Как получить арендное жилье пенсионеру

Многие из тех, у кого есть свободная жилплощадь, стараются на ней заработать, сдавая в наем. В этом нет ничего запретного. Но может ли получать доход с аренды пенсионер, не опасаясь лишиться своих законных соцвыплат и льгот?

На этот вопрос сейчас нельзя ответить однозначно «да» или «нет». Ведь, как известно, уровень социального обеспечения за последнее время стал очень зависим от размера доходов его получателя.

Разберем по порядку, чего действительно стоит опасаться пенсионеру-наймодателю, а чего — нет.

1. Могут ли приостановить индексацию пенсии?

Пенсионеру грозит приостановление индексации в одном случае: если он получает страховую пенсию (по Закону 400-ФЗ) и при этом является работающим.

Вопрос о присвоении статуса «работающий» решается Пенсионным фондом РФ просто: поступают сведения о стаже и страховые взносы на лицевой счет в ПФР — значит, работающий, не поступают — значит, «неработающий».

Соответственно, индексация пенсии будет приостановлена или нет. С доходов от сдачи имущества в аренду согласно НК РФ не отчисляются страховые взносы на пенсионное страхование (ст. 420 НК РФ).

Поэтому ПФР не приостановит индексацию только лишь из-за того, что пенсионер заключит договор найма. Но все может измениться в зависимости от того, как он будет платить налоги с арендной платы.

Если он будет отчислять 13% ежегодно (по стандартной схеме уплаты НДФЛ), то никаких отношений с Пенсионным фондом здесь не предполагается, расчеты ведутся исключительно с ФНС.

Поэтому здесь нет угрозы получить статус «работающего пенсионера» и лишиться индексации. Если пенсионер будет платить налог на профессиональный доход в качестве самозанятого (по ставке 4%), то взносы на пенсионное страхование здесь тоже необязательны.

Значит, этот вариант также позволяет сдавать жилье и получать пенсию с индексацией. Но, в отличие от предыдущего, здесь пенсионер не сможет получать налоговый вычет (на лечение и т. д.), т. к. не платит НДФЛ.

А вот третий вариант (оформить ИП и платить 6%-ный налог по упрощенной системе) совсем невыгоден пенсионеру, т. к. ИП обязаны платить страховые взносы в ПФР — а значит, признаются работающими. Поэтому пенсионеру в таком случае грозит приостановка индексации.

2. Могут ли прекратить выплату пенсии из-за аренды жилья?

Есть несколько видов пенсий и соцвыплат, которые предназначены только для неработающих. Это, прежде всего, социальная пенсия по старости (которая назначается при отсутствии стажа на 5 лет позже) и социальная доплата к пенсии до прожиточного минимума.

Их выплату ПФР контролирует так же, как и в первом случае: выявляет работающего пенсионера по страховым взносам, которые поступают на его лицевой счет. Поэтому уплата налога с аренды приведет к прекращению этих выплат только, если пенсионер зарегистрируется в качестве ИП.

3. Когда можно лишиться субсидии и льгот?

Многие льготы, которые полагаются сейчас пенсионерам, связаны с уровнем его дохода. Среди федеральных льгот можно выделить субсидию на оплату коммунальных услуг.

Из региональных это, в основном, бесплатный проезд, адресная соцпомощь малоимущим, денежные выплаты «ветеранам труда».

В отличие от пенсии, этих льгот пенсионер может лишиться из-за одного лишь факта сдачи жилья в аренду (независимо от того, какую систему налогообложения он выбрал).

Дело в том, что право на льготы находится в прямой зависимости от дохода (тогда как пенсия зависит только от статуса «работающий» или «неработающий»).

Арендная плата учитывается при определении имущественного положения получателя субсидии на квартплату, адресной соцпомощи и т. д. (ПП РФ от 14.12.2005 N 761, ПП РФ от 20 августа 2003 г. № 512).

Органы соцзащиты, которые назначают эти льготы, проверяют доходы льготников по сведениям налоговой службы. А там, разумеется, будут такие сведения, если пенсионер, сдающий жилье, подал декларацию по НДФЛ, оформился самозанятым или ИП.

Поэтому пенсионер, сдающий жилье, скорее может остаться без льгот, нежели без индексации пенсии.

1. Что такое социальный наем?

Жилье, предоставляемое по договору социального найма, — это, по сути, бесплатное для вас жилое помещение (квартира, часть квартиры, комната и так далее), которое город передает вам в пользование на неограниченный срок. Взамен вы должны своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Вы можете зарегистрировать в нем жильцов на постоянной или временной (не более полугода) основе, сдать его в поднаем или обменять на другое жилье по договору социального найма.

Так как вы не являетесь собственником такого жилья, вам не нужно уплачивать за него налог на недвижимость, но вы и не можете его, например, продать.

В то же время жилье, предоставленное по договору социального найма, можно приватизировать, после чего оно будет передано вам в собственность.

2. Кто может получить жилье по договору социального найма?

Претендовать на получение жилья в соцнаем могут:

  • те, кто встал на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (то есть все, кто встал на жилищный учет до 1 марта 2005 года);
  • те, кто встал на учет нуждающихся в жилых помещениях (то есть все, кто встал на жилищный учет после 1 марта и был признан малоимущим ).

Жилье предоставляется в порядке очереди . При этом сначала обеспечиваются жильем нуждающиеся в улучшении жилищных условий, потом — нуждающиеся в жилых помещениях.

Право на внеочередное получение жилья по договору социального найма имеют:

  • москвичи, чьи дома признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат (в том числе жители сносимых в Москве пятиэтажных домов);
  • граждане, проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;
  • жители коммунальных квартир после освобождения занимаемой их соседями жилплощади (при условии что они стоят на жилищном учете либо имеют все основания, чтобы быть принятыми на него). Им выдают освободившиеся в их квартире помещения.

3. Какое жилье предоставляется в соцнаем?

По договору социального найма предоставляются жилые помещения, расположенные в границах Москвы из городского жилищного фонда.

Размер жилья, которое вы можете получить, рассчитывается исходя из количества квадратных метров на человека — в итоге на каждого члена семьи, указанного в учетном деле, должно приходиться 18 квадратных метров. При этом если у вас уже есть жилье на праве пользования или праве собственности, его площадь будет вычтена из общей площади предоставляемого жилья. (То есть семья из четырех человек может получить квартиру площадью 72 квадратных метра, при условии что освободит свою. Либо она может получить квартиру площадью 36 квадратных метров, при условии что свою, площадью в те же 36 квадратных метров, оставит за собой).

Норма предоставления может быть и больше, но не может превышать следующие значения:

  • на одного человека — 40 квадратных метров (если это комната или однокомнатная квартира);
  • на семью, состоящую из супругов, — однокомнатная квартира площадью до 44 квадратных метров;
  • на семью, состоящую из 2 человек, не являющихся супругами, — двухкомнатная квартира площадью до 54 квадратных метров;
  • на семью из 3 человек, в составе которой есть супруги, — двухкомнатная квартира площадью до 62 квадратных метров;
  • на семью из 3 человек, в составе которой нет супругов, — трехкомнатная квартира площадью до 74 квадратных метров;
  • на семью из 4 или 5 человек — жилое помещение площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения может быть увеличен не более чем на девять квадратных метров);
  • на семью из 6 и более человек — жилое помещение (жилые помещения) площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения (жилых помещений) может быть увеличен не более чем на 9 квадратных метров).

При этом если в семье есть больной, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в квартире (или доме) должна быть отдельная изолированная комната.

Заселение разнополых членов семьи (за исключением супругов) в одну комнату допускается только с их согласия.

4. Как получить жилье в социальный наем?

  1. Подайте заявление и документы навнесение изменений в учетное дело. В заявлении вам нужно выбрать способ (форму) обеспечения жильем — социальный наем. Подписать его должны все заявители и члены их семьи .
  2. При необходимости представьте документы дляперерегистрации. Эта процедура проводится не реже чем раз в 5 лет. Также ее обязательно проводят не менее чем за год до принятия решения о предоставлении жилья и непосредственно перед принятием такого решения. Это нужно, чтобы удостовериться, что у вас сохранились основания состоять на жилищном учете. Обычно процедура проводится без участия очередников. Но в случае необходимости вас могут попросить представить недостающие документы.
  3. Дождитесь решения Департамента. Как только подойдет ваша очередь на получение жилья по договору социального найма, при сохранении оснований, позволяющих вам претендовать на улучшение жилищных условий, Департамент городского имущества выпустит распоряжение, подтверждающее возможность заключения с вами договора социального найма, о чем вас оповестят по почте или по телефону.
  4. Выберите жилье. Вам предложат на выбор 3 жилых помещения. Вы должны будете осмотреть их в назначенное время и в пятидневный срок оповестить сотрудников Департамента о своем согласии или несогласии на заключение договора социального найма. Если жилые помещения вас не устроят, подбор жилых помещений переносится на следующий год.
  5. Заключите договор соцнайма. Если вы согласны на вселение в предложенное вам жилье, вам и всем членам вашей семьи нужно будет заключить договор социального найма. Для этого вам нужно предоставить заявление и необходимые документы в центр госуслуг «Мои документы».

Любое ваше обращение в Департамент городского имущества регистрируется, в результате чего ему присваивается номер. С его помощью вы можете проверить статус обращения на mos.ru.

5. Все члены семьи после заключения договора соцнайма имеют равные права?

Договор социального найма заключает только один из членов семьи, однако все остальные указываются в документе и имеют солидарные с ним права и обязанности. Наниматель без письменного разрешения остальных членов семьи не может обменять жилье или зарегистрировать в жилом помещении других жильцов (ни постоянно, ни временно), за исключением случаев появления у кого-либо из членов семьи несовершеннолетних детей — для их постоянной регистрации ничье согласие не требуется.

При этом члены семьи по общему решению и с согласия наймодателя (Департамента городского имущества) могут перезаключить договор социального найма, указав в нем нанимателем любого из перечисленных в предыдущем договоре членов семьи. Перезаключать договор нужно также в случае смерти нанимателя.

6. Можно ли оставить за собой старое жилое помещение?

Жилье по договору социального найма предоставляется:

  • с освобождением ранее занимаемой площади;
  • в дополнение к имеющейся жилплощади.

Если вы получили жилье в соцнаем «с освобождением ранее занимаемой жилплощади», то все, кто указан в вашем учетном деле на жилищном учете, должны освободить старое жилье. Люди, которые проживали с вами по постоянной регистрации, но не были включены в ваше учетное дело, также должны освободить ранее занимаемое жилое помещение.

7. Могут ли выселить из такого жилья?

Если вы пользуетесь жильем по договору соцнайма, вас могут выселить только в следующих случаях:

  • дом, в котором находится ваше жилое помещение, подлежит сносу;
  • ваше жилье подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором оно расположено, для государственных или муниципальных нужд;
  • жилое помещение, которое вы занимаете, подлежит переводу в нежилое помещение;
  • ваше жилье признано непригодным для проживания;
  • в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, которое вы занимаете, не может быть сохранено или если его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;
  • жилое помещение подлежит передаче религиозной организации;
  • совместное проживание с детьми, в отношении которых вас лишили родительских прав, признано судом невозможным и выселения требуют законные представители несовершеннолетних, орган опеки и попечительства или прокурор.

Во всех этих случаях, кроме последнего , вам должны предоставить альтернативное жилье по договору социального найма независимо от того, стоите вы на жилищном учете или нет.

Кроме того, вас могут выселить в судебном порядке, если вы в течение более 6 месяцев без уважительных причин не будете вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Взамен вам предоставят жилье по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

8. У меня остались вопросы. Куда обратиться?

Инструкция носит справочный характер и ориентирована на большинство пользователей. Для того чтобы узнать, что делать именно в вашей ситуации, обратитесь за консультацией:

Краткое содержание:

Прежде чем официально сдавать квартиру в аренду, пенсионер должен рассмотреть варианты уплаты налогов:

1.Платить 13% как физическое лицо.

Пенсионеров в этом случае пугает необходимость уплачивать достаточно ощутимую сумму с получаемого дохода. Но вы не будете совершать какие-либо другие выплаты (например, страховые взносы), вести и сдавать многочисленную отчетность (хотя каждый год все равно придется сдавать декларацию 3-НДФЛ), есть возможность получения налогового вычета за квартиру (например, если она была приобретена совсем недавно, а сами вы получить возврат по ней не можете), что особенно важно для неработающих пенсионеров.

2.Открыть ИП.

На первый взгляд этот вариант может показаться более выгодным из-за наличия особого налогового режима, где уплачивать нужно не 13%, а 6%. Однако важно помнить, что индивидуальные предприниматели также уплачивают страховые взносы, которые к тому же являются обязательными. Что это означает? Что пенсионеру придется платить каждый год определенную сумму вне зависимости от уровня дохода и того факта, сдавалась ли его квартира в рассматриваемом периоде. В обоих случаях пенсионер будет нести определенные расходы, платя налоги государству. Поэтому многие и решаются сдавать свои квартиры неофициально, чтобы хоть как-то упростить себе жизнь и получать прибавку к пенсии. Заключая неофициальный договор аренды, человек также несет определенные риски. В большинстве своем они связаны с неуплатой очередного платежа арендаторами, в меньшей степени – с выявлением дохода и удержанием налога, штрафа с пенсионера.

3..Зарегистрироваться как самозанятый.

Выплачивать 4% от дохода (однако пока что это могут сделать лишь жители Москвы, Московской области, Республики Татарстан и Калужской области).

И в случае, когда пенсионер сдает квартиру в аренду на постоянной основе и при этом арендная плата становится для него источником дохода, налоговая служба может посчитать это как предпринимательскую деятельность и обязать пенсионера зарегистрироваться как ИП. При этом на него будут возложены обязательства по перечислению за самого себя страховых взносов на обязательное пенсионное страхование. И даже статус пенсионера не убережет его от этих взносов.

А так как пенсионер снова производит взносы, то в итоге лишается очередной индексации пенсии. Объясняется эта ситуация тем, что законодательно работающим людям не индексируют пенсию. И к таким «работающим» относят всех, за кого вносятся страховые взносы на обязательное пенсионное страхование. В этой ситуации индексация возобновится лишь тогда, когда пенсионер закроет ИП.

Если же пенсионер выбирает выплату 13% НДФЛ со сдачи жилья в аренду, то нет необходимости регистрировать ИП. Поэтому индексация пенсии не будет затронута, поскольку не нужно делать взносы на обязательное пенсионное страхование.

В ситуации выбора варианта с самозанятыми пенсионеры, согласно закону, также не входят в число тех, кто застрахован в системе обязательного пенсионного страхования. Поэтому самозанятых пенсионеров могут причислить к «работающим» лишь тогда, когда они сами захотят перечислять за себя взносы на пенсионное страхование.

Сдача квартиры в аренду может оказать отрицательное влияние на пенсию, а вернее стать причиной приостановки индексации пенсии.

Отсутствие многих льгот и субсидий.

На сегодняшний день социальная поддержка граждан во многом зависит от уровня дохода, который имеет получатель. И размер арендной платы также входит в число доходов пожилого человека на пенсии, тем самым оказывая влияние на решение о том, предоставлять ему доплаты и льготы или нет.

По этой причине пенсионеры, сдающие жилье в аренду, оказываются лишены многих региональных льгот и выплат, например, компенсации и субсидии на платежи за жилищно-коммунальные услуги и капитальный ремонт.

При проверке уровня доходов льготника органы социальной защиты делают запросы в ФНС, в которой имеются сведения о подоходной декларации, которую должны сдавать все арендодатели. Так становится известен размер дохода пенсионера и, как следствие, производится снятие льгот.

Как лучше поступить пенсионеру, если он хочет сдавать квартиру официально?

Составление договора и его регистрация – определенная гарантия для пенсионера. По нему, например, человек сможет получить компенсацию за причиненный вред имуществу. При нелегальной аренде осуществить такое вряд ли получится, ведь придется подтверждать наличие скрытого дохода, платить с него за все время налог и неустойку. Поэтому пенсионеры решают оформить все официально. Какой формат отображения доходов в этом случае будет наиболее подходящим? Сразу нужно отказаться от идеи открыть ИП. Она подойдет только тем пенсионерам, которые сдают в аренду сразу много квартир и получают от этого ощутимый доход. Причем саму пенсию будут платить ему как работающему пенсионеру и без различных социальных и региональных доплат. Выбрать вариант с уплатой НДФЛ будет более верно. Особенно, если пенсионер может получить налоговый вычет, например, за покупку той же самой квартиры. Но и в этом случае нужно быть готовым к ежегодной сдаче налоговой декларации 3-НДФЛ. При отображении доходов за сдачу аренды квартиры без регистрации ИП пенсионер статус неработающего не теряет. Поэтому он наравне со своими пожилыми согражданами имеет право на индексацию пенсии и другие доплаты. Но нужно помнить, что многие региональные доплаты для пенсионеров выплачиваются при определенном уровне доходов. Поэтому выплаты, особенно социального характера, могут быть прекращены. Так, например, не получится оформить социальную доплату к пенсии, положенную малообеспеченным гражданам. Сюда же относится доплата на продукты (появилась такая форма помощи не так давно и практикуется пока не во всех регионах). Но как же тогда поступить законопослушному пенсионеру, желающему не скрывать свои доходы, но и не желающему потерять свои надбавки? Идеальный вариант – оформлять договор аренды на другого родственника, который также является собственником квартиры. Налог будет выплачивать уже он.

И ещё.


По закону владельцы жилья должны в обязательном порядке временно регистрировать новых жильцов, которые приехали из иных регионов и арендуют квартиру больше 90 дней. Если же владелец жилья это не сделает, то может получить штраф в размере от 2 до 7 тысяч рублей.

Однако и регистрация жильцов тоже ведет за собой проблемы — собственник сдаваемого жилья может оказаться лишен коммунальных субсидий, зависящих от того, кто проживает в квартире. Так, чтобы получить компенсацию взносов на капитальный ремонт, пожилым людям старше 70 лет необходимо подтвердить, что они живут одни или вместе с пенсионерами либо инвалидами 1−2 группы.

Выясняем, что такое соцжильё и кто вправе на него претендовать

Далеко не все могут приобрести собственную квартиру. Поэтому многие снимают жильё и нередко мирятся с неадекватными запросами собственников или регулярным повышением арендной платы. Однако снять квартиру можно и у государства. N1. RU разбирался, что такое социальный наём жилья и кому он полагается.

Что такое социальное жильё

В России утверждены четыре категории жилья: специализированное, приватизированное, частное и социальное. Социальное жильё подразумевает эксплуатацию недвижимости без получения её в собственность. Номинальными владельцами считаются государственные либо некоммерческие организации. Это могут быть квартиры, комнаты в общежитиях и индивидуальные дома.

«Согласно законодательству, а именно пункту 2 статьи 60 ЖК РФ, договор социального найма заключается без указания сроков его действия, то есть не имеет каких-либо временных ограничений. Однако договор может быть расторгнут в случае несоблюдения правил проживания в социальном жилье», — рассказывает руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» Елена Кудинова.

Если вы решили самостоятельно заняться таким вопросом, как продажа недвижимости , то лучше заранее изучить все тонкости дела и не торопиться в принятии решений

Площадь соцжилья определяется по нормативам, которые рассчитываются в каждом регионе органами местного самоуправления. В случае, если у властей нет возможности обеспечить гражданина квартирой нужного размера, допускается уменьшить площадь жилья до 10 %. Однако на превышение нормы тоже есть лимит: запрещается превышать норматив более, чем на 50 %.

«Социальные нормы общей площади рассчитываются следующим образом: если наниматель проживает один — ему выделяют площадь, равную 33 «квадратам». 42 квадратных метра — необходимый минимум для двух человек. Если семья состоит из трёх человек, то каждый из них должен получить не менее 18 «квадратов»», — поясняет генеральный директор правового агентства «Аргумент» Виктор Куракин.

Кому положено социальное жильё

В Жилищном кодексе указано, в каком случае гражданин может претендовать на муниципальную жилплощадь:

1) если нет жилплощади в собственности или по договору социального найма. Важно, чтобы не было такого помещения, где можно было бы беспрепятственно жить (ваша частная собственность или принадлежащая членам семьи). Если вы снимаете квартиру, это не будет преградой для получения соцжилья;

2) если на каждого члена семьи приходится менее 10 квадратных метров жилой площади (не важно, в собственности или социального);

3) недвижимость не соответствует требованиям безопасности (дом в аварийном состоянии, превышены сроки эксплуатации жилья и прочее);

4) в квартире проживает человек с таким диагнозом, который угрожает жизни и здоровью членов семьи. Для получения соцжилья по этому пункту необходимо медицинское освидетельствование.

В некоторых регионах претендентов на соцжильё оказывается больше, чем квадратных метров в собственности города. Поэтому могут возникать очереди на получение квартир.

Что нужно для получения соцжилья

Необходимо получить статус малоимущего, чтобы встать в очередь на получение социального жилья. Для этого необходимо оформить справку о нуждаемости в МФЦ или органах местного самоуправления, собрав пакет следующих документов:

1) копии паспортов близких родственников (свидетельства о рождении детей до 14 лет);

2) идентификационный номер налогоплательщика (ИНН) родственников;

3) свидетельство о браке (или расторжении брака);

4) документы, подтверждающие статус льготника (свидетельство об инвалидности, удостоверение военнослужащего и прочее);

5) документ, подтверждающий отсутствие жилой недвижимости в собственности у членов семьи (либо справка о том, что жильё признано аварийным или непригодным для жизни).

Затем необходимо подать эти документы в Жилищную инспекцию, и в течение 30 дней вас либо вас включат в очередь, либо выдадут документ с причиной отказа. Впрочем, отказ можно оспорить в суде.

«Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в документе этот момент не определён, то соглашение считается оформленным на пять лет. Ежегодно подтверждать статус нет необходимости, если договор найма уже подписан. Если же вы ещё стоите в очереди на получение жилья, подтверждение статуса происходит ежегодно в определённый срок для каждого региона России», — рассказывает Виктор Куракин.

Права получателей социального жилья

Проживающий в квартире по договору социального найма не имеет таких прав, как собственник жилья, однако ему позволено гораздо больше, чем, например, арендатору.

Наниматель вправе делать ремонт, вселять людей, сдавать это жильё в аренду другим лицам. Последнее предусмотрено в Жилищном кодексе и расценивается как поднаём. Поскольку соцжильё считается собственностью муниципалитета, наниматель не может его продавать, дарить, передавать по наследству. Другими словами, граждане могут только пользоваться такой квартирой, но не распоряжаться.

«Поскольку жильё по договору социального найма — это не частная собственность, а муниципальная, у граждан есть право пользования, право проживания, но отсутствует право распоряжения жильём. Его нельзя использовать в коммерческих целях, продать, подарить, заложить, оставить в наследство. Жильё, предоставленное по договору социального найма, в перспективе можно приватизировать, то есть перевести в собственность», — рассказывает Елена Кудинова.

Кроме того, наниматель обязан оплачивать не только коммунальные услуги, но и взнос за пользование госимуществом. Эта сумма отдельно оговаривается и прописывается в договоре социального найма.

«Договор социального найма является возмездным, поэтому наниматели оплачивают сумму по договору найма ежемесячно не позднее десятого числа месяца, следующего за прожитым. Объём оплаты определяется из расчёта за один метр квадратный от общей площади помещения. Кроме взносов за использование жилого помещения, расчёт по соглашениям социального найма включает также оплату предоставляемых услуг», — объясняет Виктор Куракин.





Часть арендной платы жильцов воронежского дома будет компенсироваться компанией ДОМ.РФ и региональным бюджетом, сказал на пресс-конференции гендиректор Фонда ДОМ.РФ Денис Филиппов. Стоимость аренды, по данным РИА "Недвижимость", может быть снижена на 80% от среднерыночной. Предполагается, что в аренду по льготной ставке может быть передано до 25% квартир. Пока запланировано, что программа будет действовать до 2023 года.

Снять квартиру по программе можно будет в первом воронежском арендном доме ДОМ.РФ "Современник". Еще осенью 2019 года ДОМ.РФ выкупил у застройщика в этом жилом комплексе 165 квартир и 40 машиномест в подземном паркинге. Квартиры будут передаваться в аренду с современной отделкой, мебелью и бытовой техникой, сообщал ранее директор по арендному жилью ДОМ.РФ Алим Битоков.

О необходимости создания в России арендного социального жилья эксперты говорят уже не первый год. Однако широкого распространения такие дома до сих пор не получили. В Германии, по данным НП "ЖКХ Контроль", доля наемного жилья составляет 57%, в Нидерландах - 43,5%, в Дании и Австрии - 42%. В России арендуют квартиры около 6 млн семей, и большая часть аренды находится в "теневом" секторе, отмечают в ДОМ.РФ. "У нас в стране, - говорит директор Института региональных исследований и городского планирования Ирина Ильина, - в 2017 году 87% квартир было в собственности". Это негативно влияет на экономику, отмечает она. Если развит рынок арендного жилья - люди очень легки на подъем, хорошая миграционная активность. Человека не останавливает "привязка" к собственности, если ему, например, предложили работу в другом городе.

"Квартиру, которую очередник получил в обычном порядке по договору социального найма, он может приватизировать, и для новых нуждающихся в жилье семей необходимо строить новые квартиры за счет бюджета", - отмечает президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. С арендным жильем не так: квартира предоставляется внаем, приватизировать нельзя. Если она освобождается (жители решили переехать или купили свое жилье) - в нее въедет другая семья. Для того, чтобы ставка найма была доступна семьям с невысоким доходом, в пилотном проекте ДОМ.РФ предполагается субсидирование ставки аренды для таких семей.



Понятие нового типа жилья - наемного дома коммерческого или социального использования - появилось в Жилищном кодексе несколько лет назад. "В наемном доме социального использования не менее 50% квартир должны предоставляться по новому виду договора некоммерческого найма льготным категориям граждан. Размер оплаты найма по такому договору ограничивается (может быть в 2-3 раза ниже рыночного), но может включать не только текущие расходы, но и частично компенсировать затраты на создание этого жилья. Не обязательно за 2-3 года, это, может быть, займет 20-25 лет. Но понемногу жильцы будут возвращать эти затраты, чтобы можно было построить еще один такой дом", - отмечает Косарева. К сожалению, пока в стране есть лишь единичные примеры наемных домов социального использования. Пилотный проект в Воронеже - пример поиска новых форм доступного арендного жилья для семей с невысокими доходами, которые не могут снять жилье на рынке или купить с помощью ипотеки, отмечает Косарева.

Сейчас государством накоплены обязательства по обеспечению жильем более чем 4 млн семей, из них 2,4 млн очередников, сообщал весной ДОМ.РФ. Средний срок ожидания квартиры - 20 лет. "Запуск программы строительства некоммерческого арендного жилья для семей с доходом ниже среднего и отдельных социальных категорий позволит обеспечить жильем более 980 тысяч семей до 2024 года и построить дополнительно около 56 млн кв. м", - отмечали в компании. Стоимость строительства такого объема жилья - около 4 трлн рублей, реализация такой программы возможна за счет внебюджетного источника, затраты бюджета в 2020-2024 годах составят около 650 млрд рублей для субсидирования арендной ставки инвесторам до рыночного уровня, подсчитали в ДОМ.РФ. Рыночная аренда будет развиваться через создание специальной категории паевых инвестиционных фондов, паи такого фонда должны быть доступны широкому кругу неквалифицированных инвесторов, отмечали в компании.

В настоящее время государство принимает активное участие в сделках с недвижимостью, предлагая в аренду нежилые и жилые объекты. В связи с этим у многих граждан возникает множество вопросов, касающихся получения помещения различных назначения. Например, на каких условиях осуществляется аренда квартир у государства в Москве, какова стоимость найма жилого помещения, на какой срок можно получить жилплощадь во временное пользование и множество других, не менее важных вопросов. В этом материале мы постараемся подробно ответить на каждый из них, предоставив читателям наиболее важную информацию.

  1. Социальный наем жилья: общая информация
  2. Как арендовать жилье у государства
  3. Требования, предъявляемые к социальной жилплощади
  4. Кто может получить жилье в социальный наем
  5. Как оформить социальный наем
  6. Нормы по площадям
  7. Можно ли выкупить государственную квартиру
  8. Заключение

Социальный наем жилья: общая информация

В одной из предыдущих статей мы уже обращались к теме аренды жилых помещений – в статье «Как арендовать квартиру: что нужно знать» были рассмотрены общие вопросы и главные моменты арендного соглашения. Но получение в наем социального жилья – тема достаточно важная и интересная для многих.


Целесообразно сказать, что на текущий момент социальная аренда жилья в Москве и в остальных регионах России стала достаточно востребованным предложением на рынке недвижимости. Но это не удивительно, ведь арендуя жилую площадь у государства, граждане получают отличную и достаточно выгодную возможность улучшить имеющиеся жилищные условия.

Однако не все могут арендовать жилплощадь, находящуюся в государственном подчинении. Кроме того, в аренде государственного жилья существует множество нюансов, о которых необходимо знать тем, кто планирует воспользоваться данным предложением.

Регламент использования государственной собственности и размеры устанавливаемой арендной платы регулируется законодательством. Обратившись к статьям 49-91 Жилищного кодекса, можно разобраться, что представляет собой договор найма жилплощади, оформляемый с государством и как, собственно, использовать это право.

Итак, государственная аренда жилья – это наем жилого помещения, регулируемый ЖК РФ. Правом на оформление договора по съему жилых помещений обладают только некоторые категории жителей. В качестве жилого фонда в этих отношениях выступает жилплощадь, находящаяся в федеральной (региональной, муниципальной) собственности.


Как арендовать жилье у государства

Распределение социального жилья находится в ведении администраций и органов власти на местах. Именно ими жилье передается в пользование нанимателю бессрочно или с четким определением сроков.

Обычно, в администрации населенного пункта имеется отдел, в ведении которого находится муниципальная жилая недвижимость или специалист, наделенный соответствующими полномочиями. Здесь люди, заинтересованные в оформлении социального найма на жилплощадь, могут быть предоставлены необходимые разъяснения.

Требования, предъявляемые к социальной жилплощади

По договору социального найма может быть передано помещение, соответствующее установленным законодательством требованиям. А именно:

  • жилплощадь должна находиться по месту проживания потенциального нанимателя,
  • в жилом помещении соблюдены действующие санитарные нормативы,
  • жилплощадь обособлена,
  • площадь помещения, предполагаемого для передачи по соглашению социального найма, удовлетворяет действующим стандартам и достаточна для проживания семьи, состоящей из определенного количества человек.

Обратите внимание! Малоимущие семьи освобождаются от арендной платы при найме государственной собственности. На такую семью возлагается обязанность своевременно вносить только оплату коммунальных услуг.


Кто может получить жилье в социальный наем

Аренда жилья у государства в Москве и в остальных субъектах России предъявляет определенные требования к лицам, желающим оформить договор соцнайма жилплощади.

Не каждый гражданин Российской Федерации имеют право оформить договор на получение квартиры, находящейся в собственности у государства, в социальный наем. Законодательством установлены некоторые ограничения. Оформить такое соглашение имеют право:

  1. Лица, имеющие гражданство РФ.
  2. Социально-незащищенные группы граждан, к которым относят людей, имеющих инвалидность, малоимущие семьи, людей пенсионного возраста, детей-сирот и многодетные семьи.

На региональном уровне определяется дополнительный список жителей, у которых возникает право получения жилой площади в социальный наем. Для определения прав на льготную аренду жилплощади у государства к расчету принимается: состав семьи (число человек), площадь занимаемого в данный момент помещения, а также доход, имеющийся на каждого человека, входящего в состав семьи.

Из этих положений вытекают условия, на основании которых оформляется договор социального найма:

  • в очередь получение жилой площади по социальному найму ставятся граждане, у которых не имеется собственной жилплощади, или ее площадь меньше положенной по нормативам на каждого человека,
  • гражданин располагает собственным жильем, но оно не удовлетворяет санитарным и техническим требованиям,
  • помещение, в котором живет потенциальный наниматель, не обособлена, там живет несколько семей,
  • жилье предоставляется по договору бессрочной аренды, а наниматель получает право выкупить ее.


Как оформить социальный наем

Жилплощадь передается нанимателю на основании соответствующим образом оформленного договора социального найма. Но вначале потенциального нанимателя социального жилья ставят в очередь. А непосредственное оформление документов на передачу жилплощади начинается после удовлетворения ранее поданных заявлений. Для постановки на очередь претендент должен заполнить бланк-заявление. Его должны подписать все совершеннолетние члены семьи.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • паспорт потенциального нанимателя и паспорта всех членов его семьи,
  • свидетельства о заключении брака и рождении детей,
  • документ из БТИ подтверждающий, что у потенциального нанимателя нет в собственности недвижимости,
  • справки из подразделения учреждения соцзащиты,
  • подтверждение прав на занимаемую жилплощадь,
  • выписка об участии (или не участия) в приватизационных действиях.

На основании поданного заявления созывается специальная комиссия, которой будут исследованы условия проживания потенциального нанимателя и членов его семьи. Комиссия должна убедиться в достоверности предоставленных сведений. Затем в течение месяца комиссией выносится решение о возможности передать государственную жилплощадь в конкретном случае.


Чтобы оформить социальный наем жилой недвижимости необходимо выполнить следующие действия:

  1. В местной администрации записаться на прием к соответствующему сотруднику.
  2. Обратиться в уполномоченную организацию для заказа справки об участии в приватизационных действиях. Ее следует заказывать заблаговременно, потому что на подготовку документа потребуется некоторое время.
  3. Подготовить оплаченные квитанции услуг ЖКХ.
  4. Оформить другие требуемые документы.
  5. Заполнить бланк-заявление установленной формы на оформление социального найма жилплощади.
  6. Прийти на прием в установленную дату, предъявив специалисту все подготовленные документы.
  7. После записи в очередь нужно будет ждать, когда администрация выделит необходимую жилплощадь.

При соблюдении определенных условий потенциальный наниматель может сразу получить социальное жилье по ускоренной схемы. Условия ускоренного получения жилья таковы:

  • если у обратившегося гражданина нет жилья в собственности либо оно находится в неудовлетворительном состоянии,
  • если обратившийся гражданин работает в бюджетной организации,
  • при наличии определенных заслуг перед государством и др.

В некоторых ситуациях семьи вообще не ждут наступления своей очереди – они получают жилье сразу после обращения. Это может произойти, если:

  • необходимо срочное расселение дома, признанного аварийным и непригодным для проживания,
  • потенциальный наниматель социального жилья предоставил справку о неудовлетворительном состоянии здоровья, и что он не может жить совместно с остальными.

Однако стоит сказать, что из таких претендентов тоже может образоваться очередь, правда, не такая значительная, как в общем случае.


Людям, переезжающим из коммунальной квартиры, находящейся в аварийном доме, будет предоставлено аналогичное помещение. Например, претендент проживал в коммуналке на 2 хозяина и занимал в этой квартире 2 комнаты – ему будет предоставлено жилье с такими же условиями. Каждый конкретный случай рассматривается комиссией, которая и принимает решение по выделению социального жилья.

Регламент, размер аренды и изменение по оплате устанавливается на уровне местных администраций на основании статьи 1561 ГК РФ. Человеком, получившим жилье в социальный наем, оплачиваются арендные платежи и счета за пользование коммунальными услугами. Для льготных категорий предусмотрена только оплата услуг ЖКХ.

На практике квартира, полученная от государства по договору соцнайма, обходится нанимателю в 8-15 тыс. руб. (в зависимости от региона, метража квартиры и количества проживающих в ней лиц) — это намного дешевле, чем снимать квартиру у частного собственника.

Нормы по площадям

Если говорить о нормах, положенных на одного человека, то следует сказать, что в разных ситуациях они могут выглядеть по-разному. Так, если говорить о Москве, то здесь минимальный санитарный норматив равен 6 кв.м. на одного человека при высоте потолков от 2,2 м.


Норматив жилой площади на одного человека прописан в ЖК (статья 38) он равен 12 кв.м. В различных субъектах РФ жителям предоставляются помещения из расчета 9-12 кв.м. на одного человека. Данный норматив действует для помещений с высотой потолка 2,5-3 м.

На уровне федерального законодательства норма жилой площади имеет утвержденные значения. Квартира, предоставляемая из жилого фонда муниципалитета, не должна иметь площадь меньше установленных нормативов на человека, проживающего с семьей или отдельно.

Федеральный норматив жилой площади выглядит так:

  • жилая площадь на человека, проживаю в одиночку 33 кв.м.,
  • жилая площадь для семьи, состоящей только из супругов 42 кв.м.,
  • жилая площадь для семьи, состоящей из супругов и детей 18 кв.м. на одного члена семьи.

В отдельных ситуациях (например, при конструктивных особенностях зданий) одиноко проживающему человеку норматив жилой площади может быть превышен, но не более, чем в два раза.

Можно ли выкупить государственную квартиру

Несмотря на то, что жилая площадь, переданная в социальный наем, переходит в пользование граждан на продолжительный период времени, наниматель не получает прав распоряжаться ею. Квартиру нельзя подарить, продать и оставить наследникам по завещанию.


При возникновении некоторых обстоятельств наймодатель может попросить нанимателя освободить помещение, предположим, если последний остался без работы, захотел сменить место жительства и т.д. Именно из-за этого многие наниматели социальной жилплощади хотели бы его выкупить, получив соответствующие права на распоряжение недвижимостью.

Для подачи заявления в местные уполномоченные инстанции нанимателю потребуется предъявить требуемые документы:

  1. Заполненный бланк заявления.
  2. Документ, подтверждающий личность (обычно – паспорт).
  3. Трудовую книжку или трудовой договор.
  4. Договор о социальном найме помещения.
  5. Справки из подразделения БТИ.
  6. Платежки на коммунальные услуги.

В тексте заявления следует указать причины возникновения необходимости выкупа жилья, предположим, проведение приватизационных действий, права на которые не реализованы ранее.

Когда выкуп будет оформляться на всех членов семьи, тогда все они должны явиться на прием в уполномоченную инстанцию. Иначе нужно предоставить их письменный отказ от участия в дальнейших приватизационных действиях.

Затем администрацией рассматривается заявление и проверяются предъявленная документация. После этого администрация должна вынести решение. При положительном исходе жилплощадь будет передана в собственность нанимателю по стоимости кадастра. На заключительном этапе необходимо получить документы, подтверждающие права собственности. Именно они предоставляют права по распоряжению жильем по собственному усмотрению.

Заключение

Социальный наем жилого помещения у государства – вопрос вполне решаемый. Срок получения жилья зависит от числа претендентов, стоящих в очереди на общих основаниях в том или ином субъекте. Для получения жилплощади по договору социального найма требуются соответствующие основания. К таким основаниям относятся состояние здоровья, трудное финансовое положение и непригодное для проживания состояние занимаемого на текущий момент помещения.


При оформлении соцнайма необходимо подготовить комплект документов для предоставления в местный муниципалитет. Основываясь на них, комиссия проведет проверку условий проживания потенциального нанимателя. Действующим законодательством отводится определенный срок на вынесение решения претендент должен получить ответ не позднее, чем через 30 дней после подачи заявления.

Жилплощадь, передаваемая нанимателю в социальный наем с правом последующего выкупа – это, по большому счету, приватизация квартиры. Ее стоимость определяется по кадастру. Для того, чтобы реализовать данную процедуру тоже потребуется собрать надлежащие документы и соблюсти установленные формальности.

Читайте также: