Можно ли пенсионера заключить на пожизненное
Что такое пожизненная рента квартиры Заключение договора пожизненной ренты на квартиру – достаточно новый и еще мало распространенный у нас вид гражданско-правовых отношений, имеющий как явные, так и скрытые плюсы и минусы для обеих сторон.
Возможность приобретения собственного жилья в стране для большинства населения год от года становится все призрачнее. Цены на объекты недвижимости растут, зарплаты в условиях кризиса уменьшаются, и надеяться на обратное может только неисправимый оптимист. Не лучшая ситуация складывается и у пенсионеров, все чаще остающихся со своими проблемами наедине: невысокая пенсия, увеличение коммунальных платежей, рост цен на продукты и лекарства, отсутствие должного ухода. В поиске вариантов решения проблем люди, стремящиеся к улучшению своих жилищных условий, и пожилые владельцы квартир нашли выход – заключение договора ренты.
Что это – пожизненная рента квартиры
Чаще всего такие сделки заключают пожилые люди, которые либо не имеют родственников, либо в силу различных семейных перипетий с ними не общаются. Таким образом, они выбирают себе помощника, получающего за свою заботу не денежное вознаграждение, а квартиру.
При заключении договора пожизненной ренты его предметом становится квартира, которую ее хозяин, называемый рентополучателем, после смерти передает рентоплательщику в полное владение. Тот, в свою очередь, должен уплачивать собственнику квартиры в установленный срок (ежемесячно, ежегодно или с другой оговоренной периодичностью) определенный денежный взнос. Соглашение может предусматривать и единоразовую денежную помощь.
Право собственности переходит новому хозяину только после кончины рентополучателя. На этом договор считается исполненным, и платежи прекращаются, даже если у бывшего хозяина остались родственники, которые могут претендовать на получение наследства.
Оплата производится только в виде денежных взносов, наличных или безналичных, никакие обмены имущества недопустимы.
Величина таких выплат в пересчете на один месяц должна быть больше прожиточного минимума.
В случае, если владелец квартиры умирает до официальной регистрации договора, он аннулируется.
Отличия постоянной и пожизненной форм ренты.
Кроме пожизненной ренты распространен еще один вид соглашений подобного рода – постоянная рента, которая также подразумевает оплачиваемый переход квартиры. Ее главный отличительный признак – это бессрочный характер обязательств, возложенных на рентоплательщика, по выплате ренты. Действие договора в этом случае не ограничивается каким-либо периодом времени, не зависит от продолжительности жизни получателя и заканчивается после поступления всей суммы выкупа за объект недвижимости.
Кроме денежных выплат договор может предусматривать уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание. Это могут быть любые услуги, в которых нуждается хозяин квартиры, стоимость которых соответствовала бы сумме рентного платежа. Не исключено и смешанное установление ренты: часть оплаты – в денежной сумме, другая часть – в товарах либо услугах.
Заключив пожизненное рентное соглашение, рентоплательщик не имеет права выкупить квартиру до кончины его хозяина. Он обязан выплачивать взносы в установленном объеме и в оговоренные документом сроки. А при постоянной ренте такой вариант возможен, если стороны об этом заранее договорились. Хозяин может получить причитающиеся ему денежные средства любыми «порциями». Необходимо лишь заранее согласовать это между сторонами сделки.
Отличия ренты с иждивением от пожизненной ренты
Рента на квартиру с иждивением несколько отличается от пожизненной формы ренты. Она может осуществляться деньгами или расходами на проведение ремонтов, приобретение вещей, лекарств (особенно дорогостоящих) и создание таких условий проживания, которые требуются нынешнему владельцу квартиры. Например, при болезни собственника жилого помещения рентоплательщик обеспечивает ему лечение и уход своими силами или, наняв квалифицированную сиделку.
В договоре ренты квартиры с иждивением часто указываются и специальные услуги, которые требуются собственнику. Например, предоставлять уход и содержание можно не самому собственнику квартиры, а третьему лицу, например, супругу или детям. Как и при постоянной ренте, возможна некая единоразовая выплата, предусмотренная в момент нотариального оформления договора.
Часто в таких договорах также оговаривается обязанность рентоплательщика после смерти собственника взять на себя расходы по захоронению и оплате необходимые ритуальных услуг.
Кто может заключать договор пожизненной ренты квартиры
Рентоплательщиком может стать и физическое, и юридическое лицо. Второй стороной может выступить только физическое лицо. Однако, чтобы стать получателем пожизненной ренты, необходимо наличие следующих условий:
- гражданин должен быть единственным собственником квартиры, являющейся предметом соглашения;
- квартира не может иметь обременений и любых ограничений на распоряжение ею.
Как правильно заключить договор
При заключении договора пожизненной ренты следует понимать, что:
1.Договор не имеет определенной формы, и потому при его разработке и согласовании необходимо тщательно продумать все нюансы. В документе получатель ренты должен предусмотреть и описать все требования, которые он готов предъявить к плательщику. Это может быть и ежемесячный денежный платеж, и конкретные необходимые услуги — покупка лекарств и продуктов, и любые другие, интересующие пожилого человека, моменты. Будет полезным прежде, чем окончательно оформить соглашение, посоветоваться с юристом. Это касается обеих сторон – получателя и плательщика, они оба должны свести к минимуму риски быть обманутыми.
2. Собственник жилья предоставляет документы, подтверждающие его право собственности на жилое помещение.
3. Удостоверение сделки, как договора об отчуждении недвижимого имущества, согласно законодательству, обязательно должно быть произведено нотариусом. Несоблюдение этого условия означает признание недействительности такого соглашения, и сделка, согласно ст. 165 ГК РФ, будет признана ничтожной. Поэтому весь комплект собранных документов обе стороны – плательщик и получатель должны предоставить нотариусу, на территории деятельности которого находится квартира, являющаяся предметом рентного соглашения.
4. Нотариус оценивает: добровольно ли будущий рентополучатель идет на сделку, осознает ли он все возможные ее последствия, и при отсутствии препятствий заверяет подписанный сторонами договор.
5. Далее пакет документов передаётся в Росреестр для регистрации. В свидетельстве на собственность объекта недвижимости указывается уже новый собственник жилья и обязательно прописывается обременение. Рентоплательщик должен исполнять все условия контракта вплоть до смерти рентополучателя. После получения из органов ЗАГС справки о смерти прежнего хозяина квартиры, рентоплательщик получает право подать заявление о снятии с собственности обременения. Он становится полноправным владельцем квартиры.
Условия договора, его удостоверение и регистрация
В договоре пожизненной ренты прописываются:
- Стороны договора. Необходимо указать ФИО, паспортные данные плательщика и получателя.
- Предмет договора. Указывается квартира, в отношении которой заключен договор, ее адрес, общая площадь, количество комнат.
- Условия договора. Здесь подробно описываются все права, взаимоотношения и обязанности сторон.
- Условия расторжения договора. Необходимо определить, почему контракт может быть прекращен или расторгнут ранее, чем наступит смерть рентополучателя.
- Ответственность сторон. Необходимо указать, какие штрафные санкции предусмотрены за нарушение участниками условий соглашения.
- Разрешение споров. Разъясняется способ разрешения возникающих споров по договору. Такие разногласия разрешаются, как правило, в суде.
- Адреса, реквизиты и подписи сторон.
Необходимые документы
Для осуществления государственной регистрации договора пожизненной ренты надо подготовить и представить все необходимые для этого документы:
-заявление в Росреестр на госрегистрацию договора пожизненной ренты; оригиналы и копии паспортов участников сделки;
-согласие супругов плательщика и получателя на совершение сделки, заверенное нотариально;
- документы, удостоверяющие право получателя на собственность; копия лицевого счета и выписку из домовой книги на рентополучателя;
- справка о стоимости квартиры; кадастровый паспорт на помещение и экспликацию; заверенный нотариусом договор;
- оплаченная квитанция госпошлины.
Плюсы и минусы пожизненной ренты квартиры
При заключении договора пожизненной ренты обе стороны подвергаются серьезным рискам:
- плательщик может оказаться мошенником, не выполнить положения договора или для оказания своих услуг может выбрать недобросовестного человека;
- плательщик может не рассчитать свои силы и оказаться не в состоянии обеспечить рентополучателя необходимым;
- получатель может прожить дольше плательщика, и тот не дождется обещанного жилого помещения;
- родственники рентополучателя могут быть не согласны с условиями рентного соглашения и после смерти получателя подать в суд заявление об его расторжении;
-получатель захочет через некоторое время расторгнуть договор. Но если рентоплательщик все условия договора выполняет добросовестно, то получателю это будет сделать сложно.
Просчитывая необходимость заключения договора ренты, следует оценить все его плюсы и минусы.
- рентополучатель имеет возможность расторгнуть контракт лишь в судебном порядке, тогда как, например, завещание, можно легко переписать;
- договор ренты регистрируется в Росреестре,
- поэтому рентополучатель перестает быть объектом пристального внимания «черных риэлторов» и других мошенников;
-заключаемое соглашение обоюдовыгодно: пожилой человек получает уход и дополнительный доход, продолжая жить в привычной обстановке, а плательщик при выполнении всех условий приобретает собственное жилье.
-плательщик должен ежемесячно перечислять определенную сумму получателю;
- при нарушении плательщиком срока выплаты платежей, получатель имеет возможность расторгнуть договор, а перечисленные до этого деньги возвращены плательщику не будут. Когда и как можно расторгнуть
Когда и как можно расторгнуть договор
Обычно контракт прекращает действие лишь после кончины рентополучателя, но есть возможности расторгнуть его и ранее.
Отношения можно разорвать, если:
1. Стороны достигли между собой согласия без каких-либо взаимных претензий. Соглашение о расторжении оформляется с соблюдением всех законодательных норм и заверяется нотариусом. Рентополучатель возвращает свое право собственности на жилье, а с плательщика снимаются все обязанности перед получателем.
2. Рентоплательщик нарушает свои договорные обязательства перед получателем. Такая ситуация решается через суд. Рентополучатель обращается в судебный орган с заявлением, и на время разбирательства плательщик имеет право прекратить выполнение свои обязанностей;
3. Договор признается недействительным. Такие ситуации встречаются, когда мошенники обманным путем склоняют пожилых людей к подписанию рентного договора. Их родственники выясняют, что стариков обманули или воспользовались их недееспособностью, и через суд добиваются признания неправомерности условий контракта;
4. Произошло повреждение квартиры. Если владелец передает права на эксплуатацию своей недвижимости плательщику, а тот умышленно или неумышленно допускает ее повреждение или даже разрушение, то рентополучатель обращается в суд с заявлением о расторжении сделки и возвращении себе имущества. Стоимость ущерба включается в пожизненную ренту, а рентоплательщик и дальше будет обязан осуществлять предусмотренные договором рентные платежи.
Остались вопросы или нужна помощь юриста? Получите бесплатную консультацию специалиста.
Региональная юридическая служба. Бесплатная юридическая консультация по всей стране 8(800)707-79-45
Вопрос: Есть ли какие-либо ограничения для рентоплательщиков?
Ответ: Никаких ограничений для рентоплательщиков в российском Гражданском кодексе не предусматривается, поэтому в качестве плательщика ренты могут выступать любой гражданин или организация.
Вопрос: Есть ли какие-либо ограничения для рентополучателей?
Ответ: В прежней редакции Гражданского кодекса от 1964 года в качестве получателей рентных платежей могли выступать только лица, нетрудоспособные по здоровью или возрасту. Действующий в настоящее время Гражданский кодекс РФ подобных ограничений не регламентирует. На практике же договоры пожизненного содержания и пожизненной ренты обычно заключаются с одинокими пожилыми людьми. Договор может быть заключен, если рентополучатель является собственником объекта жилой недвижимости (приватизированный, ЖСК, полученный в результате купли-продажи, получения в наследство), в квартире (комнате) нет других зарегистрированных граждан, она не заложена, не продана, не находится под арестом, запрещением, в споре, не сдана в поднаем или аренду.
Вопрос: Есть ли у родственников рентополучателя право претендовать на его квартиру?
Ответ: Если пожилым человеком было выписано завещание на кого-либо, оно вступает в силу только в момент смерти пожилого человека. И в наследственную массу может включаться только то имущество, которое было у пожилого человека на момент смерти. Так как право собственности на жилье уже перешло к рентоплательщику, то собственности на квартиру у пожилого человека уже нет и наследовать её уже никто не может. Поэтому наследники могут получить лишь движимое имущество пожилого человека – мебель, деньги на банковских счетах, ценные вещи и т.д.
Вопрос: Могут ли несколько рентополучателей получать платежи пожизненной ренты?
Ответ: Законодательство предусматривает подобную возможность. Поэтому договор ренты может быть заключен, например, с семейной парой или другими родственниками, проживающими в одной квартире. В этом случае пожизненная рента может выплачиваться в пользу нескольких лиц одновременно, доли которых уравниваются, если в договоре не прописаны иные условия. После смерти кого-либо из рентополучателей его доля переходит к живым рентополучателям без каких-либо сокращений.
Вопрос: Какие пункты обязательно должен содержать договор ренты?
Ответ: В договоре ренты в первую очередь следует четко указать размер рентных платежей, выплачивающихся рентополучателю, либо объем полагающегося ему содержания, а также подробно прописать все обязанности сторон. Желательно внести в договор все существенные детали, касающиеся условий содержания и его предоставления, оплаты коммунальных услуг и т.д. Чем детальнее договором будут определяться условия и объем содержания, тем больше шансов на отсутствие дальнейших споров по этим поводам.
Вопрос: Есть ли у пожилого человека возможность изменить какие-либо условия уже после подписания договора?
Ответ: Ни рентополучатель, ни рентоплательщик не могут самостоятельно изменять условия договора или требовать каких-либо дополнительных услуг, преимуществ, выплат помимо тех, которые внесены в текст договора. Любые изменения договора вносятся в него только при наличии согласия по данному вопросу обеих заинтересованных сторон.
Ответ: Стандартный договор ренты регламентирует только своевременные рентные платежи. Если у рентоплательщика возникнет желание помочь пожилому человеку, это может только приветствоваться. В том случае, когда по состоянию здоровья уход пожилому человеку жизненно необходим, рентоплательщик извещается об этом заранее. Все детали этого ухода могут вноситься непосредственно в договор или оговариваться специальным дополнительным соглашением, заключающимся между сторонами и составляющимся после подписания договора. Осуществление ухода можно выполнять самостоятельно или с привлечением сотрудников патронажной службы.
Вопрос: В чем разница между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением?
Ответ: Пожизненное содержание с иждивением очень часто считается одним из вариантов пожизненной ренты. Но на самом деле разница между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением очень велика. В случае заключения договора пожизненной ренты рентополучателю лишь регулярно выплачивается прописанная в договоре денежная сумма. А в договоре пожизненного содержания с иждивением отличием является обязанность в удовлетворении натуральных потребностей пожилого человека в жилище, одежде, питании, домашнем уходе и т.п. Поэтому при заключении договора пожизненного содержания определяющим является не только материальный, но и человеческий, личностный фактор, в результате которого в ходе исполнения договора формируются взаимоотношения сторон.
Вопрос: В случае изменения жизненных обстоятельств рентоплательщика имеет ли он право произвести каким-либо образом отчуждение квартиры, приобретенной по договору ренты?
Ответ: Отчуждение жилой недвижимости, права собственности на которую получены по договору ренты, может быть выполнено в пользу другого лица только с согласия рентополучателя. Это согласие обязательно должно быть оформлено письменно, а подпись рентополучателя заверяется нотариально. При возникновении подобной ситуации специалисты нашей компании помогут Вам решить возникшую проблему наиболее выгодным и удобным для обеих сторон способом.
Вопрос: В каких случаях возможно расторжение договора ренты?
Ответ: Договор ренты может быть расторгнут в нескольких случаях.
Во-первых, расторжение договора может быть выполнено по соглашению сторон. В этой ситуации все возвращается к первоначальной ситуации: собственником квартиры становится рентополучатель, который возвращает рентоплательщику все полученные денежные средства, и они оба освобождаются от всех принятых на себя по договору обязательств.
Во-вторых, рентополучатель может расторгнуть договор пожизненной ренты в случаях:
утраты оговоренного договором обеспечения или ухудшения условий рентополучателя по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности;
в случае «существенного нарушения» рентоплательщиком принятых на себя обязательств (ст.605 ГК РФ).
Как правило, под «существенными нарушениями» подразумевается регулярное невыполнение или нарушение договорных условий, влекущее за собой серьезные негативные последствия: невыплата или длительная задержка рентных выплат, неоплата коммунальных платежей и т.п. Договор в данном случае расторгается в судебном порядке.
Вопрос: Может ли пожилой человек расторгнуть договор, мотивируя это невозможностью осознавать свои действия?
Ответ: Перед заключением договора специалисты нашей компании формируют и подписывают необходимый перечень дополнительных документов, свидетельствующих о наличии у обеих сторон полного понимания своих действий, условий и последствий договора как для рентополучателя, так и для рентоплательщика, а также их прав и обязанностей. Пожилой при этом человек проходит соответствующее психиатрическое освидетельствование в государственном психоневрологическом диспансере, по итогам которого предоставляется официальная справка.
Вопрос: Как в период действия договора может изменяться величина ежемесячных рентных выплат?
Ответ: В договоре ренты оговариваются условия индексации ежемесячных платежей с учетом изменений минимального прожиточного минимума на душу населения, установленного для платежей по гражданско-правовым обязательствам (в настоящий момент по г. Москве 9500 рублей) или уровня инфляции.
Вопрос: Какие документы удостоверяют выполнение договорных обязательств?
Ответ: Рентные платежи обычно перечисляются на сберкнижку получателя по безналичному расчету. При таком порядке оплаты рентоплательщик имеет полное подтверждение произведенных выплат. Таким же образом оплачиваются и коммунальные услуги. В том случае, когда деньги передаются из рук в руки, обязательно следует брать у рентополучателя письменные расписки за каждый факт выплаты. А для подтверждения выполнения условий ухода следует завести специальный журнал, в котором пожилой человек будет своей подписью удостоверять выполнение услуг, их качество и сроки.
Вопрос: Какова процедура заключения договора?
Ответ: Вам следует позвонить в Компнаию «СоцРента», и наши опытные специалисты дадут Вам все необходимые консультации, детально разъяснят условия, положения договора и открывающиеся с его помощью возможности. После согласования условий наши сотрудники выполнят сбор и оформление всех необходимых документов, полностью избавив вас от излишних хлопот. Мы заранее подготовим проект договора с нотариусом, и в назначенный день обе стороны подпишут его в присутствии нотариуса, который прочтет его текст вслух, разъяснит и тщательно проверит все указанные в нем детали, после чего нотариально заверит договор. Непосредственно после подписания договора рентополучатель получает указанную в договоре сумму первого взноса за передачу права собственности. После этого сотрудники нашей компании выполнят регистрацию договора в Росреестре.
Вопрос: Могут ли заключать договор ренты люди, проживающие в муниципальном фонде?
Ответ: Вполне могут. Только сначала следует приватизировать жилье, если не утрачено право на его приватизацию. Наши специалисты возьмут выполнение этой процедуры на себя и соберут для Вас весь необходимый пакет документов.
Вопрос: Можно ли жить в квартире пенсионера?
Ответ: Договором пожизненной ренты право проживания не предусмотрено. Но в отдельных случаях бывает, что рентоплательщик договаривается с пенсионером о совместном проживании. При этом данное условие должно быть нотариально оформлено (но не будет ли Ваша совместная жизнь похожа на "коммуналку", да и возникнет ли у пожилого человека подобное желание)
Вопрос: Может ли пенсионер передумать и расторгнуть договор?
Ответ: Расторгнуть договор возможно только по обоюдному согласию сторон, составив нотариальное соглашение о расторжении и зарегистрировав его, либо при существенном нарушении условий договора плательщиком ренты (длительная задержка или вообще невыплата рентных платежей, а так же задержка оплаты коммунальных платежей). Это достаточно сложная процедура осуществляемая только в судебном порядке. Самовольным желанием отказаться от договора нельзя, аргументы: "я передумал", судом не принимаются.
Вопрос: Как подтверждается оплата покупателем рентных платежей?
Ответ: Выплату ежемесячных рентных платежей мы рекомендуем осуществлять переводом на счёт получателя ренты в Сбербанке, переводом почтовым на адрес проживания получателя ренты, либо выплатой лично в руки, но только под собственноручно написанную расписку в получении денег. Таким образом, у вас на руках будут документы подтверждающие выполнения условий договора. Ни в коем случае нельзя выплачивать ренту без факта подтвердения выполнения свойх действий, это может привести к расторжению договора и потери вами своего иммущества.
Вопрос: Можно ли прописаться в квартире пенсионера?
Ответ: Как и вопрос с проживанием, вопрос прописки решается на личном контакте с пенсионером. Если он не против, то необходимо оформить соответствующее нотариально заверенное заявление. (В договоре указывается, что регистрация покупателя и других лиц возможна лишь с письменного нотариально заверенного заявления рентополучателя).
Вопрос: Что является гарантией для покупателя от возможности пенсионера оставить это жилье другим людям?
Ответ: Договор пожизненной ренты передаёт права собственности на квартиру новому владельцу. Данное право собственности возникает с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве. Поэтому после заключения данного договора новым владельцем квартиры становится плательщик ренты, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права на приобретённую квартиру. Т.е. повторное распоряжение квартирой пожилым человеком невозможно. Мы рекомендуем одбязательно перевести после регистрации договора на себя лицевой счет и полность контролировать содержание и оплату квартиры.
Вопрос: Могут ли претендовать родственники на квартиру пенсионера?
Ответ: Ответ на этот вопрос вытекает из предыдущего ответа. Т.к. пожилой человек при жизни передал права собственности под выплату ренты на свое жилье, то он уже распорядился квартирой по своему усмотрению. В связи с этим родственники получателя ренты не могут согласно положению о наследстве ГК.РФ открыть наследственное дело на квартиру и притендовать на права собственности.
Вопрос: Как оформляется договор и что выдается покупателю на руки?
Ответ: Договор пожизненной ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. После подписания договора двумя сторонами у нотариуса, он подлежит государственной регистрации в Управление Федеральной регистрационной службы по Москве. Если квартира находится в области, то в областном центре регистрации.На основании регистрации договора выдаётся Свидетельство о государственной регистрации права. В Свидетельстве указывается, кто и на основании чего вы являетесь собственником квартиры, а также указываются обременения (Рента ст.583, Залог ст.587), связанные с договором пожизненной ренты. Именно эти документы подтверждают ваши права владения квартирой.
Вопрос: В чем разница между договором пожизненной ренты и договором пожизненного содержания с иждивением?
Ответ: Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты. Отличие заключается в том, что по договору пожизненного содержания с иждивением содержание пожилого человека выражено в натуре (одежда, продукты питания, лекарства, уход и т.д.). Сложность этого договора заключается в том, что критерий достаточности ухода и содержания каждая сторона может понимать по своему, что чревато разногласиями. Т.е. надо заключать дополнительные акты и соглашения регламентирующие вопрос иждивения.
Вопрос: Требуется ли уход за пожилым человеком (обязан ли покупатель его осуществлять)?
Ответ: Если заключённый Вами договор не предусматривает пункты физического ухода то уход не требуется. Договор ренты предусматривает только ежемесячные рентные платежи, которые должны осуществляться в полном объеме. С другой стороны, если рентоплательщик добровольно хочет помочь пожилому человеку, это, конечно, приветствуется. Если же уход требуется, то это должно оговариваться в дополнительном соглашении.
Вопрос: Может ли измениться сумма пожизненной ренты в дальнейшем?
Ответ: Рентные платежи в соответствии с Гражданским кодексом не могут быть менее одного МРОТа по договору пожизненной ренты. Порядок пропорционального увеличения суммы рентных платежей возможно лишь при увеличении размера МРОТ относящегося к гражданско правовым отношениям согласно ст. 597 и условиям предусмотренным ст. 318 ГК РФ.
Вопрос: Можно ли продать квартиру, если нет средств на дальнейшее содержание?
Ответ: Договор ренты это не кабальная сделка, как для Вас так и для пожилого человека, поэтому по закону предусматривается возможность передачи полательщиком ренты прав собственности новому владельцу, но с условием нотариально заверенного согласия пожилого человека, при этом новый договор не может ухудщить условия предыдущего договора ренты, либо сохранить их либо улучшить.
Вопрос: Я хочу заключить договор ренты с пожизненным содержанием передав свою долю в приватизированной квартире сыну.Сам он находится за границей. Может ли его мать или другое лицо по доверенности заключить со мной такой договор. Какая форма доверенности для этого нужна и какие для этого потребуются документы ? Обязательна ли регистация такого договора.
Ответ: Здравствуйте, заключить договор по доверенности можно, регистрация договора обязательна, как оформить доверенность - скажит сам нотариус. Комплект документов зависит от конркетных обстоятельств дела.
Вопрос: В июле 2002 г. я заключил договор пожизненной ренты с пенсионером. По данному договору он получил от меня единовременную выплату в размере 30 000 руб. и ежемесячно получает по 1000 руб. Должен ли получатель ренты декларировать указанные доходы и уплачивать налог на доходы физических лиц?
Ответ: В соответствии со ст.583 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. По договору ренты устанавливается обязанность выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Согласно ст.607 ГК РФ к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте.
На основании ст.585 ГК РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Если договором ренты предусмотрена передача имущества за плату, к отношениям сторон о передаче и оплате применяются правила по купле - продаже, а если такое имущество передается бесплатно - правила о договоре дарения.
Таким образом, гражданин - получатель ренты, передавший имущество за плату, имеет право на имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп.1 п.1 ст.220 НК РФ, в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, которая находилась в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающей в целом 1 000 000 руб. При продаже квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика пять лет и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.
Особенности исчисления и порядок уплаты налога этой категорией физических лиц определены в ст.228 НК РФ. В соответствии со ст.229 НК РФ физическое лицо - получатель ренты обязано представить в налоговый орган по месту учета налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным, и уплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13% не позднее 15 июля этого же года. Налоговая ставка определена ст.224 НК РФ.
Вопрос: Кому следует начислять налоги на имущество физических лиц (прежнему или новому владельцу) при заключении договоров: 1) пожизненной ренты; 2) пожизненного содержания с иждивением?(Гражданам, получившим имущество по таким договорам, выданы свидетельства о праве собственности.)
Ответ: В соответствии с п.1 ст.1 Закона РФ от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" (далее - Закон N 2003-1) плательщиками налогов на имущество физических лиц признаются физические лица - собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.
Статьей 583 ГК РФ установлено, что по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Согласно ст.601 ГК РФ по договору содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Следовательно, налоги на имущество физических лиц следует начислять при заключении договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением плательщикам ренты, то есть новым владельцам.
Добрый день! Подскажите, если с пожилым человеком (85 лет) заключен договор пожизненной ренты на квартиру, то возможно ли его определить в частный платный пансионат или государственное медицинское учреждение для обеспечения должного ухода?
Ответы юристов ( 4 )
- 3453 ответа
- 962 отзыва
Доброго времени суток здесь желательно ознакомиться с договором ренты. Какой именно вид ренты выбран сторонами.
В соответствии с п.1 ст. 597 ГК РФ
Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.
Еще раз повторюсь здесь нужно понимать, что указано в условиях договора.
Если условиями договора указано, что вы должны ему выплачивать ренту в сроки и в определенном размере, в данном случае направление части средств на оплату его содержания будет считаться нарушением условий договора.
Однако если рента с иждивением, в данном случае при наличии необходимости в помещении его в специализированное учреждение, например по состоянию здоровья, возможно заключение договора на его содержание и оплату его пребывания.
В соответствии с п. 1 ст. 601 ГК РФ вы как должны осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и указанного им третьего лица.
учреждение для обеспечения должного ухода?
Марина, добрый день! Согласно ст. 597 ГК РФ
Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.
2. Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества,
таким образом в случае если заключен договор пожизненной ренты основным условием является выплата ренты согласно условиям договора. Закон не ограничивает возможно по согласованию с получателем ренты его переезд в медицинское учреждение. Обязанность выплаты ренты при этом не прекращается
частично самостоятельно, то будет ли это нарушением договора?
если у Вас именно пожизненная рента то нет, не будет нарушением если каких то иных условий не предусмотрено договором. Хорош бы текст видеть конечно без личных данных. Ну и размер Ваших платежей должен быть не меньше платежей, предусмотренных договором
Марина, добрый день, в целом я думаю что это возможно, если заключить дополнительное соглашение к договору ренты где установить обязанность рентополучателя по содержанию пожилого человека в пансионате, а не осуществление непосредственного ухода.
В силу ст. 603 ГК РФ:
Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
Тем самым считаю что такое условие все-таки не будет противоречить закону. Однако могут быть и конечно и другие мнения.
возможно ли его определить в частный платный пансионат или государственное медицинское учреждение
Если получатель ренты не утратил дееспособность, то определение в различные учреждения возможно только с его согласия.
ГК РФ Статья 583. Договор ренты
1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту ввиде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
ГК РФ Статья 597. Размер пожизненной ренты
1. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.
Также договор пожизненной ренты может быть заключен и на условии пожизненного содержания с иждивением.
ГК РФ Статья 602. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением
1. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде,а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
То есть на основе вышеуказанных норм, полагаю, что если между сторонами договор без режима содержания с иждивением, то единственное условие оплаты по пожизненной ренте это денежная сумма ( если получатель ренты конечно сам захочет поехать в пансионат, то ничто не мешает, но ренту все равно придется выплачивать в денежной сумме). Если установлен режим пожизненного иждивения ( только уход без всяких выплат) то при состоянии здоровья теоретически дееспособного человека без его воли максимум могут госпитализировать ( и то на это нужно еще его согласие)) ). Принудительно в различного рода пансионаты или дома престарелых ( если я правильно выразился) очевидно не представляется возможным в смысле норм закона, конституции и прав человека.
Онлайн-журнал об ипотеке и недвижимости в России
Кому дают ипотеку в 2021 году. Проверь свои шансы онлайн
Пальцева Ксения Геннадьевна – юрист широкого профиля
7 мин. на чтение
Лица, имеющие право пожизненного проживания, остаются прописанными в квартире после перехода собственности к новому владельцу. Выселить пожизненных жильцов не сможет никто. Существует несколько видов сделок, позволяющих собственникам, продавшим свое жилище, оставаться в нем до смерти. Рассмотрим их подробнее.
В чем суть права пожизненного проживания
Право пожизненного проживания означает, что недвижимость может продаваться и переходить к другому владельцу, но люди, проживающие в помещении, будут оставаться, пока не сочтут нужным его покинуть. Выселить их нельзя даже принудительно – через суд.
Существуют несколько групп граждан, имеющих право быть прописанными и использовать чужую жилплощадь, независимо от воли собственника. Нельзя выселить жильцов:
- подписавших договор продажи с правом пожизненного проживания;
- отказавшихся от своего права на приватизацию жилой площади;
- являющихся рентополучателями;
- получивших прописку и право пожизненного проживания по завещанию умершего хозяина жилой недвижимости.
В каждом случае у постоянных жильцов свои основания для пожизненной прописки. Как они возникают, описано дальше в статье.
При отказе от приватизации
Человек, написавший отказ от приватизации, может пожизненно проживать на своих квадратных метрах независимо от желания фактического хозяина квартиры. Даже если владелец надумает продать жилище вместе с прописанным в нем бывшим родственником, последний будет жить в помещении, пока сам не выпишется либо умрет.
Как возникает. Право на пожизненную прописку в определенном жилище возникает у граждан, проживавших в муниципальном помещении на момент его приватизации, но отказавшихся от оформления жилья на себя. В семьях возникают различные ситуации. В результате развода, конфликта у собственника может возникнуть желание выселить близких ему в прошлом людей на улицу. Права отказников на пожизненную прописку защищены законом.
Где посмотреть. Пожизненные жильцы – отказники по приватизации на бумаге прописываются в справке о прописанных из паспортного стола. Дополнительно можно потребовать у продавца договор соцнайма и договор приватизации. Сравнив их, можно установить перечень проживавших лиц и возможных граждан с правом пожизненного проживания.
Читайте об отказе от приватизации этот материал.
При ренте
Рентополучатель – это бывший хозяин квартиры, который продал жилье с условием, что он будет получать от нового собственника содержание и оставит за собой возможность пользоваться жильем.
Как возникает. Право на использование чужого жилья возникает на основании подписанного договора ренты. Предметом договора между сторонами является жилище и условия его перехода к другому собственнику. Иждивенец после подписания договора ренты сохраняет право пожизненного проживания до смерти.
В каждом индивидуальном случае список требований и затрачиваемые суммы зависят:
- от реальной стоимости жилья;
- личных пожеланий продавца;
- компетентности юристов, консультирующих участников сделки.
Список выдвигаемых требований может быть любым. Все условия должны быть подробно оговорены, документально оформлены, подписаны при нотариусе обеими сторонами.
Существуют два вида ренты. При первом, оплата и содержание иждивенца продолжается до его смерти. Во втором случае, новый владелец тратит деньги на бывшего хозяина, пока не погасит определенную сумму. В обоих случаях продавец и покупатель заключают нотариальное рентное соглашение с правом пожизненного проживания. Взаимоотношения сторон при оформлении ренты регулируются ст. ст. 601, 602, 603, 604, 605 гл. 33 ГК РФ.
Где посмотреть. Дополнительно к справке о зарегистрированных нужно посмотреть документ-основание. В договоре ренты будет указано, кто является рентополучателем. Возможно также, что кроме бывшего хозяина жилья в квартире может проживать любое третье лицо.
Подробнее о ренте читайте нашу предыдущую статью.
Завещательный отказ
Завещательный отказ обязывает человека, наследующего недвижимость покойного, выполнить его волю. В том числе волю предоставить квартиру третьему лицу на праве пожизненного проживания. По закону он не возникает, только в рамках завещания.
Как возникает. Право пожизненного проживания могут получить лица, упомянутые в завещании умершего собственника. В качестве условия может быть указан круг лиц, которые должны проживать в жилище пожизненно либо на ограниченный срок без права собственности.
Кроме проживания и прописки, третье лицо по завещанию усопшего может получить содержание со стороны домовладельца. На эти цели наследник расходует средства, оставленные покойным хозяином недвижимого имущества. Прописка сохранится, за указанным в завещании человеком, и после продажи жилья наследником. Покупатель не сможет выселить такого жильца из квартиры.
Где посмотреть. Справка о прописанных + свидетельство о праве на наследство. Идеально, если продавец покажет изначальное завещание.
Можно ли прописать такое право в договоре дарения
Право проживать в подаренной квартире возникнет у дарителя, который указал в договоре, что он останется прописанным и будет пользоваться квадратными метрами. По поводу правомерности такой дарственной существуют разные мнения.
- Большинство адвокатов считают недопустимым вписывать в договор дарения пункты, утверждающие право на пожизненное проживание в квартире бывшего собственника. Юристы усматривают в этом акте попытку прикрыть обычный договор ренты квартиры.
- ГК РФ п. 1 ст. 572 прямо указывает, что дарение не должно быть осложнено никакими встречными требованиями со стороны дарителя. Право пожизненного проживания в этом контексте рассматривается именно как встречное предоставление – обязанность предоставить право пользования жильем бывшему собственнику. В связи с прямым законодательным запретом такие пункты договора недопустимы.
- Есть третье мнение. Юристы советуют оформить два отдельных документа. Первый будет оговаривать дарение имущества, а во втором должно быть закреплено право бывшего собственника на пожизненное проживание. Однако судебная защита второго документа под большим вопросом.
ВАЖНО! Наша редакция не рекомендует составлять дарственную с подобным условием. Безопаснее оформить договор ренты у нотариуса.
Купля-продажа квартиры с пожизненными жильцами
Как возникает. Право на проживание может возникнуть в результате продажи жилища, когда это оговорено и вписано отдельным пунктом договора. После перехода имущества к новому хозяину продавец приобретает статус пожизненного жильца. Основанием для обременения Росреестром это не является и собственник вправе перепродать квартиру с жильцами другому человеку.
Хозяину недвижимости не нужно получать разрешение на продажу от лиц, использующих жилплощадь. Передача домовладения (квартиры) происходит по обычной схеме. Сделка отличается от стандартной купли – продажи тем, что собственник, продающий недвижимость с существенными ограничениями, согласно ст. 558 ГК РФ, обязан предупредить покупателей о наличии жильцов заранее, и в договоре указать имена лиц, имеющих право на пожизненное проживание в жилище.
Если во время совершения сделки этого не было сделано, и сторонами был подписан стандартный документ, не содержащий пунктов, ограничивающих возможности нового владельца, покупатель будет вправе оспорить сделку и вернуть деньги.
Где посмотреть. Справка о прописанных (домовая книга) + предыдущий ДКП, в котором должны быть указаны граждане с правом пожизненного проживания.
Как выявить пожизненных жильцов
Покупка квартиры происходит обычно после предварительного просмотра объекта. Спрятать посторонних людей, проживающих в квартире, вряд ли удастся.
Дополнительно нужно проанализировать следующие документы:
- Справка о прописанных лицах. Это основной документ. Лица, имеющие право на пожизненное проживание в чужой квартире, бывают в ней прописаны.
- Покупая домовладение, стоит внимательно просмотреть домовую книгу. В ней делаются отметки о прибытии и убытии новых жильцов.
- Выписка из ЕГРН пригодится в случае ренты – обременение рентой регистрируется Росреестром. В остальном Выписка ЕГРН не содержит информации о проживании посторонних жильцов. Росреестр не регистрирует прописанных в жилище лиц, пользующихся правом пожизненного пользования квартирой.
- Документ-основание (договор, дарственная, наследное свидетельство, договор о приватизации). Например, в предыдущем ДКП указывается список прав проживания, а свидетельстве на наследство – завещательный отказ.
Поскольку прописанные жильцы не являются обременениями, квартира может быть продана.
ВНИМАНИЕ! Если продавец заверил, что пожизненных жильцов нет, а впоследствии выяснилось, что они имеются, то покупатель может оспорить сделку через суд или потребовать возместить убытки.
Каждый случай индивидуален. Для покупателей и людей, стремящихся сохранить за собой квадратные метры, даже после получения за них денежной суммы, выгоднее обратиться за консультацией к опытному юристу. Самостоятельно разобраться в тонкостях отечественного законодательства по силам только людям, имеющим специальное образование. Получить бесплатную консультацию можно, записавшись в специально отведенном разделе внизу страницы.
Чтобы статья принесла пользу людям, ставьте лайк.
Читайте также: