Может ли собственник продать квартиру если в ней прописан пенсионер


Для ответа на ваш вопрос необходимо изучить договор купли-продажи квартиры и выяснить основания приобретения пенсионером права проживания в указанной квартире.

Между тем в рассматриваемой ситуации следует пояснить следующее.

Согласно п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Из буквального толкования указанной нормы следует, что право пользования жилым помещением членом семьи прежнего собственника при переходе права собственности к другому лицу может быть сохранено в случаях, установленных законом.

В силу ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда (ч. 5 ст. 31 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

В п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что к названным в ст. 19 вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292К РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона РФ от 0.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер, и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Следует учесть, что положения ЖК РФ и п. 2 ст. 292 ГК РФ в указанной выше редакции применяются к спорным правоотношениям, если государственная регистрация перехода права собственности на указанную квартиру произошла после вступления в силу ЖК РФ (1 мартс 2005 г.) и после вступления в силу изменений, внесенных в п. 2 ст. 292 ГК РФ Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ (1 января 2005 г.), что также подтверждается Определением Верховного Суда РФ от 06.10.2015 № 4-КГ15-40.

В силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в противном случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Следовательно, если договор купли-продажи квартиры содержит указание на наличие регистрации в указанной квартире какого-либо лица и при этом в договоре отсутствует обязанность этого лица сняться с регистрационного учета в определенный срок, то данное лицо может быть признано утратившим право пользования спорным жилым помещением только в установленном законом порядке либо в случае его добровольного отказа от права пользования данным помещением (Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 № 13-КГ15-1).

Если договор купли-продажи квартиры не содержит указания на то, что в квартире зарегистрировано какое-либо лицо, имеющее право проживать в данной квартире, а фактические обстоятельства говорят об обратном, то договор не считается заключенным, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В данном случае покупатель не был надлежащим образом уведомлен о лицах, сохраняющих право дальнейшего пользования жилым помещением при смене собственника, а следовательно, имеет право обратиться в суд с иском о признании договора незаключенным и возврате денежных средств, уплаченных в качестве оплаты за данную квартиру.

Следует отметить, что с 1 июня 2015 г. ст. 432 ГК РФ дополнена п. 3, согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

Однако представляется, что если договор купли-продажи квартиры полностью или частично исполнен сторонами (квартира передана покупателю, а денежные средства – продавцу), заявление покупателем требования о признании договора незаключенным в рассматриваемом случае не будет противоречить принципу добросовестности, поскольку покупатель не был уведомлен о лицах, имеющих право проживания в данной квартире, а следовательно, не мог в полной мере оценить все обстоятельства, влияющие на принятие решения о приобретении указанной квартиры.

Следует отметить, что срок исковой давности по указанному выше требованию составляет три года (ст. 196 ГК РФ). При этом течение срока исковой давности по требованию о возврате переданного по незаключенному договору начинается не ранее момента, когда истец узнал или, действуя разумно и с учетом складывающихся отношений сторон, должен был узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ, п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

Таким образом, пенсионера можно выписать из квартиры только в случае отсутствия законных или договорных оснований, предоставляющих ему право проживания в указанной квартире. При этом в случае наличия оснований для выселения в рассматриваемом случае законом не предусмотрено предоставление другого жилья, поскольку отсутствуют условия, предусмотренные ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Кроме этого, если договор купли-продажи не содержит перечень лиц, имеющих право проживания в квартире, то договор считается незаключенным и покупатель вправе требовать от продавца уплаченной выкупной цены за квартиру.



Возможна ли продажа квартиры с прописанным в ней человеком


Продавать квартиру с прописанным человеком приходится по различным причинам. Это может быть потребность в срочной сделке с последующей добровольной выпиской жильца. В других случаях зарегистрированных граждан сложно разыскать или они вообще против снятия с учета.

Продажа жилья с прописанным в нем гражданином, как правило, становится непосильной задачей для собственника. В большинстве случаев людям приходится отказываться от реализации недвижимости в такой ситуации, потому что они не обладают правовыми знаниями. В то же время закон однозначно отвечает на вопрос, можно ли продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком.


Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Продажа квартиры с прописанным человеком является распространенным случаем совершения сделок с объектами жилой недвижимости. В таких ситуациях юридическое значение будет иметь не только сам факт прописки, но и наличие прав у зарегистрированных граждан на жилое помещение.

На стадии согласования условий сделки покупатель проводит . В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение.


Что необходимо учесть при продаже квартиры с прописанным в ней человеком

При продаже квартиры одним из существенных обстоятельств для обеих сторон сделки является наличие в ней прописанных граждан.С одной стороны, присутствие прописанного гражданина не препятствует продаже квартиры, поскольку закон не обязывает получать его согласие на сделку.

Можно ли продать жилое помещение с прописанным человеком

› › › Собственники жилого помещения, приняв решение о его реализации, начинают задаваться вопросом, можно ли продать квартиру с прописанным человеком.

Наибольшие сомнения вызывает необходимость в получении у них согласия на заключение сделки.Рассмотрим подробнее, какие особенности может иметь данный процесс, а также какие моменты следует учесть, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние граждане. Мы постараемся дать подробные ответы на все поставленные вопросы. Продажа квартиры – это очень ответственное мероприятие, которое регулируется действующим законодательством.

В целом, мероприятие стандартное, имеет свой алгоритм проведения и свои этапы. Что касается разрешения, то такой документ потребуется исключительно от лиц, не только прописанных на территории жилища, но и выступающих его собственниками.Выписать остальных граждан новый владелец жилого помещения сможет, только обратившись в судебную инстанцию.

Налог с продажи квартиры для пенсионеров в 2020 году — новый закон

› › Многие люди пенсионного возраста, которые не имеют постоянного места работы и решают продать какой-то из принадлежащих им на праве собственности недвижимый объект, задаются вопросом: как начисляется налог с продажи квартиры для пенсионеров в 2020 году, новый закон предусматривает какие-либо льготы для них или нет.Вопрос этот важен для рассмотрения, потому что для многих пенсионеров начисляемая пенсия – единственный источник дохода, и зачастую для многих уплата дополнительных взносов, в том числе налогов, тяжелое бремя.Как происходит начисление налога на прибыль от реализуемой ими недвижимости, платят ли пенсионеры налог с продажи квартиры, попробуем разобраться.

Действующее налоговое законодательство гарантирует отсутствие начисления налога для пенсионеров, которые владеют квартирой минимально положенный срок, во всех других ситуациях полученная прибыль от реализации недвижимости

Могут ли собственники продать квартиру, если в ней прописана их пожилая бабушка?


Могут ли собственники продать квартиру или отдать ее под залог с прописанной в этой квартире 86-летней родной бабушкой и куда нужно обратиться за помощью?

05 Декабря 2015, 19:46, вопрос №1062264 Шахова Людмила, г.

Тюмень Уточнение клиента Хочу уточнить, что эту квартиру бабушка в 2010 году подарила своему сыну, в 2013 он умер, но перед смертью передарил своей дочке, она обещала ему дать дожить маме в квартире, но обещание видимо забыто. Я являюсь дочкой этой бабушке, ухаживаю за своей мамой, племянница редко оказывает помощь мне в уходе.Я сама пенсионер неработающий и инвалид 3 группы, забрать к себе не могу маму, не позволяет жилплощадь и со мной еще внучка с психическим заболеванием. 07 Декабря 2015, 08:02 Свернуть Консультация юриста онлайн

По законодательству собственник должен согласовывать продажу квартиры со всеми совладельцами, не зависимо от того, у кого какая доля. Однако как быть с теми, кто прописан, но доли не имеет? Неужели это может как-то препятствовать продаже недвижимости? Рассказываем, что делать в такой ситуации.

Правовой статус прописанных лиц

Приобретение квартиры необходимо оформлять после проверки недвижимости на наличие обременений. Среди таковых выделяют официальные и скрытые. Официальные регистрируются в результате определенных сделок, к примеру, залоговое обеспечение при оформлении кредита.

Прописанные в квартире жильцы относятся к скрытым обременениям.

Считается, что передача права собственности новому владельцу не считается существенным основанием для выписки проживающих граждан.

В данном контексте выделяют два правовых статуса прописанных лиц :

  • временная прописка - оформляется на определенный срок, в течение которого граждане могут пользоваться жильем;
  • постоянная прописка дает неограниченный период для использования квартиры.

Именно вторая ситуация и создает проблемы для покупателя. Прописанные на постоянной основе граждане имеют право проживать по указанному адресу. Но их всегда можно выписать через суд!

Отдельно выделяют ситуацию, когда граждане имеют постоянную прописку, но временно отсутствуют в квитанциях, примеру. К таким случаям относят:

  • пребывание в местах лишения свободы;
  • отсутствие при прохождении военной службы;
  • стационарное лечение в больнице или санатории;
  • пребывание в психиатрической больнице.

Такие граждане по возвращении могут восстановить постоянную прописку и право проживания по указанному адресу. Во избежание таких ситуаций проверяют архивные выписки из домовой книги.

Возможна ли продажа квартиры с прописанным лицом?

Законодательство не запрещает продажу квартиры с прописанным человеком. Владельцу недвижимости дается право распоряжаться жильем по своему усмотрению. Согласие прописанных граждан, не являющихся долевыми собственниками, в этом случае не требуется.

Одновременно с этим статья 292 ГК РФ подчеркивает, что смена владельца квартиры не дает оснований для выписки жильцов. В данном контексте покупатель на законных основаниях может получить квартиру с обременением - прописан человек или несколько лиц.

Чтобы избежать такой ситуации, покупателю рекомендуется тщательно проверять квартиру на любые обременения, включая прописанных жильцов. Для этого от продавца требуют выписку из домовой книги, включая архивные сведения.

Порядок выписки прописанных граждан

По закону каждый человек должен иметь временную или постоянную регистрацию по месту жительства. Соответствующее право делает выписку граждан достаточно сложной процедурой. Продавец не всегда может принудительно выписать жильцов даже через суд.

Оптимальным вариантом считается добровольное обращение самих жильцов в миграционную службу для своей выписки. В этом случае процедура оформления может производиться и до, и после продажи квартиры.

При отказе от добровольной выписки собственник квартиры может обратиться в суд. Однако некоторые категории граждан не могут быть выписаны без их согласия. К таковым относят:

  • лица, отказавшиеся от приватизации, но сохранившие право пользования квартирой - по сути они считаются совладельцами приватизированного жилья;
  • граждане, получившие пожизненное право пользования на основании завещания умершего родственника;
  • лица, оформившие сделку с правом пожизненного содержания;
  • граждане, полностью или частично заплатившие за корпоративное жилье;
  • несовершеннолетние без родителей или опекуна.

Данные граждане могут быть выписаны через суд только при следующих условиях :

  • отказ от оплаты коммунальных услуг или иных обязательных платежей;
  • регулярная порча недвижимости, разрушение, использование не по назначению;
  • нарушение прав иных лиц, проживающих в данной квартире.

Без указанных оснований через суд можно выписать и граждан, не имеющих права пожизненного пользования квартирой и без вести пропавших жильцов.

Отдельно выделяют ситуацию с супругом после развода. Если у него нет жилья, куда он мог бы съехать, и средств для его аренды, выписать его сразу нельзя. Лицо вправе требовать у суда отсрочку на выселение на год. После истечения данного срока допускается принудительная выписка.

Процедура выписки

Представим, что вы приобрели недвижимость и выяснили, что в ней остались прописанные лица. Для начала следует попробовать досудебное урегулирование ситуации - обращение к жильцу для добровольного выселения с предоставлением разумных сроков на поиск жилья и оформление документов.

Если мирным путем решить вопрос не удается необходимо направить предупреждение о возможности принудительного выселения через суд. Далее - обращение в суд для защиты прав собственника.

Если местонахождение прописанного гражданина не устанавливается, при обращении в суд указывают последний известный адрес. В этом случае будет проведена проверка на наличие у данного лица права пожизненного пользования. В случае отсутствия такового выносится заочное решение о снятии гражданина с учета.

Если у гражданина имеется только временная прописка - специальных действий по выселению не требуется. Лицо считается выписанным сразу, как только закончится период действий регистрации.

Особенности оформления сделки, если есть прописанные лица в квартире

Если при проверке квартиры обнаруживается наличие прописанных в ней лиц, покупатель может :

  • отказаться от сделки - такой вариант актуален, если прописка постоянная и жильцы имеют право пожизненного пользования жильем;
  • требовать выписки указанных лиц от продавца;
  • не предпринимать никаких действий.

Для покупателя последний вариант приемлем в случае временной прописки граждан. В этом случае достаточно дождаться окончания срока действия регистрации.

Если прописка постоянная, при оформлении предварительного договора купли-продажи указывается обязательство продавца выписать соответствующих граждан. На момент оформления основного договора прописанные граждане должны отсутствовать.

Другой вариант оформления - выписка после продажи. В этом случае в договор купли-продажи включается обязательство продавца выписать указанных граждан. В обязательном порядке прописываются сроки и ответственность за нарушение.

Второй способ оформления не рекомендован для покупателя. Обязательство после заключения сделки не всегда может быть выполнено. Даже в случае получения неустойки новому владельцу придется решать проблему выписки посторонних лиц.

Стоит ли опасаться прописанных в квартире третьих лиц?

Покупка квартиры с прописанным человеком сопряжена с определенными рисками для покупателя. Гражданин не всегда может быть выписан через суд и при этом может полноценно использовать квартиру в качестве своего основного жилья. Именно данный аспект и делает наличие прописки посторонних лиц скрытым обременением. Даже если указанный гражданин не проживает в квартире, новый владелец сталкивается со следующими проблемами :

  • невозможность прописать своих родственников из-за ограничений по жилой площади, выделяемой на одного человека;
  • увеличение платы за коммунальные услуги при отсутствии счетчиков;
  • сложность дальнейшей продажи квартиры из-за наличия скрытого обременения.

Несмотря на подобные факторы многие покупатели соглашаются на приобретение квартиры с пожизненно проживающими лицами. Обусловлено это снижением стоимости жилья. Однако в данном вопросе следует учитывать и сопутствующие риски.

Для продавца риск продажи квартиры с прописанными в ней жильцами связан с аннулированием сделки. Если в договоре не будет соответствующей информации о согласии покупателя приобретать квартиру с обременением, продавцу придется заплатить существенную компенсацию за предоставление недостоверных сведений.


Да, может, Татьяна.


Да, может, не проблема.


Можно ли собственнику продать квартиру, не выписав из неё всех жильцов?


Теоретически можно, но при наличии следующих условий.

1. При покупке за наличный расчет на такие условия должен согласиться покупатель, что маловероятно.

2. При покупке в ипотеку это невозможно, так как банк попросту не одобрит такой объект, так как всегда требует документ о отсутствии прописанных в квартире.


Действующее законодательство позволяет совершить сделку купли-продажи жилого помещения независимо от того, прописаны в ней ли жильцы или не прописаны. Так что продать можно, если покупатель согласен купить квартиру вместе с жильцами.


Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных лиц. Квартира не приватизирована. Заранее спасибо!


Если квартира не приватизирована, то значит он не собственник. Если он не собственник, то продать квартиру не может. Продать квартиру можно, если она в частной собственности.


Если квартира не приватизирована, то продать её невозможно, поскольку она не в собственности.

Желаю Вам удачи и всего хорошего!


Нельзя продать не приватизированную квартиру. Продать можно только то, что в собственности. С начало необходимо приватизировать.


Если квартира не приватизирована, то она является муниципальной собственностью и поэтому продать ее нельзя даже с согласия прописанных лиц.


Вы не можете продать не приватизированную квартиру, т.к. она не находится в вашей собственности.

А приватизировать можете только с согласия всех зарегистрированных в ней лиц.


Пожалуйста моя бабушка собственник квартиры, которую она получила по дарственной от моего папы, когда мой папа приватизировал эту квартиру я писала отказ от приватизации (я была уже совершеннолетняя), сейчас там прописана я и мой 3 годовалый ребенок, бабушка хочет ее продать, может ли она это сделать.


Да, может продать конечно.

Но Вы имеете полное право там проживать - не снимайтесь сами с учета и тогда у новых собственников будут проблемы.


к сожалению, продать квартиру она может. Однако, поскольку имел место отказ от приватизации, то вы сохраняете бессрочное право пользования этой квартирой, снять вас с регистрационного учета и выселить не сможет даже новый собственник.

Удачи вам и всего наилучшего.


Да, она как собственник в праве распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе и продать. В любом случае Вы имеете право проживания в данной квартире.


Собственник вправе продать квартиру, но вы имеете право пожизненно проживать в данной квартире, даже при смене собственника, если будете зарегистрированы в ней.


У нас есть квартира в которой два собственника отец и дочь и еще там прописан третий человек не собственник. Один из собственников хочет продать квартиру другой против. Может ли один собственник продать квартиру без согласия другого.


Может продать свою долю в квартире и без согласия другого собственника. Оформление купли продажи долей в квартире происходит только у нотариуса. Он же и уведомит второго собственника, как положено по закону.


Один из собственников может продать свою долю собственности, но для начала должен предупредить остальных собственников и предложить им купить, так как они имеют право преимущества перед другими.


Дело в том, что есть квартира однокомнатная, собственник отец, прописана я (дочь) и мой ребенок 3 лет. Право собственности на квартиру и вообще какие-либо документы у него забрали родители (бабушка и дедушка). т.к. отец пьет и играет в азартные игры, документы у него забыли его отец с матерью, чтоб он не смог ничего пропить, и продать. Подскажите, возможна ли продажа или еще какие-то манипуляции с квартирой, если у отца не будет никаких документов, кроме как прописка в паспорте и устное утверждение, что он собственник.


На самом деле, не проблема сделать дубликаты документов - сложностей ровно на неделю.

Так что недостаточно просто забрать документы.

Вам нужно обратиться в реестр прав на недвижимое имущество и установить запрет на совершение действий с данной квартирой.

Так будет надежнее.

Оснований для запрета у Вас маловато, но тем не менее это сделать можно.


Екатерина отсутствие документов, НЕ является препятствием к продаже квартиры. Либо переоформляйте на себя квартиру, либо признавайте отца недееспособным, или ограниченно дееспособным, в судебном порядке. Поставьте его на учет в ПНД/НД. Если нужна дополнительная информация. Звоните. Готова помочь.


Екатерина, здравствуйте! Употребление алкоголя не является основанием для ограничения дееспособности. Документы на квартиру можно восстановить, так же возможно получение справки о содержании правоустанавливающих документов. В некоторых случаях и по ней проходят сделки.

Решать вопрос об ограничении дееспособности нужно или например оформить дарение на кого-либо из близких родственников. Налогом облагается не будет, самый быстрый способ решения проблемы и наименее затратный. Пере оформить право собственности или наложить ограничение на совершение сделки это единственный способ избежать риска.

Если возникнут вопросы, обязательно пишите, я всегда отвечу.


Может ли собственник продать квартиру без ведома и согласия зарегистрированного в ней супруга?

Вопрос:

Я хочу купить квартиру, которую продает пожилой одинокий человек (старик). Какие здесь могут быть риски и особенности?


Ответ:

Да, действительно, если покупать квартиру у пожилого человека, то самым уязвимым местом сделки становится сам Продавец. Точнее – его психическое состояние в момент сделки.

Бывает, что квартиру продает человек, который относится к так называемой Откроется в новой вкладке.">«группе риска» (термин юристов и риэлторов на рынке недвижимости – подробнее по ссылке). Таким «рисковым» продавцом может быть одинокий пожилой человек, и/или больной, алкоголик или наркоман. И в этом случае при покупке такой квартиры действительно возникает дополнительный риск. Какой?

Это – риск признания Откроется в новой вкладке.">сделки купли-продажи квартиры недействительной по причине невменяемости Продавца. На юридическом языке это называется несоответствие истинной воли участника сделки ее фактическому проявлению. Такой «дефект воли» (юридический термин) влечет за собой недействительность сделки, а вероятность его проявления у людей преклонного возраста (равно как у алкоголиков и наркоманов) намного выше.

Суд может установить (по итогам проведения судебно-медицинской экспертизы), что при заключении Договора купли-продажи квартиры Продавец в силу своего психического состояния не мог адекватно воспринимать действительность и значение своих действий. А значит налицо тот самый «дефект воли».

И что в этом случае делает суд от лица государства? Наше государство действует здесь по методу Робин Гуда – отбирает квартиру у «богатых» (вменяемых людей – Покупателей) и отдает «бедным» (невменяемым Продавцам, в т. ч. алкоголикам и наркоманам). И чтобы такой Робин Гуд не отнял у нас купленную квартиру, мы должны сами принять предохранительные меры. Какие? Об этом ниже, по порядку.

Продажа квартир пожилыми людьми – особенности сделки


Если квартира принадлежит пожилому человеку, Откроется в новой вкладке.">признанному судом недееспособным, то сделка с таким Продавцом Откроется в новой вкладке.">ничтожна с самого начала (подробнее – по ссылкам).

Другое дело, когда человека дееспособности никто не лишал, но в силу своего преклонного возраста, он мог не осознавать полностью свои действия. И закон это предусматривает.

Когда такой тихий одинокий старичок продает свое жилье, получает деньги, куда-то их девает, а потом заявляет, что мол был не в себе, когда совершал сделку, государство встает на его защиту. И опирается оно на соответствующие статьи закона:

  • Откроется в новой вкладке.">статья 177 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими»;
  • Откроется в новой вкладке.">статья 178 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения».

Конечно, одного заявления Продавца о том, что он был «не в духе», когда заключал сделку, явно не достаточно для суда. Суд устанавливает возможность невменяемого состояния человека только путем проведения судебно-психиатрической экспертизы.

Но именно у пожилых людей, так же как и у запойных алкоголиков и наркоманов, которые продают свои квартиры, экспертиза с большой вероятностью может подтвердить их «неспособность понимать значение своих действий». На практике, например, судебные врачи-эксперты при обследовании стариков довольно часто приходят к выводу о наличии у них признаков возрастной деменции. А для суда это уже повод признать заключенную ими сделку недействительной.

В итоге квартиру возвращают пожилому Продавцу, а уплаченные за нее деньги суд постановляет вернуть Покупателю. Только вот вернуть Продавцу право собственности – дело нехитрое, достаточно заменить всего одну регистрационную запись в базе Откроется в новой вкладке.">Росреестра. А вернуть Покупателю деньги – гораздо сложнее, особенно, если у Продавца их уже нет. В таком случае с Продавца регулярно взыскивают определенную сумму, например, 50% его пенсии на протяжении многих лет.

Хуже того, такой «невменяемый» Продавец может заявить суду, что и денег-то за квартиру он не получал, а Откроется в новой вкладке.">Расписку в получении денег подмахнул не глядя. Ведь, не понимал же, что делает…

Надо ли объяснять, что для Покупателя это катастрофа, в то время, как для Продавца здесь вполне комфортная ситуация? Именно поэтому некоторые одиноко проживающие пожилые люди (сами или с помощью криминальных друзей) сознательно продают свои квартиры с целью их последующего возврата на вполне «законных» основаниях.

Были случаи, когда такой пожилой человек специально продавал свою убитую в хлам квартиру, ждал, пока Покупатель сделает там ремонт, а потом через суд отменял сделку и получал обратно уже новенькое жилье.

Бывало, что Продавец шантажировал Покупателя, угрожая отменой сделки по причине своего «нездоровья», и требовал с него дополнительные деньги за проданную квартиру.

Оспаривание сделки здесь может происходить тремя путями:

  1. Продавец сам обращается в суд и требует вернуть ему квартиру;
  2. В суд обращаются родственники Продавца, которые, например, имели виды на эту квартиру, а она «ушла» у них из-под носа;
  3. Иск в суд подают уполномоченные органы – например, прокуратура или органы опеки и попечительства, если им становится известно о подозрительной продаже квартиры одиноким пожилым человеком.

Во всех трех случаях защититься Покупателю помогут следующие действия.

Что делать Покупателю при покупке квартиры у пожилого человека

Заключая Откроется в новой вкладке.">Договор купли-продажи квартиры с пожилым человеком, Покупатель должен помнить одну важную вещь. Для суда, в случае оспаривания сделки, будет иметь значение не просто факт невменяемости Продавца, а его психическое состояние в момент подписания договора.

Поэтому Покупателю важно иметь убедительные доказательства того, что в момент заключения Договора купли-продажи квартиры Продавец (пожилой человек) находился в ясном уме и твердой памяти, то есть понимал, что и зачем он делает. А как эти доказательства достают?

На практике для этого применяют следующие методы:

Во-первых, требуют от Продавца дополнительные документы для продажи квартиры – Откроется в новой вкладке.">справки из НД и ПНД (что это такое – см. по ссылке в Глоссарии).

Во-вторых, составляют, подписывают и заверяют Договор купли-продажи квартиры Откроется в новой вкладке.">у нотариуса. Почему обязательно нотариус? Потому что он выступает официальным свидетелем момента заключения сделки, и всегда сможет подтвердить, что Продавец действовал осознанно и по доброй воле. То есть в случае судебного спора, нотариус выступает на стороне Покупателя, а это уже серьезный аргумент в его пользу.

Некоторые нотариусы ведут видеозапись процесса заключения сделки (отдельная услуга), что впоследствии так же принимается к рассмотрению судом. Кроме того, у нотариусов есть доступ к базе данных лиц, ограниченных и лишенных дееспособности, а это сразу отсекает вероятность заключения ничтожной сделки.

В-третьих, самый крайний, но наиболее надежный случай – это вызов на сделку врача-психиатра, который перед подписанием договора проводит обследование (психиатрическое освидетельствование) Продавца. Письменное заключение эксперта будет железным аргументом в защиту Покупателя, доказывающим, что пожилой человек был в ясном уме и понимал, что делает, когда подписывал договор продажи своей квартиры.

Услуги таких экспертов специально для сделок с недвижимостью можно найти в набор инструментов для Покупателя квартиры.">СЕРВИСАХ.

Конечно, для некоторых людей предложение обследоваться у психиатра может звучать оскорбительно, но таким владельцам недвижимости следует деликатно объяснить, что это не вопрос личной антипатии, а своего рода юридическая страховка для предусмотренного законом случая.

Если же поведение Продавца наводит на нехорошие мысли, и он наотрез отказывается от медицинской проверки, то есть повод задуматься, стоит ли вообще заключать ли с ним сделку.

Как действовать Покупателю, если квартиру он покупает у пожилого человека показано на шаге ИНСТРУКЦИИ >> Откроется в новой вкладке.">Продавец из «группы риска»Откроется в новой вкладке.">.

Кстати, если квартиру продает одинокий больной человек (не обязательно пожилой), алкоголик или наркоман, принцип действия тот же самый.

В спецразделе «Махинации с жильем» рассказана Откроется в новой вкладке.">история как раз такого случая.


Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.">ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне."> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Далеко не всегда продавец имеет возможность или желание выписать всех лиц, которые прописаны в его квартире. Большинство покупателей, после того как узнают о такой проблеме, отказываются приобретать подобное жилье. На самом же деле, во многих ситуациях покупать квартиру с прописанным человеком все же можно, его не сложно потом будет выписать.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Продать жилье можно, вне зависимости от того, кто там прописан. Другое дело, что этот момент имеет огромное значение для покупателя. Мало кто соглашается на то, что в купленной им квартире будет жить какой-то посторонний человек. Таким образом, важен не только тот факт, что человек прописан квартире, а еще и тот, на каком основании он прописан.

Исходя из норм ст.292 ГК РФ, во многих случаях право проживание в квартире исчезает одновременно со сменой собственника. Все что останется сделать новому владельцу – подать заявление в паспортный стол с требованием выписать посторонних лиц. Если там откажут – можно смело подавать заявление в суд. Однако далеко не все лица могут быть выписаны таким образом.

Кого можно выписать из квартиры?

Если человек имеет временную регистрацию в проданной квартире, не составит никакой проблемы его выписать. Или просто подождать, пока регистрация такого плана утратит свою силу. Чаще всего регистрируются на несколько месяцев или, максимум, один год. Обычно проще дождаться окончания срока действия такой временной прописки, чем пытаться насильно выселить человека (при условии, что он лишь прописан, но в квартире не проживает).

С постоянной регистрацией все несколько сложнее и нередко паспортный стол, чтобы не брать на себя лишние обязательства и возможные проблемы с ними связанные, отказывается снимать людей с регистрации только по заявлению нового владельца. Приходится обращаться в суд. На практике, почти все решения принимаются в пользу собственника.

Если с прописанным лицом не удается связаться и, несмотря на прописку, человек не проживает в квартире, можно собрать доказательства того, что он действительно тут не живет и выписать человека в судебном порядке.

Когда выписать из квартиры невозможно?

Чтобы лучше понимать суть проблемы, стоит разобраться не в том, кого можно выписать, а в том, кого выписать просто так однозначно не получится. Таких категорий лиц значительно меньше и, как следствие, если прописанный человек не относится к одной из них, то выписать его можно.

Есть право собственности

Если продавец продал не всю квартиру, а только некую ее часть, то выписать совладельцев не получится. Невозможно лишить человека, который имеет полное право проживать в квартире его прописки при всем желании. Но можно попробовать выкупить его долю, если на то будет получено его согласие.

Квартира получена по завещанию

Некоторые типы завещаний включают в себя обязательный пункт, исходя из которого некое лицо получает право пожизненного проживания в указанной квартире, вне зависимости от того, кто является ее собственником. Выписать такого человека невозможно. Продавец должен заранее предоставлять такую информацию. Если нет – ее нужно запрашивать отдельно.

Квартира получена в рамках приватизации

Все лица, которые проживали в квартире до приватизации, но отказались в ней участвовать, получают право пожизненного проживания в этой недвижимости. Тот факт, что владелец может смениться в данном случае никакой роли не играет.

Жилищные кооперативы

Любой, даже незначительный паевой взнос в кооператив автоматическим дает право на проживание в квартире тем лицам, которые этот взнос внесли. Вне зависимости от того, кто является собственником.

Брачный контракт

Если квартира принадлежит супругам, проверять нужно еще и брачный контракт. Нередко в нем фигурирует пункт, исходя из которого один из членов семьи получает право пожизненного проживания в квартире. Тут тоже не важно, что собственник может смениться.

Договор ренты

По договору ренты предполагается, что собственник будет присматривать за неким лицом, которое фактически передает взамен на это права на свою недвижимость. Продать такую квартиру возможно, а вот выписать это третье лицо – невозможно.

Несовершеннолетние лица

Для того, чтобы продать квартиру с несовершеннолетними лицами необходимо сначала получить разрешение от органов опеки. Если этого не сделать, сделка будет считаться недействительной. В том случае, если человек все же получил право собственности на жилье, в котором прописаны несовершеннолетние, чтобы их выписать владелец обязан предоставить им другое, эквивалентное жилье.

Процедура купли-продажи квартиры с прописанными лицами

Сама процедура практически идентична обычной купле-продаже, но только до момента, когда придет пора выселять прописанных лиц.

Порядок действий

  1. Обсудить с прописанными лицами необходимость выписаться из квартиры. Если это по какой-то причине невозможно, следует предоставить покупателю всю подробную информацию о них (особенно если эти лица относятся к категориям, которых невозможно выселить).
  2. Составить договор купли-продажи. Зачастую он ничем не отличается от стандартного. Факт наличия прописанных лиц в нем может даже не уточняться.
  3. Заверить договор у нотариуса. Это не обязательно, но учитывая что такая сделка относится к очень рискованным, рекомендуется все же это сделать, что минимизировать потенциальные проблемы.
  4. Зарегистрировать договор.
  5. Переоформить право собственности.
  6. Подписать акт приема-передачи и произвести окончательный расчет.
  7. Выписать прописанных в квартире лиц тем или иным образом, если это возможно.

Документы

Для оформления сделки понадобится примерно такой перечень документов:

  • Выписка из ЕГРН на жилье.
  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Договор, на основании которого продавец получил жилье.
  • Выписка из домовой книги относительно прописанных в квартире лиц.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Договор купли-продажи (см.ниже).
  • Справка из управляющей компании относительно отсутствия или наличия задолженности по коммунальным платежам.

Расходы и сроки

Учитывая тот факт, что данную процедуру нельзя считать стандартной, срок всего оформления может несколько растягиваться. Несмотря на то, что формально можно закрыть сделку буквально за несколько дней, чаще всего на это уходит около 1-2 месяцев или даже больше.

В процессе оформления сделки купли-продажи жилья продавец практически не несет никаких затрат. Максимум – закажет более свежую выписку из ЕГРН за 350 рублей. После продажи, если он владел квартирой менее 3-5 лет, придется еще заплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.

Покупатель же обычно оплачивает (помимо цены квартиры):

  • Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
  • Услуги агентства недвижимости (если использовались): около 5% от стоимости квартиры.
  • Услуги оценочной компании: от 1 тысячи рублей.
  • Госпошлину за регистрацию права собственности: 2 тысячи рублей на каждого владельца.
  • Пошлину при подаче заявления в суд о принудительной выписке: индивидуально.

Договор купли продажи квартиры с прописанными людьми (образец)




Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 - Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 - Санкт-Петербург и область

Читайте также: