Взаимозачет налогов при продаже и покупке квартиры пенсионером

Я неработающий пенсионер уже 10 лет, продаю квартиру подаренную мне сыном, в моей собственности 2,5 года в одном городе за 1480000 р. и покупаю квартиру в другом городе за 1580000 р., в один отчетный период, льготой на возврат налога не пользовался. Могу я рассчитывать на взаимозачет по налогам или нет? В каком городе подавать документы? Какие документы?

Ответы юристов ( 1 )


Добрый день, Василий! Вы должны задекларировать доход, полученный от продажи квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет. Сумму дохода от продажи Вы можете уменьшить на 1 000 000 руб. — фиксированный вычет.

Если договор купли-продажи новой квартиры будет зарегистрирован в Росреестре в том же году, когда будут получены доходы от продажи подаренной квартиры, то облагаемый доход Вы уменьшаете еще и на сумму имущественного вычета по расходам на приобретение новой квартиры (взаимозачет). Вычет по расходам на покупку квартиры можно заявить в размере, не превышающем облагаемый доход.

Итак, расчет налога будет таким (при условии, что все сделки в одном году):

1. Применяем фиксированный вычет: 1 480 000 — 1 000 000 = 480 000 руб.

2. Остаток облагаемого дохода (480 000) уменьшаем на вычет по расходам на покупку новой квартиры: 480 000 — 480 000 = 0.

Следовательно, налог Вы уплачивать не должны.

По окончании года в котором имели место сделки, Вы подаете налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту вашей регистрации.

К декларации нужно будет приложить копии документов, подтверждающих приобретение новой квартиры и сумму затрат на ее покупку (договор, свидетельство о рег. права собственности, платежные документы, в частности, расписки, платежные квитанции и пр.).

Налог получается платить не должен, но взаимозачет понятие относительное и некоторые налоговые органы пенсионерам неработающим говорят, что якобы вычет предоставляется только работающим. А некоторые говорят сначала заплатите налог, а потом подавайте вычет, но получается если я заплачу в этом случае, то на вычет я когда должен подать? И везде написано нужна справка 2ндфл, а мне где ее брать. Вопрос очень актуален, сделка на носу, а в случае отказа налоговой выплатить налог не будет возможности. И нововведения в закон после 1.01.2016 года вроде отменяют фиксированный вычет 1 млн.р., а декларация с продажи и попытки вычета сдаваться будут в 2016 году, не попаду я вообще на налог с полной стоимости? Заранее благодарен за ответ.

"Налог получается платить не должен, но взаимозачет понятие относительное и некоторые налоговые органы пенсионерам неработающим говорят, что якобы вычет предоставляется только работающим. "

Вычет предоставляется все у кого есть доход, облагаемый по ставке 13%. Как правило, это работающие люди. Но есть и исключения. Ваш случай как раз и относится к таким исключениям.

У Вас есть доход, значит к нему можно применить вычет.

"А некоторые говорят сначала заплатите налог, а потом подавайте вычет, но получается если я заплачу в этом случае, то на вычет я когда должен подать?"

Если все сделки будут совершены в 2015 году, то и доходы и вычеты будут отражены в одной декларации за 2015 год, согласно которой налог платить не нужно.

Единственное, Вам не стоит затягивать с подачей декларации. Подайте ее не позднее 15 апреля. Тогда до даты уплаты налога, т.е. до 15 июля, будет 3 месяца. Это срок камеральной проверки по итогам которой будет подтвержден вычет.

"И везде написано нужна справка 2ндфл, а мне где ее брать".

Вам справка не нужна. Справку подают для подтверждения фактов получения дохода и удержания налога с него. Выдают справку работодатели. Ваш доход получен от продажи квартиры, что будет следовать из договора и платежных документов, а не от работодателя. Поэтому подтверждать этот доход справкой не только не нужно, но и невозможною.

"Вопрос очень актуален, сделка на носу, а в случае отказа налоговой выплатить налог не будет возможности… И нововведения в закон после 1.01.2016 года вроде отменяют фиксированный вычет 1 млн.р., а декларация с продажи и попытки вычета сдаваться будут в 2016 году, не попаду я вообще на налог с полной стоимости?"

Сейчас фиксированный вычет прямо предусмотрен законом и применяется к доходам, полученным, в том числе в 2015 году.

Даже если фиксированный вычет с 2016 года будет отменен, это не будет и не может Вас касаться, если сделки вы совершите в 2015 году. (обратной силы закон не имеет, кроме случаев, когда улучшает положение налогоплательщика).

Статья 220 НК РФ
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:
1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;
Статья 5 НК РФ
2. Акты законодательства о налогах и сборах, устанавливающие новые налоги и (или) сборы, повышающие налоговые ставки, размеры сборов, устанавливающие или отягчающие ответственность за нарушение законодательства о налогах и сборах, устанавливающие новые обязанности или иным образом ухудшающие положение налогоплательщиков или плательщиков сборов, а также иных участников отношений, регулируемых законодательством о налогах и сборах, обратной силы не имеют.

Поэтому налогообложение доходов будет именно таким, как изложено выше.

Неработающий пенсионер получил квартиру по наследству и продает ее за 4000 (такая же и кадастровая стоимость). Налог составит (4000000-1000000)*13%=390000.

И сразу же покупает другую недвижимость за 2000000. Может ли он претендовать на налоговый вычет на покупку и таким образом оплатить налог не 390000, а минус 390000-260000=130000? возможен ли такой взаимозачет?



Вычет в связи с покупкой имущества могут получить лица, уплачивающие налоги, то есть работающие.

Пенсионеры вправе перенести вычет на предшествующие налоговые периоды (но не более 3). То есть условно - купите новую квартиру в 2019, сможете использовать период 2016 - 2018.

10. У налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством Российской Федерации, имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов.

Если наследодатель квартиру покупал и вычетом не пользовался, можно эти расходы зачесть при исчислении налога.

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.


Если пенсионер официально не работает, не получает доход, то у него нет права на налоговый вычет при покупке квартиры, так что такой взаимозачет не возможен, но если недавно уволились, то возможен взаимозачет за последние 3 года. Ст. 220 НК РФ.

НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

(в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ (ред. 02.11.2013))

(см. текст в предыдущей редакции)

Путеводитель по налогам. Вопросы применения ст. 220 НК РФ

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:

1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);

(в ред. Федеральных законов от 08.06.2015 N 146-ФЗ, от 27.11.2018 N 424-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд;

3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

Консультант Плюс: примечание.

С 01.01.2020 в пп. 4 п. 1 ст. 220 вносятся изменения (ФЗ от 29.09.2019 N 325-ФЗ). См. будущую редакцию.

4) имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

(в ред. Федерального закона от 29.09.2019 N 321-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рубле.

Вопрос:

Может ли работающий или неработающий пенсионер получить налоговый вычет при покупке квартиры? Как ему здесь вернуть подоходный налог (НДФЛ)? И может ли пенсионер получить налоговый вычет при продаже квартиры?

Ответ:

Несмотря на массу разъяснений по поводу налоговых вычетов, положенных гражданам при покупке и продаже квартир, у многих пенсионеров остаются вопросы по возврату НДФЛ. Налоговики почему-то не уделили должного внимания такой многочисленной, пожилой и любознательной категории наших граждан. А для них действительно есть нюансы в применении имущественных налоговых вычетов в сделках с недвижимостью. Именно этот вопрос мы сейчас и рассмотрим.

Если пенсионер купил себе квартиру, то как ему получить налоговый вычет (т.е. вернуть себе НДФЛ), если он уже не работает? А если он продолжает работать? А если пенсионер продал свою квартиру, то как ему снизить свою налогооблагаемую базу?

Разберем эти ситуации по очереди. Все, сказанное ниже, справедливо как для Откроется в новой вкладке.">первичного рынка недвижимости, так и для Откроется в новой вкладке.">вторичного.

Налоговый вычет при покупке квартиры для неработающих пенсионеров

Скажем сразу, что если неработающий пенсионер приобрел квартиру, то он как и любой другой гражданин России имеет право на получение имущественного налогового вычета. Но не всегда у него есть такая возможность. Как так? Сейчас все станет ясно.

Напомним, что при покупке жилья, налоговый вычет применяется к текущему и будущему доходу Покупателя (например, к зарплате), с которого он платит налог НДФЛ, равный 13%. Другими словами, такой вычет уменьшает его налогооблагаемую базу, и позволяет вернуть из бюджета часть денег, которые он уплачивает туда в виде НДФЛ. За какие годы? В общем случае это относится к году покупки и последующим годам, но для пенсионеров условия особые (о них ниже)..

Максимальный размер такого налогового вычета равен 2 млн. руб. А максимальная сумма к возврату, соответственно, равна:

2 000 000 Х 13% = 260 000 руб.

Если жилье покупалось с привлечением ипотечного кредита, то добавляется еще один вычет (дополнительно к первому), уже на 3 млн. руб. Этот вычет применяется только к сумме уплаченных по кредиту процентов. И максимальная сумма к возврату из уплаченных процентов, соответственно, равна:

3 000 000 Х 13% = 390 000 руб.

В чем особенность получения налогового вычета при покупке квартиры пенсионером? А в том, что большинство пенсионеров, хоть и получают доход в виде своих пенсий, но не уплачивают с них налог НДФЛ. Поэтому и возвращать им нечего. Но здесь опять есть нюансы. Сначала рассмотрим неработающих пенсионеров.

Обратили внимание на фразу «большинство пенсионеров»? Значит не все? Да, не все. Дело в том, что хотя все пенсии признаются доходом физических лиц (Откроется в новой вкладке.">пп.7, п.1, ст. 208 НК РФ), но 13%-налогом облагаются только пенсии, полученные из негосударственных пенсионных фондов, и только если договор с таким фондом был заключен организацией-работодателем, а не самим физлицом (Откроется в новой вкладке.">п.2, ст.213.1, НК РФ). А те пенсии, которые обеспечиваются государственным пенсионным фондом, освобождены от уплаты НДФЛ (Откроется в новой вкладке.">п.2, ст. 217, НК РФ). Все накопительные пенсии тоже освобождены от уплаты НДФЛ (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст.213.1, НК РФ).

Это значит, что неработающий пенсионер может получить налоговый вычет (вернуть НДФЛ) при покупке квартиры только в том случае, если он получает свою пенсию из негосударственного пенсионного фонда, в который отчислял взносы его работодатель. Если же он получает обычную государственную пенсию (Откроется в новой вкладке.">фонд ПФР), то налог с нее не уплачивается, и соответственно, вернуть его тоже не получится. Но!…

Но и здесь, опять-таки есть нюанс! Те пенсионеры, которые купили квартиру после выхода на пенсию (как государственную, так и не государственную), имеют право вернуть себе уплаченный ранее НДФЛ со своей зарплаты за три предыдущих года (Откроется в новой вкладке.">абз. 4, п. 3, ст. 210 НК РФ и Откроется в новой вкладке.">п. 10, ст.220 НК РФ). Конечно, в пределах максимальных сумм, указанных выше.


Такая возможность есть только у пенсионеров, и в этом они имеют преимущество перед всеми остальными гражданами. Формально это называется «перенос остатка имущественного налогового вычета на предшествующие налоговые периоды». В переводе на человеческий язык это означает, что если пенсионер купил квартиру, то он может применить (перенести) налоговый вычет на свои доходы за 3 года, предшествующих году покупки квартиры (см. пример ниже). Если в предшествующие покупке годы пенсионер уже не работал, и не получал доход, соответственно, то переносить вычет будет просто не на что, и он «сгорает».

Кроме того, важен и срок подачи заявления на вычет с переносом! Чтобы за покупку квартиры пенсионер мог получить налоговый вычет из своих доходов за предыдущие 3 года (оформить «перенос остатка»), он должен подать заявление на вычет вовремя! То есть – в году, следующим за годом покупки (отчетным налоговым периодом). Если заявление он подаст позже, в последующие годы, то количество лет, на которые может быть перенесен вычет, соответственно, уменьшается (Откроется в новой вкладке.">Письмо Минфина от 21.03.2016, 11-й абзац).

Налоговый вычет при покупке квартиры для работающих пенсионеров

Что касается работающих пенсионеров, то здесь ситуация с возвратом налога аналогичная. При покупке квартиры работающие пенсионеры, так же как и неработающие, имеют право на перенос «остатка налогового вычета» на три предшествующих покупке года. Но плюс к этому, работающие пенсионеры могут применять этот же вычет еще и к своему текущему доходу, который возник в год приобретения жилья.

Если пенсионер продолжит работать и в последующие годы, то возврат НДФЛ за покупку квартиры он сможет получать и дальше, пока не выберет максимально возможную сумму (см. выше). То есть остаток вычета (если он еще не весь выбран за предыдущие годы), можно будет получить и за каждый последующий рабочий год, в котором пенсионер получает зарплату и уплачивал с нее НДФЛ.

Таким образом, у работающих пенсионеров есть больше возможностей применения имущественного налогового вычета. Вначале он применяется к текущим доходам пенсионера, и если вся положенная сумма вычета из текущих доходов не выбирается, то оставшаяся часть (тот самый «остаток») переносится на три предшествующих покупке года. А затем, если весь положенный вычет еще не выбран – он будет добираться из зарплаты в последующие годы.

Подведем итог – в каких случаях работающие и неработающие пенсионеры могут вернуть себе НДФЛ

Итак, при покупке квартиры пенсионер может вернуть себе подоходный налог в следующих случаях:

  1. Пенсионер продолжает работать и получать доход, облагаемый НДФЛ (вычет применяется к доходам за текущий год, к доходам за 3 прошлых года, и к доходам будущих лет);
  2. Пенсионер не работает, но работал в течение одного, двух или трех (максимум) последних лет, предшествующих году покупки квартиры (применяется «перенос остатка» на 3 прошлых года);
  3. Пенсионер получает пенсию из негосударственного пенсионного фонда (НПФ), отчисления в который производил его работодатель (эта пенсия облагается налогом 13%-НДФЛ, и его можно вернуть).

А есть ли какие-то льготы для пенсионеров по налогу на имущество (т.е. на владение квартирой)? Есть! Подробнее о них – см. в отдельной заметке по ссылке.

Налоговый вычет для пенсионеров при продаже квартиры

При продаже квартиры налоговый вычет для пенсионеров ничем не отличается от применения этого вычета для всех остальных граждан. Какую пенсию при этом получает пенсионер (государственную или негосударственную), продолжает он работать или нет – не имеет значения.

Кто не помнит, что это за вычет, подскажем, что при продаже квартиры у продавца возникает доход, с которого тот обязан заплатить налог 13%. Налоговый вычет в этом случае позволяет уменьшить налогооблагаемую базу продавца, и уменьшить сумму налога, соответственно.

Есть три варианта применения этого вычета, один из которых позволяет уменьшить налог до нуля. Подробнее обо всех Откроется в новой вкладке.">налогах и налоговых вычетах в сделках с недвижимостью для всех граждан (не только пенсионеров), и о заполнении декларации по форме 3-НДФЛ, рассказано в отдельной статье Глоссария (см. по ссылке).

А что если ты Откроется в новой вкладке.">продал одну квартиру и купил другую в том же налоговом периоде? Как тогда считать налоги и вычеты? Об этом – отдельная заметка по ссылке.


Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.">ЗДЕСЬ.

Правила подготовки сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне."> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

– Продаю квартиру, которая является моей собственностью по договору дарения менее трех лет. Продав, должна купить другую в другом регионе России: там жилье дешевле. Слышала, что могу воспользоваться двойным налоговым вычетом, если продаю и покупаю в один год. Что имеется в виду: до 31 декабря нужно успеть совершить обе сделки или за 365 дней с момента продажи (например, с 10.12.17 г. до 09.12.18 г.)?

Отвечает юрист «ОГРК-Центр» Александра Рузиева:

Налоговый период начинается с 1 января и завершается 31 декабря. Соответственно, нужно обе сделки успеть заключить именно в это время, то есть продать квартиру и купить новую. Кроме того, необходимо понимать, какова кадастровая стоимость квартиры. Как раньше, уже не получится. Раньше можно было при сделке указать в договоре сумму в 1 млн, и она налогом не облагалась. Сейчас уже необходимо указывать в договоре купли-продажи не менее 70% от кадастровой стоимости. Соответственно, если кадастровая стоимость квартиры 10 млн, то в договоре должна значиться сумма в 7 млн. Из них 1 млн не облагается налогом, а вот с 6 млн придется заплатить 13%. Если человек успевает купить в налоговом периоде альтернативное жилье, то тут еще минус 2 млн, по которым он сможет сделать взаимозачет. То есть они не будут облагаться налогом. 6 миллионов – 2 миллиона = 4 млн, с которых придется все равно платить налог. Чтобы было понятно: с продажи не облагается налогом 1 млн, с покупки – 2 млн. Вернее эти два миллиона облагаются, но человеку также положен возвратный налог. Соответственно, можно сделать взаимозачет: не получать возвратный налог, но и не платить 13% с 2 млн.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Один налоговый период – это один календарный год. Если осуществляете продажу в 2017 году, то и зарегистрировать новую квартиру на себя нужно было успеть в этот же период. В таком случае Вы сможете воспользоваться налоговым вычетом на продажу в размере 1 млн рублей и налоговым вычетом на покупку в размере 2 млн рублей.

Приведем пример: если Вы продаете квартиру, допустим, за 3 млн рублей (при условии, что цена квартиры равна кадастровой стоимости или отличается несильно), а покупаете за 2 млн рублей в один налоговый период, то при подаче соответствующей декларации Вы платить налоги не будете, хотя и владели квартирой менее трех лет.

Проведем расчет: 3 млн рублей (стоимость продаваемой квартиры) – 1 млн рублей (вычет) = 2 млн рублей (база к налогообложению) х 13% = 260 тысяч (налог к уплате от продажи). Далее: 2 млн рублей (стоимость покупаемой квартиры) х 13% = 260 тысяч рублей (налоговый вычет к возврату). Получаем 260 тысяч рублей (к уплате налог) минус 260 тысяч рублей (сумма вычета к возврату) = 0 рублей. Данный расчет необходимо правильно оформить, подав соответствующую декларацию в налоговую инспекцию в следующем за отчетным периодом году.

Отвечает к. ю. н., адвокат Юлия Вербицкая:

В случае продажи квартиры, которая принадлежит Вам по праву собственности менее пяти лет, у Вас возникает обязанность заплатить налог в размере 13% от стоимости имущества. При этом Вы имеете право на налоговый вычет в размере 1 млн руб. Применение данного налогового вычета происходит путем уменьшения продажной стоимости квартиры (например, 5 млн рублей) на эту сумму. Оставшаяся часть стоимости (5 млн рублей, первоначальная, – 1 млн рублей, налоговый вычет, = 4 млн рублей) подлежит обложению налогом по ставки 13%.

В случае приобретения жилья, покупатель вправе вернуть себе 13% от стоимости квартиры. При этом ограничение на налоговый вычет составляет 2 млн рублей. Таким образом, если стоимость новой квартиры составляет 4 млн рублей, максимальная сумма возврата будет составлять 2 млн рублей х 0,13 = 260 тысяч рублей.

Однако, если сделка продажи одной квартиры и покупка другой будут совершены в один календарный год (в Вашем случае с 10.12.2017 до 09.12.2018 г.), Вы имеете право произвести налоговый взаимозачет. Итак, налогооблагаемый доход по первой квартире (проданной) составляет 4 млн рублей, вычет на вторую сделку (покупку) остается прежним – 2 млн рублей. Таким образом, Ваш доход после покупки нового жилья составляет 4 млн – 2 млн = 2 млн рублей. Именно с этой суммы Вам и следует уплатить налог государству, что составляет 2 млн х 0,13 = 260 тысяч рублей.

Отвечает налоговый консультант, блогер Алеся Васинкина:

При продаже недвижимости со сроком владения менее минимального, у Вас возникает налоговое обязательство по уплате 13% от стоимости квартиры. Но если Вы приобретаете другую недвижимость, Вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом. При условии, что ранее Вы это право не использовали. В итоге произойдет взаимозачет между налогом, который нужно оплатить, и налогом, который Вам положен к возврату. К примеру, Вы продали недвижимость которой владели менее трех лет за 3 млн рублей. Налог к уплате 390 тысячи рублей. Но Вы в другом городе приобрели квартиру дешевле, за 2 млн рублей. Вам положен возврат в размере 260 тысяч рублей. Итого к уплате 130 тысяч рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Никто не запрещает покупать и продавать жилье в один и тот же год или даже совершать несколько таких сделок за указанный период. Но не следует забывать о том, что при продаже недвижимого имущества владелец обязан уплатить в бюджет НДФЛ, равный 13% от полученной прибыли, что зачастую выливается в весьма немалые налоговые суммы.

Если продажа и покупка квартиры в одном налоговом периоде неизбежна, продавец может рассчитывать на послабления, которые способны минимизировать его расходы на НДФЛ с продажи или даже полностью их компенсировать.

Налоговое законодательство

Правила расчета и применения имущественных налоговых вычетов по отношению к продаваемым и покупаемым объектам жилой недвижимости регламентируются Налоговым кодексом РФ. Все основополагающие пункты изложены в статье 220 НК РФ.

Что касается конкретно сделок по купле-продаже и возможности получить по ним налоговый вычет, то в статье 220 можно найти ответы на вопросы о правах продавцов и покупателей в каждом отдельном случае:

  1. В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ продавец имеет право уменьшить налогооблагаемую базу на один миллион рублей. Если он продает квартиру, которой владел более предусмотренного законодательством минимального срока, то он и вовсе освобождается от налогообложения с этого вида дохода.
  2. Покупатели обязаны ориентироваться на подпункт 3 пункта 1 статьи 220. Получить налоговый вычет с потраченных на приобретение недвижимости сумм можно в установленных пределах и только в случае соблюдения всех обязательных условий.

Кроме Налогового кодекса, продавцы и покупатели могут ориентироваться на те правила, что были изложены в письме Минфина №03-04-05/3648 от 30 января 2015 года.

Продажа и покупка в течение года

Продажа одной жилплощади и покупка сразу же другой – это весьма распространенный принцип сделок на рынке недвижимости. Большинство собственников продают свои жилые помещения для того, чтобы купить иное, лучшее по месторасположению или большее по размерам. Может наблюдаться и иной процесс, когда большая и более дорогая недвижимость продается с целью приобретения более дешевого жилья. У каждого для продажи своим причины, но принцип налогообложения остается один.

Разобраться в нюансах налогообложения человеку, несведущему в тонкостях действующих законодательных норм, бывает непросто, но крайне важно. Вся система льгот, к коим относится и имущественный налоговый вычет, построена в РФ таким образом, что получить их можно только при подаче письменного заявления. Работники государственных служб не обязаны оповещать налогоплательщиков об их потенциальных возможностях, поэтому незнание законодательства может сыграть неприятную шутку с налогоплательщиком. При этом удержать НДФЛ с продавца не забудут, а вот оповещать его о возможности законно сэкономить на уплате налога никто не обязан.

Продажа одного жилища и покупка другого в один отчетный период в НК РФ не предусмотрена как отдельный вид сделки, а вот в письме Минфина №03-04-05/3648 есть четкие указания, что данные действия могут и должны быть объединены и рассматриваться как общее целое.

Нужно ли платить налог?

Ответить на вопрос однозначно нельзя, каждая ситуация имеет свои нюансы, которые решаются в зависимости от определенных условий.

В письме Минфина №03-04-05/3648 указано, что при продаже одного помещения и покупке другого за один календарный год, собственник может воспользоваться и налоговым вычетом по отношению к проданному объекту и возвратом уплаченного ранее подоходного налога к купленной недвижимости.

Таким образом, он как бы получает двойные привилегии, но в рамках действующего законодательства. Между тем разность между льготой при продаже и возвратом при покупке в большинстве случаев не способна покрыть друг друга. При наличии положительной разницы налогоплательщик обязан будет заплатить положенные 13% НДФЛ с полученной прибыли.

Отсутствие материальной выгоды по результатам проведенных сделок освободит налогоплательщика от обязанности пополнять государственный бюджет. Полное освобождение от уплаты НДФЛ возможно и в том случае, если продаваемая недвижимость была в собственности владельца более трех или пяти лет.

Налоги при продаже квартиры

Большинство продавцов даже не задумываются над тем, что продавая свою недвижимость, они обязаны уплатить НДФЛ с полученных доходов. Казалось бы, какое отношение государство имеет к этим средствам. Между тем НК РФ четко формулирует критерии, по которым производится отчисления НДФЛ в бюджет физическими лицами. В соответствии с законом лица, получающие доходы на территории РФ, обязаны уплачивать с них налоговые сборы.

Есть четкое разграничение понятий, что является доходом, а что к таковому не относится. Вдаваться в мельчайшие подробности мы не будем, но отметим, что средства, полученные от продажи недвижимости, считаются доходом.

НДФЛ высчитывается со всех получателей, но размер налоговой ставки разнится:

  1. 13% уплачивается теми, кто считается резидентами страны.
  2. 30% — нерезидентами.

Налоги при продаже жилья обязаны платить все физические лица, а вот рассчитывать на получение льгот могут далеко не все. Люди, не являющиеся резидентами РФ, ни при каких условиях не могут заявить свое право на имущественный вычет.

Условия налогообложения

Воспользоваться всеми привилегиями, указанными в статье 220 НК, могут только те люди, которые официально трудоустроены и ежемесячно отчисляют подоходный налог со всех видов своего заработка в бюджет. Важным условием считается то, что НДФЛ должен отчисляться ими в размере 13%, а не 30%.

При продаже жилья продавец подвергается налогообложению, если он владеет помещением сравнительно недавно. Если жилплощадь была куплена до 2016 года, а три года с момента регистрации прав собственности уже минули, то продавец полностью освобождается от налогообложения. Данное правило было изменено с 1 января 2016 года и минимальный срок владения увеличен до пяти лет, поэтому все, кто купил жилье после указанной даты, при продаже помещения обязаны уплачивать НДФЛ с дохода.

Виды налоговых вычетов

Условия налогообложения полученной от продажи суммы предусматривают, что человек может получить следующие послабления:

  1. Уменьшить сумму налогооблагаемой базы на один миллион рублей независимо от размера вырученных средств.
  2. Высчитать чистый доход от сделки. Это возможно в том случае, когда продаваемое помещения ранее покупалось за собственные или заемные средства, важно, чтобы сумма понесенных ранее трат можно было доказать.

Налогоплательщик может воспользоваться лишь одним видом льготы на выбор.

При покупке жилья физлицо может рассчитывать на иной вид имущественного вычета, который позволяет уменьшить понесенные расходы. Приобретая помещение, покупатель имеет право рассчитывать на следующие максимальные суммы для возврата:

  1. 2 миллиона, когда речь идет об основных затратах на покупку жилья.
  2. 3 миллиона при компенсировании процентов, уплаченных по ипотечному кредиту.

Обратите внимание, что каждый из указанных вычетов имеет свое назначение, но, в общем, они направлены на уменьшение налогового бремени.

Правила расчета

При полном или частичном взаимозачете двух налоговых вычетов заявитель обязан рассчитать отдельно каждый из них. Обратите внимание, что даже при нулевом остатке отчитаться в ИФНС необходимо. При неподаче декларации налогоплательщик получит штраф, даже если он и не обязан был вносить НДФЛ в бюджет.

Сперва рассчитывается размер налога, который следует оплатить за проданную квартиру. Сделать это можно двумя способами:

  1. От вырученной суммы отнять 1 миллион рублей, тем самым уменьшив, а возможно и полностью аннулировав доход. Пример, жилплощадь продана за 2 500 000 рублей, оно было получено собственником в дар, по наследству или приватизировано, что лишает его возможности вычесть понесенные ранее расходы.

2 500 000 – 1 000 000 = 1 500 000 руб.

1 500 000 * 0,13 = 195 000 руб.

195 000 рублей необходимо оплатить в бюджет в качестве налога на полученные доходы.

  1. Жилье было куплено за собственные или заемные средства, с момента сделки не прошло еще трех или пяти лет. Пример, выручено 2 500 000, а ранее было потрачено 1 700 000 рублей.

2 500 000 – 1 700 000 = 800 000 руб.

800 000 * 0,13 = 104 000 руб.

104 000 рублей необходимо внести на бюджетный счет.

Высчитав сумму предполагаемого НДФЛ, приступаем к расчету налогового вычета положенного за покупку жилплощади.

Пример, новая квартира стоит 3 400 000 рублей. Теоретически налогоплательщик имеет право получить возврат за сумму, не превышающую 2 миллиона.

2 000 000 * 0,13 = 260 000.

Максимальное возмещение заявитель может получить в размере 260 000 руб.

В приведенных примерах собственник остается в плюсе, то есть не только не должен уплачивать НДФЛ, но еще и может вернуть себе какую-то часть средств назад.

Пример 1.

195 000 надо выплатить и 260 000 получить, а значит, заявитель сможет вернуть себе 65 000 рублей.

Пример 2.

104 000 необходимо внести в бюджет, а 260 000 можно вернуть. Итог для налогоплательщика выражен положительным сальдо в 156 000 рублей.

Не следует забывать об ограничении имущественных налоговых вычетов. Если покупатель до 2016 года уже получал возврат НДФЛ при покупке недвижимости, то воспользоваться вторично он им не сможет. А вот при обращении после 1 января 2016 года важно не количество обращений, а сумма возврата, если она была меньше двух миллионов, то вернуть НДФЛ можно за недостающую разницу.

Предельная величина вычетов

При расчете имущественных вычетов приняты предельные величины, которые не могут быть превышены. Это:

  • 260 000 по основной сумме покупки;
  • 390 000 по уплаченным процентам за взятую ипотеку.

Это не значит, что каждый заявитель может получить указанные суммы возвратов. Размер вычетов зачастую гораздо меньше, ведь ориентироваться при расчете следует на то, сколько фактически подоходного налога было уплачено за последние три года.

Например, у покупателя зарплата была стабильной и составляла 42 500 ежемесячно.

42 500 * 36 (месяцев) = 1 530 000

1 530 000 * 0,13 = 198 900

Удержано за три года с плательщика было 198 900 рублей, вернуть он может именно это сумму.

А вот если бы его зарплата составляла, к примеру, 62 500 каждый месяц:

62 500 * 36 = 2 250 000

2 250 000 * 0,13 = 292 500

То есть покупатель имел бы право вернуть себе 292 500, но фактически может рассчитывать только на предусмотренный максимум – 260 000.

При расчете возвратов по уплаченным ипотечным процентам применяется тот же принцип.

В РФ существует запрет на двойное налогообложение, который распространяется и на возвраты. Нельзя получить вычет за отработанные 2015-2017 гг. и за эти же годы получить возврат НДФЛ по уплаченным процентам. Помните, что вернуть можно лишь то, что было фактически удержано и уплачено в бюджет, но не больше.

Сбор документов

Право на получение имущественных вычетов по продаже и покупке жилья предусмотрено законом, но получить их можно лишь при документальном обосновании. Все физические лица должны придерживаться особой процедуры при обращении с просьбой о взаимозачете произведенных сделок:

  1. Собрать необходимый пакет документов.
  2. Написать заявления на льготы.
  3. Подать все бумаги по месту регистрации в отделение ФНС.
  4. Дождаться принятого решения.

Самым ответственным для заявителя считается именно сбор документов. От того, насколько правильно будет собран комплект бланков, зависит исход обращения. В зависимости от региона и принятых в нем законов перечень может варьироваться, но основной комплект остается неизменным для всех субъектов федераций. В него входят:

  1. Удостоверение личности заявителя.
  2. ИНН.
  3. Договор купли-продажи на реализованную жилплощадь.
  4. Акт приема-передачи проданного помещения.
  5. Платежные квитанции о полученной за продажу сумме.
  6. Договор о покупке жилого помещения с указанной стоимостью.
  7. Выписка из ЕГРП о правах собственности на жилье.
  8. Квитанции о сделанных выплатах.

Документы должны обосновать факт продажи и вырученную сумму, а также, сколько было потрачено на новое жилье. Обратите внимание, что покупка жилья у близких родственников не позволяет рассчитывать на возврат НДФЛ.

Подготовка декларации

Она заполняется по форме 3-НДФЛ. Для физических лиц разрешается вносить данные от руки на распечатанных бланках или заполнять их в электронном виде, воспользовавшись специальными программами.

Для тех, кто впервые заполняет декларацию, этот бланк может показаться весьма запутанным, но на самом деле в нем нет ничего страшного. Каждый раздел и строка имеют подробное описание, что исключает возможность внесения данных не в ту ячейку. Заявителю следует лишь отнестись со всей ответственностью к заполнению формы.

В декларацию одновременно вносятся данные на имущественный вычет при продаже жилья и на возврат НДФЛ при покупке. В самом бланке для этого предусмотрены отдельные разделы:

  • один для указания налогооблагаемых сумм, полученных в отчетном периоде;
  • второй для расчета имущественного вычета.

Если бланк декларации вызывает трудности, можно обратиться к специалисту ФНС, который обязательно подскажет, как правильно заполнять ячейки.

Составление заявления

Взаимозачет при продаже и покупке жилья в одном налоговом периоде подразумевает проведение одновременно двух операций. Налогоплательщик должен написать заявление об:

  1. Уменьшении налогооблагаемой базы для уплаты НДФЛ.
  2. Получении имущественного вычета при покупке жилья.

Эти два действия должны отражаться в двух отдельных бланках. Что касается уменьшения налогооблагаемой базы, то здесь заявка пишется в произвольной форме. В ней следует, сославшись на статью 220 НК РФ, выразить просьбу о снижении налогового бремени и указать данные проданного имущества. Заготовки таких бланков есть в каждом отделении ФНС, заявителю остается лишь проставить в форму свои личные данные и подписать документ.

А вот для получения налогового вычета есть унифицированная форма, действовать в обязательном порядке она начала только с этого года. В ней заявитель отмечает вид получаемой льготы и вносит необходимую информацию о приобретенной недвижимости.

Обращение в налоговую

Подготовив все бумаги и бланки, можно идти в ФНС. Налогоплательщик не должен забывать о сроках подачи. По закону обращаться за льготами можно не раньше, чем закончиться отчетный период, в котором были произведены сделки. Есть и конечный срок для обращения – 30 апреля. И если для возврата НДФЛ его можно не придерживаться, то для уплаты налога соблюдение сроков обязательно иначе к заявителю будут применены штрафные санкции.

Чем раньше будут собраны документы, тем лучше для самого налогоплательщика. Специалисты ФНС обязаны проверить все предоставленные сведения, на что им отводится 90 дней. По истечении указанного срока они должны вынести вердикт о правильности расчетов или выявлении недостоверных данных.

Читайте также: