости, не упомянутого в п.1 ст.172 НКУ;
при продаже либо обмене объекта незавершенного строительства;
продаже участка, находящегося в собственности у налогоплательщика на основании государственного акта, выданного в подтверждение факта купли-продажи, наследования, дарения и т.д.;
при обмене одного объекта на другой (другие), если налогоплательщик получил доход (денежную компенсацию) от отчуждения объекта недвижимости, не упомянутого в п.172.1 ст. 172 НКУ.

Налог на продажу в размере 15% взимается, если:

в течение отчетного периода налогоплательщик продал или обменял больше, чем один объект недвижимости;
совершена сделка купли-продажи недвижимости, не упомянутой в п.172.1 ст.1 172 НКУ;
сделку совершает физическое лицо-нерезидент.

Налог на дарение недвижимости в Украине в 2020 году

Факт дарения означает безвозмездность сделки, то есть даритель не получает ничего в обмен на отчуждаемое имущество. Более того, подарок ни к чему не обязывает одариваемого: в договор о дарении нельзя внести пункт, которым предусмотреть совершение какого-либо действия в пользу дарителя. Подарок нельзя забрать обратно: квартира либо другая недвижимость, как и любая иная вещь, при дарении отчуждается навсегда.

Но при этом подарок классифицируется фискальными органами как вид дохода и подлежит налогообложению. В случае же неуплаты налогов подарок может быть отнесен к разряду дорогих покупок, и штрафных санкций все равно не избежать.

При этом налоговая ставка при дарении зависит от личности одариваемого. Нулевая налоговая ставка в Украине применяется, если договор о дарении заключается между родственниками первой степени родства, коими являются:

один из супругов по отношению ко второму;
дети (родные, усыновленные, родные дети жены (мужа), в том числе зачатые, но еще не рожденные дети;
отец, мать;
тесть, теща (свекор, свекровь).

Нулевой ставкой при дарении облагается также движимое и недвижимое имущество, подаренное:

инвалиду 1 группы;
ребенку-сироте;
ребенку, лишенному родительской заботы.

Налог в размере 5% при дарении заплатят одариваемые, не приходящиеся дарителю родственниками первой и второй степени родства, так же точно, как и люди, вообще не являющиеся родственниками.

Налог на дарственную недвижимость в размере 15% от стоимости подарка заплатят нерезиденты, даже если они являются близкими родственниками дарителя.

Разъяснения фискальных органов содержат информацию о том, что налогоплательщик вносит причитающуюся сумму налога на дарение в течение 90 дней после получения им платежного уведомления. В данном случае одариваемый несет ответственность за надлежащее извещение фискальных органов о получении дополнительного дохода и своевременную уплату налогов. Информация о дарении вносится одариваемым в годовую декларацию о доходах.

Налоги при покупке недвижимости в Украине

Первый налог, с которым сталкивается налогоплательщик при покупке недвижимости, - госпошлина, которая взимается при нотариальном оформлении сделки купли-продажи. Размер платежа составляет одну сотую часть стоимости сделки (1%).

Уйти от расходов на нотариальное оформление сделки при покупке не удастся, ибо в противном случае договор будет считаться недействительным. Соответствующие разъяснения содержат пункт о том, что нотариус не имеет права удостоверить соответствующий договор, пока покупатель не принесет платежку из банка, подтверждающую перечисление денег продавцу.

Если покупатель не является резидентом Украины, при покупке недвижимости он должен будет уплатить налоги в суме:

15% от доходов, получаемых на территории Украины;
20% НДС, если покупатель является юридическим лицом, имеющим представительство в Украине;
23% налога на прибыль (для представительства нерезидента).

Согласно действующему украинскому законодательству от налогов при покупке освобождаются:

инвалиды войны и семьи погибших, пропавших без вести и приравненных к ним воинов;
инвалиды I или II группы;
потерпевшие в результате аварии на Чернобыльской АЭС.

Еще один налог при покупке - сбор в Пенсионный фонд, составляющий 1% от суммы, указанной экспертом-оценщиком.

Кроме перечисленных сборов и налогов при покупке предстоит также оплатить услуги нотариуса. Сумма рассчитывается в индивидуальном порядке, действующее законодательство не предусматривает на этот счет каких-либо фиксированных сумм.

Из-за принятия новых законов ожидаются существенные изменения в порядке налогообложения операций с недвижимостью

Юристы комментируют налоги при сделках с недвижимостью в 2020 году

В 2020 году в Украине продавцам и покупателям недвижимости придется по-прежнему платить государству налоги. Это касается и арендаторов. Какие налоги при сделках с недвижимостью в 2020 году, кто обязан их платить и что изменилось в законодательстве, узнавал портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua.

Налоги при купле/продаже недвижимости в 2020 году

В 2020 году в Украине платить налоги придется как покупателям, так и продавцам недвижимости. Вопрос налогообложения по сделкам с недвижимостью регулируются ст.ст. 167, 172 НКУ, а также частично регулируется ст. 173 НКУ (размер базы налогообложения).

Анна Ковалева, эксперт юридической компании RIYAKO&PARTNERS, назвала виды и размеры налогов, которые придется платить государству в 2020 году при операциях с недвижимостью.

Какие налоги платит покупатель недвижимости в 2020 году

сумму в размере 1% от цены недвижимости в Пенсионный фонд (для резидентов и нерезидентов);
государственную пошлину в размере 1% от стоимости объекта;
административные сборы за переоформление права собственности в Государственном реестре вещных прав.

Какие налоги платит продавец недвижимости в 2020 году

если вы, как продавец владеете недвижимостью менее трех лет, то нужно оплатить: госпошлина (1% от цены объекта, указанной в договоре, но не ниже его оценочной стоимости); налог на доход (5% от стоимости недвижимости) и военный сбор (1,5% от стоимости недвижимости);
если вы владеете недвижимостью более трех лет и это ваша первая продажа недвижимости в течение календарного года, то размер пошлины составит 1% от цены объекта, указанной в договоре, но не ниже его оценочной стоимости;
если нерезидент Украины, оплатить нужно: госпошлина (1% от цены объекта, указанной в договоре, но не ниже его оценочной стоимости); налог на доходы физических лиц (18% от стоимости недвижимости) и военный сбор (1,5% от стоимости недвижимости).

Какие новые налоги при продаже недвижимости в 2020 году

В конце 2019 года в Украине принят в первом чтении законопроект № 1210 от 30.08.2019 г. «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно усовершенствования администрирования налогов, устранение технических и логических несоответствий в налоговом законодательстве», в котором внесены изменения в статьи 172 НКУ. Закон принят в первом чтении.

По словам Олега Добровольского, партнера ID Legal Group, изменениями предусмотрено, что доход, полученный физическим лицом от продажи второго объекта недвижимости в течение года (например, 2020 года), подлежит налогообложению по ставке 5%. Доход, полученный физическим лицом от продажи третьего и последующих объектов недвижимости в течение года (например, 2020 года), подлежит налогообложению по ставке 18%.

«Сейчас законопроект № 1210 представлен на второе чтение. А потому, в какой редакции такой законопроект будет принят – будем ждать новостей», – говорит эксперт.

Налоги при аренде недвижимости в 2020 году

Согласно статье 170.1.5 раздела IV Налогового кодекса Украины, лицом, ответственным за начисление и уплату налога в бюджет, является арендодатель, который обязан это сделать в сроки, установленные Кодексом для квартального отчетного (налогового) периода.

Сергей Тарасюк, управляющий партнер АО «Тарасюк и партнеры», называет три легальных варианта сдачи физическим лицом недвижимости в аренду:

От имени физического лица на едином налоге в пределах 100 кв.м. жилая и 300 кв.м нежилая, а также до 0,2 га земельного участка (2 или 3 группа, в зависимости от статуса арендатора). Ставки единого налога на 2 группе – 944,60 грн, в месяц, на 3 группе – 5% или 3 %+НДС. Дополнительно уплачивается единый социальный взнос в размере не ниже 1039,06 в месяц, кроме пенсионеров, которые освобождены от уплаты.
От имени физического лица-предпринимателя на общей системе налогообложения. Ставка НДФЛ с чистого дохода: 18% + военный сбор 1,5%, также единый социальный взнос на чистый доход, но в размере не менее 1039,06 в месяц и с перерасчетом в конце года по ставке 22% от чистого дохода и в пределах максимальной базы 70 845 грн в месяц. Отчетность подается ежегодно, как и ранее.
От имени физического лица. Ставка НДФЛ с чистого дохода: 18% + военный сбор 1,5%. При этом налоговым агентом будет арендатор, кроме случаев, когда им является физическое лицо. В таком случаем ответственность за уплату налогов лежит на арендодателе, согласно пп. 171.1.5. он обязан ежеквартально начислить и уплатить необходимые налоги с подачей годовой декларации.

«Стоит помнить, что для целей НДФЛ и военного сбора, мы используем базу налогообложения не ниже установленной местными органами власти на текущий год для определенных зон. Некоторые органы местной власти не принимают таких решений. Например, для Киева, она установлена на уровне 17,83 грн за 1 кв.м., а в Днепре от 19.84 до 78,15 грн за кв. м», – напоминает Тарасюк.

Что нового при сдаче в аренду недвижимости в 2020 году

На рынке аренды грядут перемены.

«Поскольку сравнительно недавно был принят Закон «Об аренде государственного и коммунального имущества», а большой процент среди сделок с недвижимостью касается именно аренды, то в этой части в 2020 году нас ждет ряд новелл. Одной из важных новаций закона является то, что для аренды имущества будет создано два типа перечней: к первому относится так называемое коммерчески – привлекательное имущество, оно будет сдаваться через аукционы, а ко второму – то имущество, которое может предоставляться в аренду без конкурсной процедуры. Что же, собственно, изменится? До принятия этого закона организации, которые были в списке льготников, имели право на получение любого имущества в аренду без конкурса. Сейчас льготники имеют право получить в аренду, не любое имущество, а лишь то, на которое нет большого спроса от коммерческих организаций, то есть локации похуже», – разъясняет Анна Ковалева.

То есть, с одной стороны, органам власти предоставят возможность получить большую прибыль из выгодных коммерческих объектов и избежать случаев, когда под видом «льготников» лучшие локации арендовали за меньшую плату другие организации. Но не будет ли это ущемлением льготников, которым фактически придется выбирать из худшего?

«С 1 февраля 2020 все новые договора аренды должны заключаться через электронную торговую систему, все коммерческие договоры аренды – через онлайн-аукцион. До сих пор эта процедура осуществлялась офлайн. Кроме того, новый закон обещает сократить продолжительность процедуры аренды имущества. Как это будет действовать на практике, покажет время», – говорит она.

«Подводные камни» налогообложения недвижимости в 2020 году

В 2020 году в Украине изменится и база налогообложения.

«С базой налогообложения не все так просто. Она определяется в порядке прописанном ст. 173 НКУ. Так, с 01.01.2020 года, когда вступают в силу изменения, которые касаются определения базы налогообложения. Все слышали о «революции» на рынке независимых денежных оценок. Уже довольно длительное время при продаже квартиры каждый продавец уплачивает несколько сотен гривен единой базе данных отчетов о денежных оценках, такой себе негласный налог на продажу недвижимости. Идея была хорошая, борьба с занижением базы налогообложения недвижимости, но почему – то оценка с регистрацией в базе дороже в среднем на 1000 грн. На сегодняшний день, теоретически продавец может получить оценку автоматически либо обратится к оценщику. Изменения касаются также внедрения посреднических «электронных площадок», которые должны пройти аккредитацию в Фонде госимущества. Если оценщику отказывают в регистрации отчета, он может запросить рецензию в Фонде госимущества. Думаю, что продавцов рядовой недвижимости это не затронет, а вот при продаже больших объектов всегда можно получить необходимую «рецензию», – говорит Сергей Тарасюк.

Также следует учесть, что Фонд госимущества получил полный контроль над базой, поэтому как измениться рынок оценок, а самое главное какие оценки будут приниматься на регистрацию никто пока не знает.

«Возможно, индикативные показатели стоимости квадратного метра вырастут, в кодексе очень размыто описаны критерии оценки «соответствие рыночным ценам». Стоит помнить, что перед удостоверением сделки нотариусом необходимо уплатить НДФЛ и военный сбор, если льгот нет. Также при покупке жилой недвижимости, согласно п.9 ст. 1 Закона Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» покупателем оплачивается сбор на обязательное государственное пенсионное страхование в размере 1%, кроме случаев покупки жилой недвижимости впервые. Правда ораны ПФУ не выдают справку о покупке недвижимости впервые, и нотариусы требуют уплату взноса в любом случаем. Вариант один, после уплаты взноса подавать иск в административный суд и возвращать излишне уплаченный взнос. Практика по таким искам позитивная. Уплата покупателем госпошлина как и ранее вопрос договорной, кроме инвалидов ВВВ, 1 и 2 групп, ликвидаторов ЧАЭС 1,2 категорий, которые освобождены от уплаты госпошлины. Все остальные условия не изменились», – комментирует г- н Тарасюк.

Купить как можно больше недвижимости и получать от нее доход, мечтает чуть ли не каждый. Но далеко не все учитывают, что лишние квадратные метры — это еще и много расходов. Один из них - обязательство платить налоги.

У владельца недвижимости может возникнуть масса вопросов: за что платить, когда и нужно ли вообще что-то отдавать государству? В тонкостях налогообложения операций с недвижимостью разбирался «Минфин».

Кто платит налог на недвижимость

Налог на недвижимость действует в Украине с 2014 года. Соответствующая норма прописана в ст. 266 Налогового кодекса Украины.

Платить его обязаны не все, а только граждане, чьи квадратные метры превышают норму. А именно, имеют в собственности:

квартиру площадью более 60 кв. м;
дом площадью свыше 120 кв. м;
различные типы объектов недвижимости суммарной площадью больше 180 кв. м.

Налогом облагаются именно «лишние» метры. Например, владелец квартиры 65 кв. м должен платить только за 5 «квадратов». А собственник дома площадью 135 кв. м — за 15 кв. м. Если же в собственности одновременно находятся и дом, и квартира, то платить нужно за метры, которые превышают планку в 180 «квадратов». Исходя из нашего примера – заплатить придется за 20 кв. м сверх нормы: (65 + 135) — 180 = 20.

«Если собственник владеет долей имущества, то налог с него взимается пропорционально этой доле», – объясняет адвокат Сергей Гула.

Облагаться налогом может и нежилая недвижимость – сарай, гараж и т.д. Но чаще всего для таких объектов делают исключение.

Согласно Налоговому кодексу, плательщиками налога на недвижимость являются и физические, и юридические лица. Физлица платят налог раз в год: до 1 июля налоговая рассылает им уведомления-решения с начисленной за квадратные метры суммой. Ее нужно уплатить в течение 60 дней с момента получения этого документа.

Что касается юридических лиц, то они насчитывают налог самостоятельно и уплачивают его каждый квартал.

Кто освобожден от уплаты налога на недвижимость

По закону, налог можно не платить, если здание в аварийном состоянии. Этот факт должны признать органы местной власти. Кроме того, налог не взимается с многодетных семей и не начисляется собственникам жилья в общежитиях.

Как рассчитать налог на недвижимость

Ставку налога на недвижимость устанавливают местные органы власти. Это означает, что в разных регионах Украины ставки налога могут быть разными. Максимальный размер – 1,5% от минимальной заработной платы на 1 января отчетного года за каждый квадратный метр. Такая ставка, например, действует сейчас в Киеве и Днепре. На 1 января 2020 года минимальная заработная плата составляла 4723 грн. Исходя из этого, максимальная налоговая ставка на недвижимость – 70,8 грн за квадратный метр.

По другим регионам информацию можно найти на официальных сайтах местной власти. Так, в Одессе ставка для квартир составляет всего 0,1% или 4,24 грн, а во Львове – 0,5 % или 23,61 грн.

Например, владельцу квартиры площадью 68 кв. м в Киеве за «лишние» 8 кв. м придется уплатить налог в сумме 566,4 грн. А вот собственнику такой же квартиры во Львове — только 188,88 грн, в Одессе — всего лишь 33,92 грн.

Срок уплаты налога на недвижимость четко регламентирован. За несвоевременную уплату предусмотрен штраф. «Прострочили платеж на 30 дней – размер штрафа составляет 10% суммы налога. Если не платили больше месяца – уже 20% суммы долга», – предупреждает адвокат Сергей Гула.

Но это еще не все. Гораздо больше придется заплатить тем, у кого площадь квартиры превышает 300 кв. м, а дома — 500 кв. м. В дополнение к основному налогу на недвижимость государство ежегодно взимает с них фиксированный налог на роскошь в размере 25 тыс. грн.

Налог при продаже недвижимости

При продаже недвижимости налог обязан уплатить как покупатель, так и продавец.

Покупатель платит госпошлину в размере 1% от стоимости жилья и перечисляет в Пенсионный фонд 1% от суммы сделки.

Для продавцов схема сложнее. Сумма, которую придется отдать государству, зависит от срока владения жильем.

«Если на продажу выставлен объект, который принадлежит владельцу более трех лет, и он впервые за календарный год продает квадратные метры, то с него взимается только пошлина в размере 1% от цены объекта, указанной в договоре, но не ниже его оценочной стоимости. Налог на доход и военный сбор в этом случае отсутствует», – объясняет младший юрист Eterna Law Оксана Скоробогач.

Если же квартиру продают до истечения 3 лет, или продавец уже продавал за год другие квартиры, – уплатить придется:

госпошлину в размере 1% от стоимости объекта;
налог на доходы физлиц (НДФЛ) в размере 5% от стоимости жилья (для нерезидентов — 18%)
1,5% военного сбора.

Посмотрим на конкретном примере:

Человек покупает квартиру за $30 тыс. В этом случае ему придется отдать $300 в Пенсионный фонд и уплатить $300 госпошлины.

Продавец в рамках этой сделки уплачивает $300 госпошлины. Но если доход от продажи квартиры облагается НДФЛ, то к этой сумме придется приплюсовать еще $1950 ($1500 НДФЛ + $450 военного сбора).

Помимо этого придется еще уплатить примерно $100 за оценку, техпаспорт и справку из БТИ, и еще $100 нотариусу.

Чаще всего стороны сделки договариваются, кто за что платит при заключении договора. Бывает, по предварительному согласованию, покупатель оплачивает стоимость квартиры, а все остальные расходы делятся пополам.

Льготы при налогообложении

Исключение составляют льготные группы. От уплаты госпошлины освобождены инвалиды Второй мировой войны, а также семьи погибших, пропавших без вести военнослужащих и приравненных к ним лиц, а также ликвидаторы аварий на ЧАЭС.

Кроме того, постановление Кабмина от 23.09.2020 г. освобождает от уплаты взноса в Пенсионный фонд граждан, которые покупают квартиру впервые или находятся на квартирном учете.

Ранее украинцы, которые покупали жилье впервые, могли вернуть пенсионный сбор, но только через суд. Теперь у них появился более простой путь. Пенсионный сбор можно вообще не платить, если собрать и принести нотариусу пакет документов.

«Факт покупки жилья впервые нужно дополнить заявлением о том, что гражданин не имеет и не приобретал права собственности на жилье и подтвердить это соответствующими сведениями из Госреестра прав на недвижимое имущество. Также нужно предоставить данные о неиспользовании жилищных чеков для приватизации или использования их для приватизации доли имущества государственных предприятий и земельного фонда», – акцентирует внимание помощник адвоката практики налогового права AO Moris Артур Мриглод.

Если покупатель находится в очереди на получение жилья, нужно также предоставить подтверждающий документ.

По словам Артура Мриглода, нотариальное удостоверение договоров купли-продажи недвижимого имущества теперь осуществляется без документального подтверждения уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование. Но для этого нужно предоставить перечисленные выше документы.

Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду

Порядок налогообложения дохода от сдачи жилья в аренду зависит от статуса арендодателя.

Существует три варианта, когда арендодателем выступает:

ФОП 2 или 3 группы. В этом случае есть ограничения на сдаваемую площадь: не больше 100 кв. м для жилой и 300 кв. м для нежилой, а также до 0,2 га для земельного участка.
Сумма единого налога в 2020 году для ФОПов на 2 группе – 944,60 грн в месяц. То есть сколько бы предприниматель ни заработал на аренде, сумма налога не изменится. ФОПы на 3 группе платят налог по ставке – 5% или 3 % + НДС. Также дополнительно уплачивается единый социальный взнос в размере не менее 1039,06 в месяц.
ФОП на общей системе налогообложения. Ставка НДФЛ с чистого дохода: 18% + военный сбор 1,5%, также единый социальный взнос не менее 1039,06 в месяц.
Физическое лицо. В этом случае доход облагается НДФЛ по ставке 18% + нужно уплатить военный сбор 1,5%.

Приведем пример: владелец недвижимости на протяжении 2020 года сдает квартиру в Киеве за 10000 грн.

Если вы сдаете жилье ФОП 2 группы, то каждый месяц вам будет начисляться единый налог 944,60 грн.

Для ФОП на 3-ей группе налог 5% от дохода составит 500 грн.

Если вы не попадаете под критерии для ФОП 2 или 3 групп, придется сдавать квартиру, как предприниматель на общей системе налогообложения. При этом уплачивая НДФЛ 1800 грн (10000 грн х 18%) и военный сбор 150 грн (10000 грн х 1,5%).

В случае, если вы сдаете как физическое лицо, то каждый месяц вы должны заплатить НДФЛ 1800 грн (10000 грн х 18%) и военный сбор 150 грн (10000 грн х 1,5%).

Суммы полученного дохода арендодатель-физическое лицо отражает в годовой налоговой декларации. Он обязан подать ее в контролирующий орган по месту регистрации (налогового адреса) до 1 мая года, следующего за отчетным.

Риэлторы, которые участвуют в подобных сделках, обязаны направить информацию о заключенных при их посредничестве договоров об аренде недвижимости в ГНС по месту своей регистрации.

Если арендодатель не платит налог с дохода, его могут оштрафовать. Сумма штрафа составит:

10% от суммы не уплаченного вовремя налогового обязательства за опоздание с уплатой на срок до 30 календарных дней включительно;
20% от суммы не уплаченного вовремя налогового обязательства, если опоздание превышает 30 календарных дней.

Подарок с «хвостиком»

Недвижимость, перешедшая к новому владельцу по договору дарения или наследства, тоже считается доходом и облагается налогом. Как объяснила адвокат АО «Легард» Инна Тута, в обоих случаях налогообложение происходит по одной и той же схеме.

Наследник или человек, который получил недвижимость в подарок, обязан уплатить:

НДФЛ в размере 5% от рыночной стоимости имущества, которая не может быть ниже оценочной стоимости имущества;
1,5 % военного сбора.

Из данного правила есть два исключения:

Если подарок или наследство вы получили от родственника первой или второй степени родства (это может быть отец, мать, жена, муж, брат, сестра), то ставка составляет 0% — то есть налог платить не нужно.
Если же недвижимость вам подарил или завещал нерезидент (либо ее подарили или завещали нерезиденту), применяется ставка налога 18% плюс 1,5% военный сбор.

Вариантов уйти от налогов, получив недвижимость по наследству или в подарок от дальнего родственника или чужого лица, не существует. Налоговая обязательно узнает о том, что вы стали счастливыми обладателями квадратных метров. Об этом ее уведомит нотариус после регистрации права собственности.

Покупка и продажа квартиры – задачи, с которыми хотя бы раз в жизни сталкивается каждый. И хотя оба эти события очень радостны, поскольку являются первым шагом к определенным переменам в жизни, они сопровождаются и не очень приятной процедурой – оплатой налогов. Налоги и госпошлины – это дополнительные расходы для покупателя, а также уменьшение прибыли от продажи для продавца.

Обойтись без уплаты налогов не получится, ведь ни один нотариус не зарегистрирует сделку купли-продажи без документа, который подтверждает их оплату. А так как этот процесс обойти нельзя – предлагаем разобрать детальнее, какие же налоги придется заплатить продавцу, какие ложатся на плечи покупателя и что можно сделать, чтобы уменьшить сумму своих расходов.

В этой статье мы попытались разобрать все самые важные моменты. Здесь вы найдете ответы на такие вопросы:

какие налоги нужно оплатить при покупке квартиры;
налоги при продаже квартиры;
для кого налог при купле-продаже может быть уменьшен;
какие придется заплатить налоги и сборы нерезиденту и многое другое.

Эти вопросы волнуют множество украинцев, поэтому давайте разбираться в каждом из них.

Налоги и сборы при покупке недвижимости

Оформление договора купли-продажи, согласно законодательству Украины, облагается и налогами, и пошлинами. Естественно, сделка оформляется у нотариуса, который вносит ее в реестр прав на недвижимое имущество. Соответственно, покупатель обязан уплатить все необходимые налоги.

Первое и самое главное, что вам придется оплатить – это услуги самого нотариуса. Сразу заметим, что частные специалисты устанавливают стоимость своей работы самостоятельно. Дешевле будет обратиться к государственному нотариусу.

Он работает по прописанному прейскуранту и цены у него ниже. Но здесь есть одна проблема – на оформление сделки может уйти гораздо больше времени, чем если бы вы обратились к частнику. У государственных нотариусов большие очереди и можно потерять много времени.

Сборы и госпошлины

Если на услугах нотариуса еще можно сэкономить, то с уплатой налогов так не получится. После того, как вы оформите договор купли-продажи, вам необходимо будет оплатить сбор в Пенсионный фонд. Размер сбора – 1% от стоимости квартиры. Т.е. если вы, например, покупаете квартиру за 20 тыс. долларов, то в Пенсионный фонд придется отдать еще 200 долларов.

Только после того, как вы принесете нотариусу документ, который подтверждает оплату – он внесет данные в Государственный реестр.

Помимо пенсионного сбора вам придется оплатить еще 1% госпошлины за то, что нотариус заверил проведение сделки купли-продажи. И хотя, по идее, это и должна быть оплата услуг нотариуса – с ним придется рассчитываться отдельно и в обязательном порядке оплатить эту пошлину. Т.е. согласно нашему примеру это еще 200 долларов дополнительных расходов при покупке квартиры.

Обратите внимание на то, что оплату госпошлин и услуг нотариуса можно поделить между продавцом и покупателем. Например, пополам или, покупатель оплачивает пошлины, а продавец – услуги нотариуса. То есть вы можете договориться с продавцом и решить этот вопрос справедливо. Но, чаще всего, оплата всех налогов и сборов ложится на плечи покупателя. В общем, как договоритесь, так и получится.

Налоги для продавца-нерезидента

Если вы являетесь нерезидентом и хотите продать квартиру на территории Украины – при заключении сделки купли-продажи вам придется уплатить другие налоги. Основной – 18% от дохода, который вы получаете на территории Украины. Но это если недвижимость до 3 лет в собственности или не первая продажа на протяжении календарного года.

Если продавцом недвижимости выступает юридическое лицо, которое имеет свое представительство в Украине и является плательщиком налога на добавленную стоимость – придется оплатить 20% НДС от суммы сделки. Если же сделку купли-продажи оформляет представительство нерезидента – оплачивается 23% налога на прибыль.

Кто освобождается от уплаты государственной пошлины

Законом Украины предусмотрены некоторые исключения, когда можно не уплачивать государственную пошлину при покупке квартиры. Освобождаются от его уплаты:

инвалиды Великой Отечественной войны, а также семьи воинов и партизан, родственники погибших и пропавших без вести;
инвалиды І и ІІ групп;
пострадавшие при взрыве на ЧАЭС І и ІІ категории;
ІІІ категория пострадавших на ЧАЭС, если они постоянно проживали и работали в Чернобыльской зоне до отселения и проработали не менее 2 лет до 1993 года в зоне обязательного отселения или в зоне добровольного отселения не менее 3 лет;
VI категория пострадавших на ЧАЭС, которые постоянно проживают и работают в зонах с усиленным радиоэкологическим контролем, но только если до 1 января 1993 года они жили и работали на этой территории больше 4 лет.

Когда покупатель может не уплачивать сбор в Пенсионный фонд

Каким бы это ни казалось странным, но такие исключения также есть. Не отдавать при покупке квартиры 1% в пенсионный фонд могут:

те, кто покупают жилье впервые;
люди, которые стоят на квартирном учете.

Но, так только по закону. На деле же проверить то, какое по счету жилье вы покупаете, нельзя, ведь в Украине не существует соответствующей единой информационной базы. Именно поэтому нотариусы не согласятся оформить сделку купли-продажи, если вы не предоставите им доказательство того, что пенсионный сбор был оплачен.

Обратите внимание на то, что, если вам положена льгота, после заключения сделки вы можете обратиться в административный суд и вам вернут по закону сумму, уплаченную в Пенсионный фонд. Поэтому бесплатный сбор в пенсионный фонд может получиться для вас только после полной оплаты налога и обращения в суд для его возврата.

Налоги при продаже квартиры

При оформлении сделок купли-продажи недвижимости налоги приходится оплачивать не только покупателю. Для продавца также существуют отдельные налоги, которые уменьшают прибыль от продажи квартиры, но без уплаты, которых ни один нотариус не заверит сделку. Давайте разберемся и с ними.

В первую очередь вам, как продавцу, придется уплатить 1% госпошлины. Естественно, сумма ее зависит от стоимости квартиры, которую вы указали в договоре. Обратите внимание на то, что если в договоре указана стоимость меньшая, чем та, которую подтвердил эксперт-оценщик, налог будет рассчитан на основании этой оценки. Это означает, что, если вы продаете квартиру дешевле, но оценена она в сумму 20 тыс. долларов – 200 долларов из этой суммы нужно будет отдать государству.

Кроме того, с недавних пор при продаже квартиры продавцу приходится оплачивать еще и военный сбор. Это 1,5 процента от стоимости недвижимости, указанной в договоре. Т.е. при продаже квартиры за 20 тыс. долларов, военный сбор обойдется вам в 300 долларов. Военный сбор нужно платить только при условии необходимости оплаты налога на доходы физических лиц.

Налог на доходы физических лиц при продаже квартиры

Кроме описанных ранее сборов, продавцу квартиры иногда приходится оплачивать еще и налог на доходы физических лиц с продажи недвижимости. Главная особенность этого налога – он оплачивается только в некоторых случаях. Необходимость его уплаты и размер зависит от того:

сколько сделок купли-продажи вы провели за отчетный год;
являетесь ли вы резидентом Украины;
сколько лет владеете этой недвижимостью;
как эта недвижимость перешла к вам в собственность.

Согласно налоговому законодательству Украины, если вы резидент и в течение этого отчетного года продаете не первый объект недвижимости, то вам придется дополнительно оплатить налог с доходов физических лиц в размере 5% от суммы сделки.

Соответственно, если квартиру вы продаете за 20 тыс. долларов – налог с доходов составит для вас 1 тыс. долларов.

Если недвижимость у вас в собственности меньше 3 лет, то также нужно уплатить налог 5%, для нерезидента в этом случае 18%.

Когда подоходный налог можно не оплачивать

Главным плюсом является то, что налог на доходы с физических лиц оплачивается не всегда. Вам не придется его платить если:

за отчетный год у вас это первая сделка по продаже недвижимости;
эта квартира находится в вашей собственности больше 3 лет;
квартира досталась вам по наследству.

Это означает, что, если вы владеете квартирой больше, чем три года и за этот отчетный год вы продаете недвижимость первый раз – налог на доходы физических лиц вам платить не придется. Кроме того, не забывайте, что учитываются не только квартиры, но и их части, комнаты, дома жилые, садовые и дачные, а также земельные участки.

Налоги при продаже квартиры для нерезидентов

Согласно законодательству Украины, нерезиденты могут покупать недвижимость на территории нашего государства или получать ее в наследство. При этом они могут свободно распоряжаться своей недвижимостью, в том числе и продавать.

В общем нерезиденту при продаже квартиры нужно будет оплатить госпошлину – 1% от суммы сделки, военный сбор в размере 1,5% от стоимости объекта и налог на доход – 18% от суммы. Если выполняется условие владения больше 3 лет и это первая продажа объекта недвижимости в календарном году, то налога не будет. Нет налога и в случае, если недвижимость была унаследована.

Когда продавец может не платить налоги

Законом предусмотрены льготы не только для покупателей, но и для продавцов недвижимости. Так, например, государственные пошлины продавец может не уплачивать, если он является:

инвалидом I или II группы;
ликвидатором аварии на ЧАЭС;
ветераном ВОВ или членом семьи погибшего/пропавшего без вести военного.

При этом покупатель не будет освобожден от уплаты госпошлины, если он также не относится к одной из этих категорий.

Сколько стоит регистрация приобретенной недвижимости

Новый владелец должен внести оплату за государственную регистрацию права собственности в размере 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных граждан, что примерно составляет 192, 10 грн.
В течение 5 дней после того, как заявление будет внесено в Государственный реестр, произойдет процедура регистрации.

Как снизить расходы при регистрации купли-продажи квартиры

Как мы и описали в своей статье, есть некоторые исключения и льготы на уплату налогов при продаже и покупке квартиры. Более детально проконсультировать вас сможет только юрист. За помощью вы можете обратиться к нам. В GetHom мы собрали лучших специалистов по недвижимости, которые помогут защитить ваши права независимо от того, являетесь вы продавцом или покупателем.

Кроме того, мы поможем вам проверить всю документацию, правильность расчетов и свести к нулю риски при оформлении сделки. Если это понадобится, за умеренную плату мы можем сопровождать вас на каждом этапе сделки, пока вы не подпишете основной договор купли-продажи. Мы консультируем в онлайн режиме, а значит место вашего нахождения не играет никакой роли.

Налог при покупке и продаже квартиры в Украине – еще раз о главном

Для того, чтобы вы наверняка запомнили, какие налоги и сборы приходится платить при продаже и покупке квартиры, предлагаем вам еще раз вспомнить самые основные моменты.

Итак, если вы хотите купить квартиру, чтобы оформить сделку купли-продажи вам придется оплатить, в первую очередь, услуги нотариуса. Их стоимость указана в прейскурантах. Помните, что у государственного нотариуса всегда дешевле, но дольше.

Далее вам, как покупателю, нужно будет внести 1% от суммы сделки в Пенсионный фонд. Не платят взнос в Пенсионный фонд:

те, кто стоят на квартирном учете;
кто покупает жилье впервые – особенности описали выше.

Государственная пошлина – еще один налог при покупке недвижимости. Он равен 1% от стоимости недвижимости. От его уплаты освобождаются:

инвалиды ВОВ, родственники погибших и пропавших без вести;
инвалиды Іи ІІ;
пострадавшие в результате Чернобыльской катастрофы.

Продавец – нерезидент

Если в роли продавца выступает нерезидент – налоги отличаются. Нерезиденту придется заплатить:

18% от дохода, который он получает на территории Украины (владение до 3 лет или не первая продажа недвижимости за год);
20% налога на добавленную стоимость, если продавец – юридическое лицо и зарегистрирован плательщиком НДС;
23% налог на прибыль – для представителей.

Итог – все налоги и сборы при продаже недвижимости

В первую очередь – государственная пошлина. Уплачивается она в размере 1% от суммы сделки, а льготы точно такие же, как и для покупателей.

Военный сбор – налог, который уплачивает продавец. Размер военного сбора – 1,5%. Он начисляется только при наличии оплаты НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Сумма этого налога равна 5% от стоимости квартиры для резидента. Не платят НДФЛ:

кто проводит продажу недвижимости впервые за отчетный год;
кто владеет недвижимостью больше 3 лет.

Если продавцом является нерезидент, ему нужно будет оплатить:

1% Государственной пошлины;
1,5% военного сбора;
18% налога на доходы физических лиц.

Нерезидент также имеет льготы при оплате НДФЛ.

При этом не платить НДФЛ может резидент или нерезидент, который получил недвижимость в наследство, проводит первую операцию с недвижимостью за отчетный год, является собственником более 3 лет.

Нотариус в обязательном порядке должен внести изменения права собственности на квартиру в Государственный реестр. Эта услуга тоже платная и равна 0,1 прожиточному минимуму – 192,10 грн.

В общей сложности услуги нотариуса будут стоить около 4 тысяч гривен + налоги и сборы, которые обязательны при оформлении сделки купли-продажи квартиры. Обычно и часто эти все платежи делятся пополам между продавцом и покупателем квартиры. Если не договорились пополам, то часто сумма отображается на самой цене квартиры и кто-то выигрывает или проигрывает немного денег. Нужно договариваться, чтобы всем было хорошо.

Чтобы максимально выгодно оформить сделку купли-продажи и быть уверенным в том, что вы оплатили все налоги по закону – обращайтесь в GetHom. Мы поможем вам провести сделку правильно и без рисков. Надеемся, что статья была вам полезна и вы узнали для себя что-то новое по налогам и сборам при продаже квартиры и мы ответили на все ваши вопросы.

Читайте также: