Одобрит ли пенсионный фонд сделку с обременением

Итак, разберем насущные моменты.

Чем отличается новостройка от вторички с точки зрения банка?

Люди часто путают понимание новостройки и вторичного жилья. Большая часть людей считает, что новостройка — это новый дом, и отчасти это верно, но банки разделяют новостройку и вторичку. Новостройка — это когда вы приобретаете квартиру по ДДУ (договору долевого участия), соответственно право на эту квартиру еще никем не было зарегистрировано. Когда дом сдался и подписался акт ввода в эксплуатацию, застройщик на непроданные квартиры регистрирует право собственности на себя, и такие квартиры уже становятся вторичкой. Из этого следует, что вторичка — это квартира, на которую уже зарегистрировано право.

Как купить квартиру вторичного фонда с использованием материнского капитала?

Приобрести вторичное жилье с использованием материнского капитала возможно, но только есть одно "но": материнский капитал переводится продавцу только после отрегистрированного перехода права на покупателя (на детей). В таком случае, не каждый человек (физическое лицо, продавец) согласится ждать свои денежные средства 1,5 месяца после регистрации. То есть квартира принадлежит уже новому владельцу, а денег еще нет. В профессиональной практике автора статьи — ипотечного эксперта Натали из Новосибирска, — с момента появления материнского капитала была всего одна сделка, когда продавец согласился ждать деньги из пенсионного фонд 3 месяца. Это был очень неликвидный объект.

Итак, вторичное жилье с материнским капиталом можно купить двумя способами:

Если у вас есть определенная сумма денежных средств и материнский капитал, покупка квартиры происходит через привлечение ипотечных средств. Ипотечные средства будут у вас в размере 453 026 рублей, мораториев на гашения кредита нет. Как только пенсионный фонд перечисляет денежные средства, ипотека погашена. Ваши затраты по такой сделке будут составлять примерно 10 000 рублей с учетом отказа от страхования жизни и объекта. Продавец получает сумму материнского капитала в день (максимум — 3 дня) после перехода прав собственности на покупателя. Единственный нюанс: приобретаемая квартира будет два месяца находится в обременении у банка.
Целевой заем у юридического лица. Это значит, что определенная компания дает вам заем под сумму вашего материнского капитала, а на этот срок квартира будет находиться в обременение этой компании. Расходы по такой сделке составят примерно около 15 000 рублей.

Материнский капитал использовали, дети стали собственниками, насколько сложно после этого продать квартиру?

Важно разделять детей-собственников квартиры и детей, прописанных в квартире. Если дети просто прописаны в квартире — это обычная сделка без нотариуса и органов опеки. Родители выписывают детей, и этого достаточно. А вот если вы использовали материнский капитал в счет текущей ипотеки, то обязаны выделить доли детям перед продажей объекта, на который выделялись эти денежные средства. В таком случае дети являются собственниками данной квартиры. Тут используется другая отработанная схема сделки. Для продажи такого объекта необходимо получить разрешение органов опеки. Разрешение органов опеки выдают только при условии дальнейшего выделения долей детям в покупаемой квартире, то есть детские доли просто продать невозможно, можно улучшить жилищные условия детей.

Сделка с участием собственников детей является нотариальной?

С 16 июня 2016 года все долевые сделки являются нотариальными. В практике часто бывает, что приходят супруги и говорят: "у нас нотариальная сделка, так как мы оба вписаны в свидетельство". У супругов общая совместная собственность — она не долевая. Это обычная сделка. А вот если дети и родители собственники — это долевая собственность. Также, если подарить, например, полквартиры сестре/брату, это тоже становится общая долевая собственность, и при продаже объекта необходимо обращаться к нотариусу для заверения сделки. Что это значит? Договор купли-продажи готовит нотариус. По стоимости — это 0,5% (но не более 20 000 рублей), и 6 120 рублей оплачивается за работу нотариуса, итого — не более 26 120 рублей.

Возможно ли безопасно купить или продать квартиру, которая находится в собственности у банка?

Есть несколько способов провести сделку максимально безопасно для покупателя. Можно прокредитоваться в банке, которым наложено обременение на объект (то есть в котором взята ипотека), либо обратиться в сторонний банк, который перекредитует заложенный объект. Соответственно, если квартира в ипотеке, и вы хотите приобрести квартиру с обременением, существуют банки, которые перекупают данное обременение. Получается кредитное решение в этом стороннем банке, он погасит текущее обременение и наложит свое.

Продажа квартиры с обременением возможна, даже если у продавца нет денежных средств на гашение данного обременения. В этом случае обременение гасится деньгами покупателя, сделку можно максимально провести безопасно. Итак, любую квартиру с обременением можно купить и продать.

Подписывайся на нас! Мы накопили много авторского материала, будем делиться им постепенно. В ближайшее время расскажем о:

– Механике самостоятельной оценки стоимости квартиры

– Грамотной проверке документов при покупке квартиры

Купить жилье с помощью материнского капитала может быть сложнее, чем кажется. Кто-то всю жизнь прожил в одном городе, а после рождения детей решил переехать — и теперь не знает, в каком регионе подавать заявление на получение государственной помощи. Кто-то не может купить целую квартиру и согласен на долю — но не уверен, одобрят ли государственные инстанции приобретение комнаты в коммуналке.

Редакция «РБК-Недвижимости» попросила юристов ответить на сложные вопросы об использования материнского капитала для покупки жилья.

1. Могу ли я потратить материнский капитал на покупку комнаты (то есть доли в квартире)? Можно ли израсходовать маткапитал на апартаменты?

— Закон прямо не запрещает расходовать государственные средства на покупку доли в квартире — но есть важный нюанс. Улучшать жилищные условия с помощью материнского капитала можно только в отношении жилого объекта недвижимости. Об этом же сказано в Правилах направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением правительства 12.12.07 № 862. Жилым признается изолированное помещение, которое пригодно для проживания.

Таким образом, купить долю в квартире можно. Главное, чтобы это была отдельная комната, соответствующая санитарным и техническим нормам. Фактор обособленности тут очень важен — к примеру, купить долю в однокомнатной квартире вряд ли разрешат.

На практике не все так просто. Пенсионный фонд (ПФР) часто отказывает в приобретении доли в квартире на средства материнского капитала, однако Верховный суд считает, что это незаконно. Конечно, в каждом конкретном случае все индивидуально. Были ситуации, когда ПФР одобрял приобретение доли в однокомнатной квартире, так как покупатель выкупал доли у других собственников и становился одним владельцем всей однокомнатной квартиры.

Потратить материнский капитал на приобретение апартаментов нельзя, так как они не предназначены для постоянного проживания. Это нежилые помещения, в которых могут быть вполне пригодные условия для проживания — но, по сути, это все равно коммерческая недвижимость, не включенная в жилищный фонд.

2. Какую долю в квартире должны получить дети при покупке жилья с помощью материнского капитала? Могу ли я выделить детям маленькие доли (к примеру, каждому по одной десятой квартиры), а большую часть площади распределить между супругами?

— К сожалению, в действующем законодательстве этот аспект прописан недостаточно четко, ввиду чего возникает множество споров. В целом, дети являются наследниками и должны получать долю, равную долям родителей. Если детей двое, то на одного ребенка должно приходиться не менее 25% квартиры. При этом какой именно будет доля ребенка, зависит исключительно от ранее разделенной собственности.

Официально выделение сверхмалых долей при покупке квартиры детям возможно только в тех случаях, когда остальные доли разделены между прочими членами семьи. При других обстоятельствах маленькие доли наподобие одной десятой или одной двенадцатой станут нарушением закона. При обращении граждан суд признает такие сделки недействительными. Такие сделки обычно оспариваются органами опеки, после чего выносится решение суда на выделение детям большей доли, обычно соответствующей 25%. В то же время в суд редко поступают соответствующие заявления.

3. Я купил квартиру в ипотеку с помощью материнского капитала и пока не выплатил долг. Могу ли я беспрепятственно продать эту квартиру, а детей зарегистрировать у бабушки с дедушкой? Потребуется ли для легальной продажи такой квартиры выделять детям долю в квартире бабушки с дедушкой или достаточно будет просто зарегистрировать их по новому адресу?

— Беспрепятственно продать квартиру, купленную по договору ипотеки с привлечением материнского капитала, не получится. Несмотря на то что законы не содержат прямого запрета на такие действия, существует сразу несколько весомых ограничений, которые серьезно осложняют куплю-продажу такой жилплощади.

Во-первых, если кредит не погашен, то мы говорим о квартире с обременением. Такая недвижимость является залоговым имуществом — право свободно им распоряжаться появится только после прекращения обязательств перед кредитором. Невозможно продать такую квартиру без участия банка — вне зависимости от того, была она приобретена с использованием материнского капитала или нет. Для совершения сделки заемщик должен сообщить банку о готовности досрочно погасить займ в связи необходимостью продажи квартиры. Если кредитор согласится, покупатель должен будет внести за продавца необходимую сумму на счет банка, а продавец получит разницу между ценой квартиры и этой внесенной в пользу банка суммой.

Однако, в связи с тем что квартира приобреталась с использованием материнского капитала, даже после погашения кредита свободно продать ее все равно не получится, поскольку сделку должно одобрить государство. В соответствии со ст. 36 Гражданского кодекса, для продажи квартиры понадобится особое разрешение органов опеки. Так как приобретаемое с использованием материнского капитала жилье находится в долевой собственности и несовершеннолетние дети наравне с родителями или опекунами являются собственниками долей, защитой их интересов занимается государство. На деле это означает, что при согласовании сделки по продаже такой квартиры с органами опеки родителям придется с помощью документов подтвердить, что: 1) жилищные условия с продажей квартиры для детей не изменятся; 2) они получат в новом жилье долю не меньшую, чем в продаваемой квартире; 3) новое жилье соответствует всем санитарно-эпидемиологическим нормам.

Для того чтобы опека дала добро, необходимо не просто перерегистрировать детей у бабушки и дедушки, а сделать их собственниками жилья, в котором они будут проживать совместно. Если доля в новом для детей жилье даже незначительно сократится, родителям откажут. К тому же органы опеки будут учитывать площадь жилья, куда переселяются дети. К примеру, если на одного жильца квартиры бабушки и дедушки будет приходиться меньше квадратных метров, чем в квартире, которую вы планируете продать, последует отказ. Отказа также можно ждать, если жилье окажется в худшем состоянии, чем квартира, которую родители намереваются продать. Органы опеки не верят на слово: всю информацию действительно проверяют.

4. Я взял ипотеку, когда у меня был один ребенок. Теперь родился второй, и я могу претендовать на материнский капитал. Смогу ли я использовать этот капитал для погашения существующего долга по уже оформленной ранее ипотеке?

— Да, закон допускает направление средств материнского капитала в погашение кредита, полученного для улучшения жилищных условий. Право на государственную поддержку возникает со дня рождения или усыновления второго ребенка независимо от периода времени, прошедшего с даты рождения предыдущего ребенка.

В данном случае воспользоваться материнским капиталом можно непосредственно после рождения ребенка. Важно помнить, что средства материнского капитала не могут быть направлены на погашение штрафов, комиссий, пеней и иных санкций, вызванных просрочкой исполнения или иными нарушениями обязательств по указанному ипотечному кредиту.

5. Я получил сертификат на материнский капитал в одном регионе, а потом решил купить недвижимость в другом. Примут ли у меня этот сертификат или мне придется переоформлять документ в том регионе, где расположена приобретаемая квартира? Могут ли мне отказать в выдаче материнского капитала во втором регионе, если я уже получил документ о материнском капитале в первом регионе, но по факту не воспользовался им (то есть документ у меня на руках, но никаких денег по нему я не получил)?

— Материнский капитал можно использовать для покупки недвижимости в любом регионе России. Процедура не будет чем-то отличаться в зависимости от места приобретения жилья. Заявителю нужно обратиться с заявлением в Пенсионный фонд того региона, в котором находится приобретаемая недвижимость. К заявлению прилагаются документ, удостоверяющий личность, копии свидетельств о рождении всех детей, свидетельство о браке или разводе, удостоверение матери-одиночки (если необходимо), справку с места жительства и справку о составе семьи.

Переоформлять сертификат в случае переезда в другой регион не нужно. Получать новый сертификат, если вы не воспользовались им в прежнем регионе проживания, также не требуется — сотрудники фонда обязаны его принять. В случае если вам отказывают в приеме документов, следует сначала обратиться в Пенсионный фонд с претензией, в которой указать свои требования и срок их исполнения. На практике такие споры часто удовлетворяются в досудебном порядке, так как отказы вызваны чаще всего банальной непрофессиональностью сотрудников. Если ответа на претензию не последует, то необходимо обратиться в суд.

6. Я хочу купить квартиру с использованием материнского капитала у своих родителей, но Пенсионный фонд отказывает мне в выдаче денег на том основании, что сделка совершается между близкими родственниками. Соответствует ли закону такой отказ? Можно ли вообще потратить материнский капитал на покупку жилья у близкого родственника — родителей, братьев/сестер, бабушек/дедушек? Что мне делать, если я все-таки хочу купить жилье у близкого родственника с помощью материнского капитала, но государственные инстанции не дают мне этого сделать?

— Многие хотят потратить семейный капитал на приобретение жилья у близких родственников, однако супруги нередко встречают отказ со стороны отделений Пенсионного фонда России. Гражданский кодекс действительно устанавливает формальные ограничения на совершение сделок между близкими родственниками. В то же время в письме Минэкономразвития от 22.09.2010 № д23-3764 говорится о том, что ограничений в приобретении жилья у родителей, бабушек или иных родственников на средства материнского капитала быть не может.

Таким образом, отказ со стороны пенсионных фондов в праве на приобретение жилья у близких родственников следует назвать неправомерным — в действующих законах никаких ограничений нет. Если вам не разрешили использовать материнский капитал на покупку квартиры у родных, рекомендую получить на руки официальный документ с четкими разъяснениями причин отказа. Это позволит вам обжаловать решение ПФР в суде и восстановить свои права.

Приобрести жилье с помощью материнского капитала – сложнее, чем может показаться.

Одни граждане всю жизнь проживали в одном городе, а после рождения детей переехали в другой, и теперь не могут понять, в каком регионе они должны получать государственную помощь. Другие – не имеют возможности приобрести всю квартиру и не знают, смогут ли получить от чиновников одобрение на покупку комнаты в коммунальной квартире.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у юристов, как действовать в шести неочевидных ситуациях при использовании материнского капитала для приобретения жилья.

Вопрос 1. Можно ли воспользоваться маткапиталом при покупке доли в квартире, то есть комнаты? Можно ли потратить материнский капитал, чтобы приобрести апартаменты?

На вопрос ответил управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов:

– Прямых ограничений использования государственных средств на приобретение доли в квартире нет. Но стоит отметить важный нюанс. Согласно Правилам направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением правительства 12.12.07 № 862, улучшить жилищные условия при помощи материнского капитала разрешено только в отношении жилого объекта недвижимости. Жилым считается изолированное помещение, пригодное для проживания.

Следовательно, приобрести долю к квартире можно, если эта отдельная комната соответствует техническим и санитарным нормам. Фактор обособленности в этом случае играет большую роль – например, скорее всего, государственные инстанции не одобрят покупку доли в однокомнатной квартире.

В реальности все сложнее. Пенсионный фонд (ПФР) нередко отказывает в покупке доли в квартире за счет материнского капитала, но, по мнению Верховного Суда, это незаконно. Конечно, каждая ситуация индивидуальна. В некоторых случаях ПРФ разрешает купить долю в однокомнатной квартире, поскольку покупатель приобретал ее у других владельцев и после этого становился одним собственником всей квартиры.

Покупать апартаменты с помощью материнского капитала нельзя, поскольку это нежилые помещения. Даже несмотря на то, что в апартаментах могут быть подходящие условия для проживания, это, по сути, коммерческая недвижимость, которая не относится к жилищному фонду.

Вопрос 2. Какую долю в квартире, приобретенной за счет материнского капитала, нужно выделить детям? Можно ли оформить на детей маленькие доли (например, по одной десятой квартиры каждому), а остальную площадь распределить между родителями?

На вопрос ответил адвокат, управляющий партнер компании «Правовое решение» Сергей Воронин:

– В законодательстве недостаточно четко прописан этот аспект, поэтому возникает много споров. С одной стороны, дети являются наследниками и необходимо, чтоб их доля и доля родителей были равными. То есть если детей двое, то каждый из них должен получить минимум четверть квартиры. Но какой будет доля ребенка, зависит исключительно от собственности, разделенной прежде.

Официально при покупке квартиры можно выделить детям сверхмалые доли только, если остальная площадь разделена между другими членами семьи. В других случаях выделение сверхмалых долей (например, одной пятнадцатой) является нарушением законодательства. Если дело попадет в суд, он признает такую сделку недействительной. Такие сделки могут оспорить органы опеки, и суд постановляет выделить детям большие доли – как правило, четверть квартиры. Однако такие заявления редко поступают в суд.

Вопрос 3. Я приобрел квартиру в ипотеку с привлечением материнского капитала и еще не погасил кредит. Можно ли беспрепятственно продать эту недвижимость, при этом зарегистрировав детей у дедушки с бабушкой? Необходимо ли для законной продажи квартиры выделить детям долю в квартире дедушки с бабушкой или можно просто зарегистрировать их на жилплощади?

На вопрос ответил юрист адвокатского бюро А2 Максим Сафиулин:

– Беспрепятственно продать квартиру, приобретенную в ипотеку с помощью материнского капитала, не выйдет. В законе нет прямого запрета на это, но существуют ограничения, существенно осложняющие сделки с такой недвижимостью.

Во-первых, если ипотека не выплачена, то речь идет о квартире с обременением, которая является залоговым имуществом. Покупатель такой недвижимости может свободно ей распоряжаться только, когда исполнит обязательства перед кредитором. Такое жилье нельзя продать без участия банка – причем независимо от того, его покупали с привлечением материнского капитала или без. Чтобы совершить сделку купли-продажи, заемщик должен обратиться в банк и заявить о своей готовности досрочно выплатить ипотеку, поскольку намерен продать квартиру. Если банк согласится, покупатель перечисляет деньги на счет банка, а продавец получает разницу между стоимостью квартиры и внесенной покупателем суммой.

Но учитывая, что квартира куплена с помощью материнского капитала, ее не получится свободно продать даже после погашения ипотеки, так как необходимо получить согласие государства на сделку. Согласно статье 36 Гражданского кодекса, для продажи такого жилья необходимо одобрение органов опеки. Поскольку квартира, купленная с привлечением материнского капитала, находится в долевой собственности несовершеннолетних детей и их родителей или опекунов, их интересы защищает государство. Поэтому на практике, согласовывая продажу такого жилья с органами опеки, родители должны документально подтвердить, что: во-первых, после продажи недвижимости жилищные условия детей не ухудшатся; во-вторых, доля детей в новом жилье будет не меньше, чем в проданном; в-третьих, новая квартира соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам.

Чтобы получить одобрение органов опеки, нужно не просто перерегистрировать несовершеннолетних детей у дедушки с бабушкой, но и сделать их собственниками недвижимости, в которой они будут проживать. Если при этом доля детей в новом жилье даже незначительно уменьшится, органы опеки сделку не одобрят. Кроме того, будет учитываться площадь жилья, где будут жить дети. Например, если на одного жильца квартиры дедушки и бабушки будет приходиться меньшая жилплощадь, чем в продаваемой недвижимости, опека откажет. Также не одобрят сделку в случае, если новое жилье детей будет в худшем состоянии, чем то, которое намереваются продать родители. На слово никто не поверит – всю информацию будут тщательно проверять.

Вопрос 4. Я оформил ипотеку, будучи отцом одного ребенка. Теперь у меня двое детей, следовательно, могу претендовать на маткапитал. Можно ли его использовать для выплаты существующего долга по ранее оформленной ипотеке?

На вопрос ответил партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко:

– Да, согласно закону, можно направлять средства маткапитала на погашение кредита, взятого для улучшения жилищных условий. Гражданин вправе претендовать на государственную поддержку со дня рождения или усыновления второго ребенка, вне зависимости от времени, которое прошло с момента рождения первого ребенка.

В этом случае материнский капитал можно использовать после рождения ребенка. Но важно помнить, что нельзя направлять средства маткапитала на погашение пеней, комиссий, штрафов и других санкций, которые появились в результате просрочки исполнения либо других нарушений обязательств по данному ипотечному кредиту.

Вопрос 5. Я получал сертификат на маткапитал в одном регионе, но решил приобрести квартиру в другом. Могу ли я использовать этот сертификат или необходимо переоформить документ в регионе, где я хочу приобрести недвижимость? Могу ли я получить отказ в выдаче маткапитала во втором регионе, если ранее получал сертификат на материнский капитал в первом регионе, но фактически не воспользовался этим документом (он есть на руках, и я не получал по нему денег)?

На вопрос ответил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский:

– С помощью материнского капитала можно покупать недвижимость в любом регионе РФ. Процедура одинакова для любого региона. Заявитель должен подать заявление в ПФР региона, где он собирается купить недвижимость. К заявлению необходимо приложит удостоверяющий личность документ, копии свидетельств о рождении детей, свидетельство о браке или разводе, справку о составе семьи, справку о месте жительства, если необходимо, удостоверение матери-одиночки.

При переезде в другой регион переоформлять сертификат не требуется. Получать новый документ, если Вы не воспользовались им на прежнем месте жительства, также не нужно – сотрудники ПФР обязаны его принять. Если в приеме документов все же откажут, необходимо подать в ПФР претензию, где указать свои требования и сроки их исполнения. Нередко такие споры решаются в суде, поскольку часто сотрудники отказывают только по причине некомпетентности. Если претензия останется без ответа, можно подать иск в суд.

Вопрос 6. Я хочу направить маткапитал на покупку квартиры у своих родителей, но ПФР отказывает в такой сделке на том основании, что покупатель и продавец – близкие родственники. Считается ли такой отказ законным? Можно ли с помощью материнского капитала купить недвижимость у близкого родственника – дедушки, бабушки, сестры, брата, родителей? Как быть, если я все же хочу потратить материнский капитал на покупку квартиры у близкого родственника, но государство препятствует этому?

На вопрос ответила ведущий юрист Европейской юридической службы Анна Кудрявцева:

– Приобрести с помощью материнского капитала недвижимость у близких родственников хотят многие, но ПФР часто отказывает в таких сделках. Действительно, формальные ограничения на совершение сделок между близкими родственниками установлены в Гражданском кодексе. Однако, согласно письму Минэкономразвития от 22.09.2010 № д23-3764, ограничений в направлении маткапитала на покупку жилья у бабушек, родителей или других родственников нет.

Следовательно, ПФР не может на законных основаниях отказать в покупке квартиры у близких родственников, поскольку действующее законодательство никак не ограничивает такие сделки. Если все же Вам отказали, потребуйте официальный документ с четко прописанными причинами отказа. Его можно будет использовать при обжаловании решения Пенсионного фонда в суде, чтобы восстановить свои права.

Продаю квартиру. Покупатели двое взрослых с двумя несовершеннолетними. Оплата - часть денег сразу, часть ипотека в банке, часть материнский капитал. Покупатель предлагает такую схему:

1. В договоре прописываем, что маткапитал будет уплачен в течение 3х месяцев от ПФР. При этом будет указан номер сертификата.

2. Прописываем обязанность покупателя подать заявление в ПФР.

3. Пропишем, что квартира останется в залоге у продавца до момента полных расчетов.

1. Как мне удостоверится, что сертификат действительно существует?

2. Что будет если покупатель не напишет заявление в ПФР?

3. Зарегистрируют ли залог в пользу продавца, если дети будут наделены собственностью.

Ответы юристов ( 5 )

Что будет если покупатель не напишет заявление в ПФР?

В этом случае Вы вправе будете либо требовать оплаты от покупателей, либо расторгнуть договор купли-продажи.

Зарегистрируют ли залог в пользу продавца, если дети будут наделены собственностью.

Да в этом случае залог в силу закона будет зарегистрирован, независимо от того что дети собственники.

Как мне удостоверится, что сертификат действительно существует?

Вы можете попросить покупателя предоставить его Вам до подписания договора. В самом Пенсионном фонде информацию о сертификате Вам не дадут.

ст. 488, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ

5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

ст. 450, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Благодарю за ответ, но ответы двух других юристов мне показались более подходящими под мою ситуацию.

Как мне удостоверится, что сертификат действительно существует

Вы можете запросить у покупателя справку об остатка материнского капитала на данную дату, которая выдается Пенсионным фондом.В данной справке будет указан сам номер свидетельства, остаток по материнскому капиталу и она будет заверена печатью и подписью государственного органа.

Что будет если покупатель не напишет заявление в ПФР?

Так как у вас будет залог на квартиру дол оплаты, то вы просто расторгните договор, а квартира останется в вашей собственности.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора

Зарегистрируют ли залог в пользу продавца, если дети будут наделены собственностью.

Да данный залог будет зарегистрирован, препятствий не будет.Дети будут наделены собственностью только после снятия залога на квартиру, т.е.после полной оплаты имеющихся перед вами обязательств.

Благодарю за ответ, но ответы двух других юристов мне показались более подходящими под мою ситуацию.

1. Как мне удостоверится, что сертификат действительно существует?

Путь Покупатель запросит справку из Пенсионного фонда (об остатке суммы материнского капитала), это обезопасит Вас от ситуации, когда материнский капитал уже был использован Покупателем.

2. Что будет если покупатель не напишет заявление в ПФР?

Обращаться в с иском в суд: исковые требования можно сформулировать по-разному:

— расторжение договора и возврат сторон в первоначальное состояние.

— понуждение к оплате.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. Зарегистрируют ли залог в пользу продавца, если дети будут наделены собственностью.

Да, Росреестр зарегистрирует залог.

Шелковая Наталья Николаевна

Благодарю за ответ, но ответы двух других юристов мне показались более подходящими под мою ситуацию.

1. Как мне удостоверится, что сертификат действительно существует?

Как уже пояснили коллеги выше, необходимо просить справку об остатке материнского капитала

2. Что будет если покупатель не напишет заявление в ПФР?

В этом случае вам останется только обратиться в суд с иском о взыскании денег, но договор вы расторгнуть не сможете.

Чтобы не остаться без денег и без квартиры, вам лучше в договоре отдельным пунктом прописать, что в случае неоплаты денежных средств, договор расторгается: квартира возвращается в вашу собственность.

3. Зарегистрируют ли залог в пользу продавца, если дети будут наделены собственностью.

В связи с тем, что часть денег у покупателей по ипотеке, то думаю, что у вас не получится наложить обременение, т.к. квартира пойдет в залог к банку, поэтому вам нужно с банком устанавливать порядок залога на квартиру. Этот вопрос нужно будет решать с банком

ГК РФ Статья 335.1. Созалогодержатели

1. В случаях, предусмотренных законом или договором, предмет залога может находиться в залоге у нескольких лиц, имеющих на него равные по старшинству права залогодержателей (созалогодержатели), в обеспечение исполнения разных обязательств, по которым созалогодержатели являются самостоятельными кредиторами.

Добрый день Алексей.

Для Вас лучшим бы вариантом было, если бы покупатели взяли просто кредит на 450 000 тыс больше, а потом уже погасили кредит материнский капиталом. Так Вы все деньги получите почти сразу и не будете беспокоиться о том, одобрит ли пенсионный фонд объект или пойдет ли покупатель в пенсионный фонд.

Кроме того, не факт, что банк пойдет на то, чтобы залог возник и в пользу продавца. На практике почти все банки требуют включить в ДКП пункт о том, что стороны договорились согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, что залог в силу закона в пользу продавца не возникает, иначе не выдадут кредит.

Если же банк пойдет Вам на встречу и даст согласие на созалог, то я бы дополнительно в договоре купли-продажи обязательно прописал пункт о том, что в случае, если Пенсионный фонд по любым причинам не перечислит средства материнского капитала продавцу, то покупатель обязуется оплатить эти деньги за счет собственных средств. Примерно так

В случае не перечисления денежных средств территориальным органом Пенсионного фонда РФ Продавцу, Покупатель обязуется оплатить Продавцу денежную сумму, указанную в п. 1.1 настоящего договора, за счет собственных средств в течение 5 (пяти) дней по истечении срока, указанного в пункте 1.1… настоящего договора.

Расторгнуть договор при не оплате суммы материнского капитала у Вас врят ли получится, так как большая сумма по договору уже будет оплачены, а согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, основание для расторжения договора будет только существенное нарушение его условий другой стороной. Вы можете требовать только передачи денег.

Под обременением квартиры следует понимать, что собственник объекта недвижимого имущества ограничен в реализации права собственности. Обычно это касается управления имуществом и его распоряжения (реализации в виде обмена, продажи, дарения, сдачи в аренду).

Фактически владелец жилья не может на свое усмотрение совершить с квартирой никаких гражданских сделок до тех пор, пока обременение не будет снято.

Почему возникает обременение?

Обычно это связано с кредитными обязательствами собственника в виде наличия невыплаченной ипотеки на приобретаемую квартиру. Важно понимать, что сама процедура снятия обременения проста, куда сложнее выплатить ипотечный заем.

До полной выплаты кредитных денежных средств, квартира будет залоговым имуществом у банковского учреждения. Залог – это не просто ограничения права.

В случае если заемщик не сможет погасить кредит, то банк может инициировать процедуру реализации квартиры в счет залогового имущества, что для собственника означает ее автоматическую утрату.

Во всех остальных параметрах права собственности, ограничений нет: можно жить, делать ремонт. Однако для осуществления перепланировки, требуется разрешение не только из Жилинспекции, но и из банка.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что такое обременение на квартиру по материнскому капиталу

Определение обременения мы обозначили выше, повторять его нет смысла. Действия собственника по отношению к залоговому имуществу лимитированы, ограничены.

Эти ограничения указаны в ипотечном договоре и (или) залоговом документе – закладной.

Ограничения по некоторым действиям по недвижимости наступают в двух формах:

Добровольная – заемщик сознательно подписывает договор залога и ипотечный договор при покупке жилья частично за счет банковских средств;
Принудительная – возникает при неисполнении заемщиком своих платежных обязательств и проявляется в аресте имущества, выставлении его на торги с дальнейшей реализацией.

Как уже было сказано, обе эти формы подразумевают невозможность заключения сделок, объектом которых выступает залоговое имущество.

Реализация такого имущества осуществляется с разрешения банковского учреждения-кредитора. Вместе с имущественными правами, к новому владельцу переходят и обязанности в виде уплаты задолженности по кредиту ежемесячных платежей.

Чтобы не попасть в такую «ловушку», потенциальному покупателю достаточно зайти на сайт Росреестра, где в справочно-информационном разделе найти интересующий объект недвижимости и посмотреть наличие или отсутствие обременений.

Давайте рассмотрим виды обременений на недвижимое имущество:

Ипотечный кредит – собственник недвижимости может реализовать свою квартиру только при наличии разрешения от кредитного учреждения. Для покупателей квартиры с обременением, банк может устанавливать свои условия, которые обычно предусматривают повышенную процентную ставку и расширенную страховку;
Рента – для того, чтобы совершить сделку с квартирой, в которой зарегистрирован получатель ренты, плательщик должен получить его письменное согласие;
Арест недвижимости – радикальная мера, применяемая банковскими учреждениями в судебном порядке при наличии существенной суммы задолженности по кредитным обязательствам (в т. ч. ипотеке). Также инициатором может выступать обслуживающая организация при задолженности по коммунальным платежам;
Аренда недвижимости является в какой-то мере обременением, так как собственник имеет действующий договор аренды с арендатором, который не позволяет свободно продать жилье новому собственнику. В этом случае, вопрос решается между арендатором, продавцом и покупателем квартиры в индивидуальном порядке;
Лица, постоянно зарегистрированные в квартире. Это может стать серьезным препятствием как для продавца, так и для покупателя. Если жильцы не желают выписываться из квартиры при ее продаже другому лицу, то покупатель имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о принудительном выселении. Главная проблема заключается в том, что некоторые категории граждан выписать принудительно нельзя;
Объект недвижимости находится в непригодном для проживания, небезопасном, аварийном состоянии. Речь может идти как о частном доме, квартире, так и о многоквартирном доме;
Сервитут – право пользования квартирой третьими лицами (обычно – родственниками собственника). При продаже объекта недвижимости, от них также требуется согласие.

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод, что аварийное жилье не может быть продано, квартиру под арестом можно реализовать при снятии ареста путем выплаты всей суммы задолженности или ее части (по согласованию с взыскателем).

Документы для снятия обременения с квартиры.

Как снять обременение с квартиры, читайте тут.

Документы для снятия обременения с квартиры по материнскому капиталу

Ипотечный кредит всегда подразумевает наличие дополнительных обязательств для заемщика. Именно ипотека является самым распространенным обременением в наши дни.

Такой вид обременения снимается достаточно просто: основанием для его аннулирования является полная выплата задолженности, а также «тела» кредита.

Погашенная ипотека – единственное основание для дальнейших действий по оформлению отмены ограничений по недвижимости.

Для того чтобы снять обременение на квартиру, в орган Росреестра следует подать следующие документы:

Справку из банка или другого финансово-кредитного учреждения, выдавшего ипотечный заем, об отсутствии задолженности по ипотеке, а также о полном погашении ипотечного кредита;
Ипотечный договор, заключенный с финансово-кредитным учреждением;
Копию документа о залоге недвижимого имущества;
Гражданский паспорт, как документ, удостоверяющий личность гражданина;
Документы, на основании которых возникли правоотношения по поводу недвижимости (например, договор долевого участия);
Решение суда, вступившее в законную силу (если процедура снятия обременения осуществляется в судебном порядке);
Расчетный документ (чек, квитанция) об уплате государственного сбора в размере двухсот рублей за внесение изменений в кадастровый реестр, а также 350 рублей – за выдачу новой выписки из ЕГРП;
Документы следует подавать в отделение Росреестра – Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии.

Важно помнить, что каждый территориальный отдел Росреестра может выдвигать собственные требования к перечню документов. Поэтому предварительно нужно этот вопрос уточнить.

Документальным основанием для предоставления услуги по отмене обременительной записи являются:

Заявление собственника, письмо банковского учреждения;
Решение суда, вступившее в законную силу, о досрочном прекращении действия ипотечного соглашения.

Если заемщик полностью выполнил свои платежные обязательства, то он должен получить соответствующую справку об этом в банке-кредиторе. Вместе со справкой, он получает в банке залоговую закладная на квартиру.

Отдельным вопросом снятия обременения является приобретение квартиры с использованием средств материнского капитала или погашения суммы задолженности за счет этих средств.

В таком случае, дети также являются собственниками объекта недвижимости, и при его дальнейшей реализации, нужно обращаться в отдел органа опеки и попечительства за получением соответствующего разрешения.

Обойти этот пункт закона никак нельзя. Получатель сертификата о праве на материнский капитал обязан оформить общую долевую собственность на приобретаемую квартиру.

Срок такого оформления – шесть месяцев со дня снятия ограничений по сделкам с квартирой. Эта норма является следствием государственной политики в отношении защиты прав детей и закреплена в ФЗ 256 от 29.12.2006 г. «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Размер доли ребенка или детей в приобретаемой квартире определяется в индивидуальном порядке, с участием органа опеки и попечительства.

При оформлении права собственности, любой взрослый собственник может «пожертвовать» своей долей или ее частью в пользу ребенка, в целях обеспечения выполнения предписаний указанного закона.

Если подобная процедура была проведена до подачи заявления на снятие ограничений, то повторять ее совсем не обязательно.

Как снять обременение с квартиры по материнскому капиталу

Первый вопрос, который волнует собственника по поводу снятия обременения: «Куда обращаться?».

Уполномоченным органом, который осуществляет государственную регистрацию права собственности на недвижимость, сделок с ним, а также переход права, является Росреестр.

Именно в территориальный отдел этой организации следует подать соответствующее заявление. Важно помнить, что автоматически данная процедура не проводится. Внесение соответствующих корректировок в реестр осуществляется по инициативе собственника.

Перед обращением в госструктуру, нужно обратиться в банковское учреждение за справкой о полной выплате ипотечного кредита.

Выдается этот документ достаточно быстро – в течение трех рабочих дней со дня подачи запроса заемщиком. Далее осуществляется сбор документов, список которых можно уточнить, обратившись в территориальный отдел Росреестра (не по месту регистрации заявителя, а по месту нахождения недвижимого имущества).

Есть несколько способов обращения в регистрационный орган:

Личное обращение в кадастровое управление – наиболее подходящий вариант, в котором все этапы находятся под контролем заявителя. Недостатками этого способа являются значительные затраты времени и некоторые бюрократические «проволочки»;
Почтовое отправление соответствующего запроса. Отправление осуществляется средствами почтовой связи, а именно заказным письмом с уведомлением о получении. С точки зрения времени, этот способ является более экономным (особенно, если отделение Росреестра находится далеко), однако, имеются свои особенности. Каждый отправляемый документ (в том числе и заявление), нужно предварительно нотариально заверить. Также и факт отправления подлежит нотариальной регистрации. А вот готовая справка по почте не придет: за ее получением все равно нужно обращаться лично;
Многофункциональный центр – набирающий популярность среди населения сервис, который позволяет заявителю в обход очередей подать необходимые документы и попутно решить другие вопросы;
Предоставление услуги через интернет. Достаточно новый способ, позволяющий без выхода из дома снять обременение. Предварительно нужно зарегистрироваться на портале государственных услуг, что потребует электронной подписи от получателя услуг. Однако после прохождения процесса, все документы в отсканированном виде можно отправить на сервер сайта, в том числе и заявление, бланк и образец которого можно найти там же. Этот способ не пользуется популярностью у старшего поколения, а молодые люди вполне могут сэкономить очень много времени, выбрав его;
Обращение к лицам, которые предоставляют подобную услугу в возмездной форме по сети интернет. Такой способ является наиболее опасным с точки зрения сохранности персональных данных и может быть использован злоумышленниками с целью получения личных данных и денежных средств.

Практика показывает, что вся процедура аннулирования обременения на квартиру может занять от одного до двух месяцев, в зависимости от индивидуальных особенностей правоотношений заемщика и займодателя, а также правовой культуры заемщика, его ответственности и дисциплинированности.

Логика здесь проста: чем быстрее собственник после погашения ипотеки комплексно займется этим вопросом, тем больше он сэкономит времени, денег и сил.

Если у заемщика появилась возможность погасить ипотечный кредит за счет материнского капитала, то нужно оформить обязательство о переоформлении квартиры в общую долевую собственность в течение полугода после снятия ограничений с объекта недвижимости.

Такое обязательство подлежит обязательному нотариальному заверению и последующему предоставлению в территориальный орган Пенсионного фонда РФ.

Особенности обращения по данному вопросу:

Снятие обременения – инициатива не только заемщика, но и банка. Нужно или договориться с сотрудниками банка о визите в регистрационную палату, или оформить доверенность на заявителя;
Общая совместная собственность подлежит переоформлению на общую долевую до подачи заявления о снятии обременения. Хорошо подойдет для оформления этой сделки нотариально заверенное брачное соглашение;
После выполнения вышеуказанных пунктов, следует повторное обращение в регистрационный орган, который меняет правовой режим собственности;
После этого следует процедура оформления долей собственности на детей. Для этого нужно оформить договор дарения, в котором указать долю в недвижимости. Одаряемым, естественно, будет выступать ребенок. Сколько дарить? Практика показывает, что объем не имеет значения. Главное – установление факта наличия права собственности у ребенка;
Собранные в результате вышеуказанных мероприятий договоры, справки, иные документы подаются в регистрационную палату. Также подаются паспорта собственников, свидетельства о рождении детей, квитанция об уплате государственной пошлины.

Материнский капитал – хорошо контролируемая государством опция. Поэтому к оформлению собственности на ребенка, следует подойти со всей ответственностью.

В случае уклонения от выполнения этого обязательства, в отношении получателя сертификата может быть инициирована прокурорская проверка, на основании результатов которой будет проведено судебное заседание.

Итогом суда может стать признание сделки недействительной и другие нежелательные последствия. Узнать информацию о наличии обременения на квартиру можно путем обращения в Росреестр.

Государство создало механизм, целью которого является прозрачность и юридическая «чистота» сделок с недвижимостью. Продавцу не удастся скрыть обременение на квартиру, потому что все подобные сведения вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Образец заявления на снятие обременения с квартиры

Образец заявления можно скачать здесь.

Руководителю Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного

паспорт: серия ______ номер ________

проживающего по адресу ____________

В связи с получением сведений об исключении меня _______________________________________________ из реестра Участников НИС, отсутствием задолженности по целевому жилищному займу и прекращением действия договора ЦЖЗ от _________________ №________________________ прошу снять обременение в пользу Российской Федерации на приобретенную по ипотечному кредиту квартиру по адресу:___________________________________________________(копию паспорта прилагаю).

Доверенность на право представлять интересы Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГКУ «Росвоенипотека») в органах росреестра прошу направить на мое имя по адресу:______________________________________________.

После снятия обременения (погашения регистрационной записи в государственном реестре) обязуюсь в течение трех рабочих дней с момента получения документов направить в ФГКУ «Росвоенипотека» копию выписки из ЕГРП и копию нового свидетельства о государственной регистрации права, подтверждающие снятие обременения в пользу Российской Федерации.

Приложение: Копия паспорта в 1 экз. на ___л.;

Копия платежного поручения (если есть) в 1 экз. на ___л.

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Читайте также: