Если покупаешь квартиру у пенсионерам

Краткое содержание:


Нередко у граждан, желающих купить квартиру, появляется тревога и сомнение, когда им становится известно, что стороной в сделке выступит пожилой человек. Очевидно, такая перемена настроения связана с расхожим стереотипом о том, что человек в возрасте, в силу эмоциональной и физиологической нестабильности, может впоследствии оспорить договор, сообщить, что его обманули или он сам не до конца понимал последствия сделки. Соответствует ли такое укоренившееся мнение действительности – давайте разберёмся.

Кто такие пожилые люди?

По данным Всемирной организации здравоохранения людей, которые доживают до 60 лет и старше, становится всё больше. Связывают этот факт с успехами медицины. Отсюда возникают задачи для общества, направленные на развитие функциональных возможностей пожилых людей и их социального участия, обеспечение их безопасности и укрепление здоровья. Каждое государство по-своему реализует эти задачи, и Россия не исключение (насколько успешно – тема отдельного обсуждения).

По данным Росстата средняя продолжительность жизни в России 71 год. В народе считается, если мужчина дожил до 66 лет – уже хорошо. Женщины живут дольше, при этом количество одиноких среди них в возрасте старше 70 лет значительно превышает пожилое мужское население.

В целом в России о возрасте мужчины или женщины принято вспоминать в момент прекращения трудовой деятельности или достижения пенсионного возраста, а чаще и того и другого. Но не секрет, что, даже перешагнув этот социальный рубеж, люди продолжают активно работать, заниматься хозяйством, участвовать в общественной жизни.

Поэтому наши представления о старении скорее связаны с такими негативными факторами, как учащение проявлений различных заболеваний, отсутствие постоянного источника доходов (бедность), физическая или психологическая немощь. Отсюда и остальные проблемы.

Риск № 1. Человек не до конца понимал последствия своих действий

Известно, что пожилые люди проще поддаются внушению и более доверчивы. Мошенникам уговорить такого человека на сомнительную сделку проще. Поэтому у следующих добросовестных покупателей действительно имеется почва для беспокойства, так как вполне дееспособный, но в возрасте продавец имеет право «передумать» и отменить невыгодную сделку.

Договоры оспариваются на основании ст. 177 ГК РФ. Сделка, совершенная дееспособным гражданином, но находившимся в момент ее совершения в состоянии, при котором не способен был понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Действительно, человек мог находиться в болезненном состоянии и не понимать полностью последствия своих действий в момент сделки. Такое может произойти в начальный период развития заболевания, в условиях переживаемого стресса (например, смерть родственника), при послеоперационных осложнениях.

Психическое расстройство – это ещё не недееспособность, которая признаётся только судом. Но это состояние может послужить поводом для оспаривания сделки.

Если договор подписывал недееспособный человек, то документ изначально будет считаться недействительным, с момента подписания.

Риск № 2. Человек не понял условия сделки

Выражаясь юридическим языком, такое обстоятельство называется «существенным заблуждением». Согласно ч.1 ст. 178 ГК РФ:

«Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.»

Под такой риск попадают ситуации, при которых продавец договор читал, но не до конца понимал его смысл и, например, полагал, что после сделки не лишится постоянного места для проживания.

Риск № 3. Человека запугали, обманули, воспользовались бедственным положением, вынудили пойти на продажу квартиры

В соответствии со ст. 179 ГК РФ продавец вправе после сделки обратиться в суд с иском о признании её недействительной, так как совершена была под влиянием насилия или угрозы, под влиянием обмана либо на крайне невыгодных условиях при тяжёлых жизненных обстоятельствах продавца (кабальная сделка).

Например, пенсионер, которому срочно потребовались деньги на операцию, может впоследствии обратиться в суд и доказать, что сделка была совершена в период тяжёлой для него ситуации, а покупатель квартиры воспользовался ею и приобрёл жильё за бесценок.

Если суд признает договор недействительным, то стороны должны всё, что получили, вернуть друг другу назад: деньги покупателю, квартиру продавцу. Правда, если квартиру вернуть продавцу обычно не составляет труда, так как она где была, там и осталась, то вот деньги к покупателю не всегда возвращаются. Объяснение – потрачены, а доходы, с которых планируется их возврат, ограничены суммой пенсии.


Как сократить риски

Полностью избавиться от рисков не получится. Но такое положение дел сохраняется при любой сделке с недвижимостью. Поэтому, как минимум, нужно придерживаться следующих ходов:

  • запросить все документы по квартире (выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, технические документы), выяснить основания права собственности, количество зарегистрированных и проживающих граждан;
  • изучить поэтапную историю квартиры, включая споры и обременения;
  • поинтересоваться мотивом продажи квартиры, материальным и физическим положением собственника. Выяснить, есть ли куда переехать пожилому продавцу после совершения сделки, не останется ли он совсем без жилья (на улице).

Идеально, если собственник переедет и зарегистрируется по новому адресу до подписания договора купли-продажи квартиры.

Помните, если сделку оспорят, то покупатель вернёт назад только ту сумму, которая указана в договоре.

Успехов вам в делах и хорошего настроения!

Опасно ли покупать квартиру у пожилого человека?

Проголосуйте, чтобы увидеть результаты

Нет, никаких рисков нет

Опасность есть, но не больше, чем в остальных случаях

Имеют ли пенсионеры право на льготы по оплате ЖКХ и налогов и могут ли получить налоговый вычет? Отвечаем на шесть самых распространенных вопросов, связанных с пенсией, деньгами и недвижимостью.

1. Есть ли льготы по налогу на имущество?

Имущественный налог касается жилых домов, квартир, комнат, дач, гаражей, находящихся в собственности. Налогом облагаются и доли этого имущества.

И работающие, и неработающие пенсионеры освобождаются от налога – об этом сказано в статьях 401 и 407 Налогового кодекса, – но лишь на один объект недвижимости в каждой из категорий.

Получается, что если в собственности две квартиры и одна дача, то пенсионер может не платить налог на одну квартиру и одну дачу; за вторую квартиру придется платить в полном объеме. Количество оснований для применения льгот (например, пенсионный возраст и инвалидность) не увеличат льготу — она будет рассчитана по одному из оснований.

Важный момент: автоматически льготы не предоставляются, и это касается любого из пунктов, о которых говорится в этой статье. Все льготы для пенсионеров имеют заявительный характер. Это значит, что человек должен предоставить в местную налоговую инспекцию заявление, паспорт и документы, подтверждающие его принадлежность к льготной категории (как правило, достаточно копии пенсионного удостоверения).

Правила предоставления «возрастных» льгот может устанавливать региональное или местное законодательство, поэтому стоит посетить местную налоговую и изучить правила, которые действуют именно у вас и для вас.

Периодически возникают ситуации, когда в уведомлениях, которые рассылают налоговые, льготные условия оплаты не отражены, хоть и были оформлены.

В этом случае пригодится вложенный в конверт пустой бланк: он нужен, чтобы оспаривать указанную сумму. Бланк нужно заполнить, приложить к письму копию документа, который дает право на получение льготы, и передать эти документы в налоговую. Сумму должны пересчитать и сформировать новое налоговое уведомление, которое вам снова отправят по почте. Если вы не готовы вступать в переписку с местными налоговыми службами, используйте официальный сайт Налоговой службы, раздел «Обращение в ИФНС (УФНС)».

2. Какие льготы на оплату ЖКХ?

Практически для любого пенсионера оплата ЖКХ — тяжелое бремя. Но есть и определенные льготы. Когда у семьи пенсионеров (или одинокого пенсионера) расходы на коммунальные платежи превышают 22% доходов, можно рассчитывать на частичную компенсацию. Эта льгота может предоставляться и как скидка, и в виде материальной помощи (то есть деньгами). При этом учитываются все возможные статьи расходов — электроэнергия, газ, водоснабжение и водоотведение, отопление, вывоз мусора и использование телевизионной антенны.

Еще один вариант — оформить субсидию. Это материальная компенсация, которая нужна, чтобы помочь пенсионерам с низким уровнем дохода оплатить коммунальные услуги. При этом неважно, проживают ли они в собственном доме или квартире, в жилищном кооперативе или по договору найма. Сумма субсидии рассчитывается ежемесячно и должна заново подтверждаться каждые полгода. Важный нюанс: субсидию не дадут, если есть какие-либо задолженности по уплате ЖКХ. У вас потребуют справку о том, что долгов нет.

Выбирая, что лучше, льгота или субсидия, нужно учитывать следующее. Для получения субсидии придется указывать доход всех людей, которые постоянно зарегистрированы в квартире. А льготу пенсионер может получить вне зависимости от этого.

Предположим, в квартире постоянно проживают родители пенсионного возраста и их совершеннолетний работающий ребенок. Субсидия в этом случае можно оформить, только если у ребенка низкий уровень дохода. А вот льготы от доходов ребенка зависеть не будут.

3. Есть ли льготы на налог от продажи недвижимости?

Животрепещущий вопрос: должен ли пенсионер в полном объеме выплачивать налог от продажи недвижимости? Увы, да, должен — никаких льгот здесь не предусмотрено. 1 января 2016 года минимальный срок безналогового владения жилыми объектами был увеличен с трех до пяти лет (на объекты, которые были оформлены в собственность начиная с 2016 года). В случае, если пенсионер получил недвижимость после 2016 года, то самый простой способ избежать уплаты налога с продажи такой собственности — дождаться, пока пройдет пять лет. По истечении этого срока ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию не потребуется.

Подробные правила и примеры вы найдете в этой статье.

4. Есть ли льготы на налог с дохода от сдачи квартиры?

Пенсионеры, которые имеют возможность сдать в аренду квартиру, дом или комнату с целью получения дополнительного дохода, как и другие граждане, по закону должны делать это официально. Поэтому часто возникает вопрос: есть ли для пенсионеров льготы на налог с доходов от аренды квартиры? Ответ прост: никаких льгот для пенсионеров в этом случае не предусмотрено.

5. Положен ли налоговый вычет пенсионерам?

Работающие пенсионеры могут претендовать на возврат НДФЛ, а неработающие — нет, ведь для того, чтобы частично компенсировать, например, медицинские затраты и вернуть НДФЛ в размере 13%, надо сначала этот налог на доходы уплатить, а сами пенсии налогом не облагаются. Однако есть нюанс и для неработающих пенсионеров. Самое важное в данной схеме — получать любой официальный доход, с которого удерживается НДФЛ. Так что

  • если у пенсионера есть официальный доход от аренды машины, квартиры, дачи,
  • или если он недавно продал собственность и уплатил налог,
  • или если он имеет любые другие заработки, с которых отчислялся НДФЛ,

то пенсионер вправе подать заявление на налоговый вычет.

О правилах возврата налога мы подробно писали в этой статье

6. Должны ли пенсионеры платить земельный налог?

В конце декабря 2017 года в третьем чтении был окончательно утвержден закон об освобождении пенсионеров от уплаты земельного налога на дачные участки. Он действует на всей территории РФ. Есть важная оговорка: площадь участка не должна превышать 6 соток. Если участок больше, а его собственник — пенсионер, то налогом будет облагаться территория сверх освобожденной от налога нормы. Например, если в собственности дачная земля в размере 8,5 соток, то налогом будут облагаться 2,5 сотки. Новый закон вступил в силу 1 января 2018 года, но распространяется и на выплаты за 2017 год. Традиционно от уплаты налога освобождается только один объект недвижимости — если у налогоплательщика, допустим, две дачи, то не платить налог можно лишь за одну (по выбору собственника).

По общему правилу имущественный налоговый вычет при покупке жилья могут получить только те налогоплательщики, доходы которых облагаются налогом (НДФЛ) по ставке 13%.

Так как налог на доходы с пенсии не удерживается (п.2 ст.217 НК РФ), пенсионеры, имеющие источником дохода только пенсию, в большинстве случаев не могут получить имущественный вычет при покупке жилья (письмо ФНС России от 15.05.2013 №ЕД-4-3/8721@, Письма Минфина от 29.06.2011 №03-04-05/5-455, от 24.09.2013 №03-04-05/39618).

Исключением является возможность в определенных условиях перенести вычет на прошлые годы, предоставленная пенсионерам Федеральным Законом №330-ФЗ от 1 ноября 2011 года.

Если пенсионер официально не работает, но имеет другой дополнительный доход, с которого платит НДФЛ по ставке 13% (например, доходы от сдачи недвижимости в аренду, или от продажи имущества), то он вправе воспользоваться имущественным вычетом и вернуть (уменьшить) налоги с этих доходов.

Перенос имущественного вычета пенсионерами

До 2012 года, если у пенсионера не было дополнительных доходов, вычет он получить не мог. Однако, с 1 января 2012 г. в Налоговый Кодекс был добавлен особый порядок переноса остатка вычета для лиц, получающих пенсии. Теперь, в соответствии с п. 10 ст. 220 Налогового кодекса РФ, пенсионер имеет право перенести остаток имущественного вычета «на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов».

Формулировка переноса вычета в Налоговом Кодексе и письмах контролирующих органов довольно сложная и запутанная. Если говорить простым языком, то вне зависимости от того, когда была приобретена квартира, пенсионер может в большинстве случаев получить вычет (вернуть уплаченный налог) за 4 последних календарных года. Например, в 2020 году он может вернуть налог за 2019, 2018, 2017 и 2016 годы.

  • подавать документы на вычет можно не ранее окончания календарного года, в котором было приобретено жилье. Например, если квартира приобретена в 2019 году, то подавать документы на вычет можно только в 2020 году (соответственно, вернуть налог можно будет за 2019-2016 годы);
  • нельзя получить вычет более чем за 4 последних календарных года. Например, в 2020 году ни при каких условиях нельзя вернуть налог за 2015 год ("Перенос имущественного вычета пенсионерами").
  • если в календарном году у пенсионера не было доходов, то возвращать ему нечего. Например, если пенсионер вышел на пенсию 5 лет назад и с тех пор не работает, то вернуть он ничего не сможет.

Пример: В 2018 году Филатов М.В. вышел на пенсию, а в 2019 году он купил квартиру. Чтобы воспользоваться правом на имущественный вычет, Филатову нужно дождаться конца календарного года, и в 2020 году он сможет подать документы на возврат налога в налоговую инспекцию. Так как в 2019 году Филатов уже был на пенсии (и не получал налогооблагаемого дохода), он сможет получить вычет за 2018 (ту часть года, когда он еще работал), 2017 и 2016 годы.

Пример: В 2018 году Киреева Л.Л. купила квартиру. По окончании 2018 и 2019 годов она подавала документы в налоговую инспекцию и получила часть имущественного вычета (вернула уплаченный налог за 2018 и 2019 год). В 2020 году Киреева вышла на пенсию. Соответственно, после выхода на пенсию в 2020 году Киреева может воспользоваться правом на перенос вычета и вернуть уплаченный налог за четыре последних года (2019, 2018, 2017 и 2016). Так как за 2018 и 2019 годы вычет она уже получила, то подать документы на вычет она сможет только за 2016 и 2017 годы. Также по окончании 2020 года (в 2021 году) она сможет вернуть налог за 2020 год (за тот период, когда она работала).

В статье Перенос имущественного вычета пенсионерами процесс переноса вычета пенсионерами рассмотрен более подробно. Однако если Вы не уверены в том, за какие годы Вы можете получить вычет в Вашей ситуации, Вы всегда можете обратиться за консультацией к нашим специалистам: Задать свой вопрос.

Обратите внимание: в случае переноса вычета декларации заполняются в обратной последовательности. Например, при переносе вычета на 2018-2016 годы декларации будут заполняться в следующей последовательности: 2018, 2017 (в нее будут перенесены остатки вычета из 2018 года), 2016 (в нее будет перенесены остатки вычета из 2017 года).

Работающий пенсионер

Ранее в Налоговом Кодексе содержалось ограничение, по которому работающие (получающие доход) пенсионеры не могли перенести имущественный вычет. Однако с 1 января 2014 года в Налоговый Кодекс РФ были внесены изменения, которые сняли это абсурдное ограничение. Соответственно, с 2014 года воспользоваться правом переноса имущественного вычета на предыдущие три года могут не только пенсионеры, не имеющие дохода, но и продолжающие свою трудовую деятельность. (Письмо ФНС России от 28.04.2014 № БС-4-11/8296@, Письма Минфина России от 15.05.2015 № 03-04-05/27966 и от 17.04.2014 № 03-04-07/17776).

Пример: В 2018 году Журавлев А.К. достиг пенсионного возраста, но продолжил работать. В 2019 году он приобрел квартиру стоимостью 3 млн рублей. По окончании 2019 года (в 2020 году) Журавлев А.К. сможет подать документы в налоговую инспекцию по месту регистрации для получения имущественного вычета за 2019, 2018, 2017 и 2016 годы (так как он является пенсионером и имеет право на перенос вычета). В случае, если уплаченного им за 2016-2019 годы налога не хватит, чтобы полностью исчерпать вычет, то он сможет продолжить получать его в последующие годы.

Получение имущественного вычета по дополнительным доходам

Если у пенсионера есть любой доход, который облагается налогом на доходы по ставке 13% (НДФЛ) , то он может применить к нему имущественный вычет за покупку жилья (Письма Минфина России от 06.03.2013 N 03-04-05/7-181, от 21.12.2012 N 03-04-05/7-1419, Письмо ФНС России от 06.04.2011 N КЕ-4-3/5392@).

Примерами таких доходов может быть:

  • доход от сдачи в аренду квартиры;
  • доход от продажи имущества (например, квартиры);
  • дополнительная негосударственная пенсия;
  • заработная плата (если пенсионер продолжает работать на пенсии).

Пример: пенсионерка Яблокова О.В. получает государственную пенсию, и также она официально сдает в аренду квартиру. Денежные средства, которые она получает от сдачи квартиры в аренду, облагаются налогом на доходы. Яблокова О.В. каждый год подает декларацию 3-НДФЛ, где декларирует доходы от сдачи квартиры в аренду и платит налог. В 2019 году Яблокова О.В. купила себе еще одну квартиру. Начиная с 2020 года Яблокова О.В. вправе применять имущественный вычет от покупки к квартиры к налогу от сдачи квартиры в аренду. Соответственно, Яблокова не будет платить налог от сдачи квартиру в аренду до полного исчерпания имущественного вычета.

Пример: Васильев В.В. вышел на пенсию в 2010 году. В 2019 году Васильев В.В. продал квартиру, которой он владел менее 3-х лет за 2 млн рублей и купил дом за 5 млн рублей. Так как Васильев владел квартирой менее 3-х лет, то при ее продаже он должен заплатить налог на доходы (13%) в размере 130 тыс. рублей (из расчета, что он использовал стандартный вычет при продаже имущества, чтобы уменьшить облагаемую сумму на 1 млн рублей).

При покупке дома у Васильева В.В. также появилось право на использование налогового имущественного вычета при покупке жилья в размере максимальной суммы вычета - 2 млн рублей (260 тыс. рублей к возврату). Так как покупка дома и продажа квартиры осуществлены в одном календарном году, налогоплательщик вправе произвести взаимозачет налога. Соответственно, Васильев В.В. не должен будет платить налог на доходы от продажи квартиры, а также у него образуется неиспользованный остаток имущественного вычета в размере 1 млн рублей (130 тыс. руб. к возврату). Он сможет использовать остаток имущественного вычета, если у него в будущем появятся другие доходы, облагаемые подоходным налогом по ставке 13%.

Не забываем о супруге

Если пенсионер состоит в официальном браке, и у его супруга (-и) есть доходы, облагаемые налогом на доходы (НДФЛ), то в ряде случаев вычет может быть получен через него.

Особенности распределения имущественного налогового вычета между супругами в браке подробно рассмотрены в нашей статье «Особенности налогового вычета при покупке квартиры/дома супругами»

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру. Это учебный сайт для тех, кто хочет разобраться в правилах купли-продажи квартир.

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 1699 ₽



Что делать, если Вы выбрали квартиру, которая полностью удовлетворяет все Ваши запросы (стоимость, район, документация и так далее), но продавец данного жилья – пожилой человек? Какие подводные камни могут скрываться при совершении данной сделки? И к чему Вы должны быть готовы, покупая квартиру у людей, относящихся к «группе социального риска»?

«Группа социального риска» — что под этим подразумевается?

К данной группе относятся люди, к которым легко войти в доверие, благодаря чему их нетрудно обмануть и заставить продать свою квартиру на невыгодных условиях либо помимо воли собственника. В «группу социального риска» входят: инвалиды (зачастую одинокие), пожилые люди, а также те, кто изолирован от социума и не в состоянии самостоятельно защитить свои права.

Чем рискует покупатель, приобретая квартиру у пожилого человека?

Главной опасностью при заключении сделки с пожилым человеком или лицом, которое входит в «группу социального риска», является высокая вероятность ее оспаривания (как самим продавцом, так и третьими лицами — дальними и близкими родственниками, органами опеки и попечительства и т.д.) по причине недееспособности или ограниченной дееспособности продавца, не понимания серьёзности всех совершаемых им действий и их последствий”. Такие сделки в дальнейшем становятся недействительными и аннулируются, при этом существует большой риск того, что деньги, полученные по договору за проданный объект недвижимости к моменту судебного разбирательства уже потрачены и пострадавшая сторона – покупатель может рассчитывать только на минимальную компенсацию — 25 % денежных средств из пенсии продавца, который, вряд ли, сможет выплатить долг полностью.

В Гражданском кодексе Российской Федерации есть статья (ст.302 ГК РФ), которая защищает покупателя и дает определение «добросовестного приобретателя», которым является лицо, не знающее о том, что продавец, не обладал правом отчуждать имущество и в свою очередь сделал все возможное для того, чтобы проверить чистоту и безопасность сделки.

Основные признания добросовестности покупателя:

  1. Приобретение имущества должно быть совершено по возмездной сделке;
  2. Покупатель получил имущество от лица, не имеющего права его отчуждать, о чем не могло быть известно покупателю.

Как избежать «неприятных ситуаций» при покупке жилья у пожилого человека?

Одна из главных задач состоит в том, чтобы убедиться, что человек полностью дееспособен, совершает данную сделку осознанно, без принуждения, понимая всю суть происходящего.

  1. Сделку купли—продажи квартиры следует оформлять в нотариальном порядке. Следует обратить внимание, что нотариус при совершении сделок:

— выясняет дееспособность граждан (ст.43 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»);

— разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст.54 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»);

— несёт полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона.

Таким образом, если у нотариуса психическое состояние продавца вызовет какие—либо сомнения, то сделка, скорее всего не состоится. Но, нотариус не проверяет состояние продавца с медицинской точки зрения и удостоверение им сделки не гарантирует отсутствие у продавца каких—либо заболеваний, поэтому рекомендуем пригласить на сделку (подписание договора купли—продажи) специализированного врача с лицензией, который проведёт медицинское освидетельствование продавца, благодаря чему Вы получите документальное подтверждение о психическом состоянии владельца квартиры на момент заключения договора, а так же запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту регистрации собственника. В таких вопросах, как заключение договора купли—продажи квартиры с пожилым человеком важен каждый документ на случай возможного судебного разбирательства. Если продавец отказывается проходить освидетельствование – заключать сделку не стоит.

  1. Помимо вышеизложенного, оплату по договору купли—продажи стоит осуществить в безналичной форме и иметь при себе подтверждающие документы из банка с синей отметкой банка об исполнении.
  2. Обязательно следует узнать, где будет жить продавец после продажи своего нынешнего жилья (это нужно для Вашей безопасности), Вы должны обладать такой информацией как: новый адрес места жительства бывшего владельца квартиры, будет жить он у родственников или же у него есть собственная недвижимость, адрес регистрации и другое.

Если случилось так, что суд ограничил продавца в дееспособности, покупка квартиры в таком случае возможна, но прежде чем совершить сделку, обязательно нужно получить документальное согласие от опекуна или попечителя. Если пожилой человек является полностью недееспособным, то все документы подписываются органом опеки или попечителем, а если частично, то самим владельцем.

Следуя этим правилам вы сможете уберечь себя от большинства рисков, связанных с приобретением квартиры у продавца пожилого возраста, но, самый простой способ обезопасить себя и свои вложения — это обратиться к профессиональному юристу по сопровождению сделок с недвижимостью и доверить оформление права собственности на квартиру именно ему.

Чего еще стоит остерегаться, покупая недвижимость, владелец которой пенсионер?

При совершении сделки с человеком, входящим в «группу риска», стоит обратить внимание, не сопровождают ли его посторонние люди, не являющиеся родственниками, «как бы желающие помочь пожилому человеку». Если такие имеются — будьте осторожны, возможно, это мошенники, которые находят одиноких пожилых людей и принуждают их продать квартиру под разными предлогами от обмана, что отправят взамен в хороший дом престарелых до физического насилия и угроз расправы.

Изучение истории, продаваемой недвижимости — самый важный шаг, который необходимо осуществлять до сделки! Что такое юридическая чистота объекта и как ее проверяют, вы можете узнать из нашей статьи «Что такое юридическая проверка».

Будьте бдительны и уделите проверке объекта как можно больше времени, тщательно читайте всю информацию, собирайте различные сведения, как о квартире, так и о продавце. Если у Вас возникли затруднения в ходе проверки или подготовки к сделке, то обращайтесь к нашим специалистам, которые всегда готовы помочь Вам и бесплатно проконсультируют по любым вопросам! Рекомендуем также ознакомиться со статьёй: «Пошаговая инструкция покупки квартиры».


Откроется во всплывающем окне."> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

В личности Продавца квартиры нас еще будет интересовать его, так сказать, «гражданская незащищенность», или, как это называют риэлторы – его принадлежность к «группе риска».

Вообще, «группа риска» – понятие здесь условное (т.е. не юридическое). Оно пришло из бурных 90-х, когда на рынке жилья процветала практика обмана одиноких стариков, больных, немощных и/или пьющих людей, которые на свою беду проживали в дорогостоящих квартирах в престижных районах города.

Пользуясь тем, что эти люди были одиноки и беззащитны, = Примеры из практики = ">мошенники втирались к ним в доверие и, обманом или угрозой, заставляли их продать свою квартиру, а их самих выселяли в отдаленные глухие деревни, откуда те уже никогда не возвращались.

Со временем, государство усилило защиту представителей Откроется в новой вкладке.">«группы риска», и сейчас такая практика обмана пожилых и одиноких людей, к счастью, постепенно уходит в небытие.

Но защита государства выразилась, главным образом, в возможности обманутых бедолаг Откроется в новой вкладке.">оспорить совершенную сделку, и вернуть себе квартиру.

С одной стороны – вроде бы и неплохо, позаботились об одиноких людях. Но с другой стороны, кто сказал, что этим не будут пользоваться Откроется в новой вкладке. ">мошенники? Кто сказал, что сами «бедолаги» (например, запойные алкоголики или наркоманы) не будут такой возможностью злоупотреблять?

Покупка квартиры у пожилого одинокого человека – риски и нюансы

Если нам так уж приглянулась для покупки квартира одинокого, пожилого и/или «не сильно здорового» человека, то нам следует принять дополнительные меры безопасности.

Чтобы исключить лишний риск, нам нужно будет, как это ни странно звучит, самим позаботиться о нашем одиноком пожилом Продавце, при покупке его квартиры. Т.е. проследить, чтобы последствия сделки для него оказались разумны и благоприятны, чтобы его условия жизни явно не ухудшились, и чтобы сделка не приводила к очевидному нарушению его прав или ухудшению его материального состояния (в т.ч. не являлась для него Откроется в новой вкладке.">кабальной).

Тогда серьезных поводов для оспаривания сделки мы ему не оставим.

Какие именно права Продавца из «группы риска» могут быть нарушены/ущемлены, и как этого не допустить, мы можем уточнить на Откроется в новой вкладке.">дополнительной консультации юриста, применительно к конкретной сделке.


Основной риск покупки квартиры у одинокого пожилого или больного человека – это его возможное заявление об обмане или принуждении к совершению сделки. Либо иск в суд может поступить от «третьего лица» (например, от дальнего родственника или от Органов опеки и попечительства) о том, что Продавец в силу своего возраста и состояния здоровья не понимал значения своих действий, то есть был недееспособен.

Поэтому для нас, как Покупателя квартиры, особенно важным здесь будет наличие Откроется в новой вкладке.">справок из НД и ПНД. Эти справки хоть и не дают полной защиты (гарантии), но все же снижают риск оспаривания сделки по причине недееспособности Продавца.

А что дает гарантию дееспособности Продавца квартиры? Формально – только медицинское (психиатрическое) освидетельствование человека непосредственно перед сделкой или на самой сделке. Для этого приглашают специалиста – судебного эксперта-психиатра. Такие услуги есть на рынке (см. набор инструментов для Покупателя квартиры.">СЕРВИСЫ).

Важно понимать, что в случае оспаривания сделки, суд будет учитывать состояние Продавца именно в момент заключения сделки (поэтому справки НД и ПНД не дают гарантии Покупателю). То есть Продавец может не состоять на учете в обоих диспансерах, и не страдать психическими расстройствами. Но в момент заключения сделки он может находиться в состоянии аффекта, помешательства, под алкогольным или наркотическим воздействием и т.п. А это явные основания для Откроется в новой вкладке.">признания сделки недействительной.

Заключение эксперта-психиатра, присутствовавшего на сделке, будет для суда доказательством вменяемости Продавца именно в момент подписания Договора купли-продажи квартиры.

Практика рынка, однако, такова, что врача на сделку вызывают редко, в исключительных случаях, когда Продавец квартиры явно соответствует «группе риска» (пожилой, одинокий, больной, алкоголик и т.п.) и есть сомнения в его адекватности. В остальных случаях обходятся другими действиями (см. ниже).

В целях своей же безопасности нам следует подробно узнать, где будет жить наш «рисковый» Продавец после продажи своей квартиры (его новый фактический адрес), и по какому адресу он будет зарегистрирован («прописан»). Для нас спокойнее, если Продавец переедет жить к своим родственникам (возможно – в другой город), и они, соответственно, подтвердят это.

Регистрацию по новому месту жительства нашему Продавцу нужно будет оформить заранее, до продажи его квартиры (нам – копия документа в подтверждение). Так мы будем уверены, что Продавец не останется на улице, и соответственно, у него не будет повода затем предъявлять претензии в обмане.

Если нашего «рискового» Продавца в процессе сделки будет постоянно сопровождать какой-нибудь «добрый дядя» (или «тетя»), не являющиеся его родственниками – то это нехороший признак. Именно так мошенники могут принудить одинокого человека расстаться со своей квартирой, якобы помогая ему устроить лучшую жизнь.

Наша основная задача – убедиться, что Продавец действует осознанно, добровольно, и логично. Сторонние свидетельства его намерений могут служить нам относительной страховкой. Например, если соседи Продавца, его сослуживцы (в т.ч. бывшие), местный участковый, чиновники из социальных служб, и т.п. – будут в курсе предстоящей сделки, то в случае оспаривания сделки, их можно будет привлекать в качестве свидетелей в свою пользу.

Хорошую поддержку в данном случае нам может оказать Откроется в новой вкладке.">нотариус.

Нотариальное удостоверение Откроется в новой вкладке.">Договора купли-продажи квартиры позволит официально засвидетельствовать, что Продавец действует по доброй воле, что он понимает значение своих действий, а также находится в здравом уме и твердой памяти. Ведь в обязанности нотариуса входит разъяснение сторонам всех последствий сделки, а также оценка адекватности (вменяемости) сторон. И кстати, в случае сомнений, нотариус сам может пригласить на сделку врача-психиатра.

Беседуя перед подписанием договора с Продавцом, нотариус убеждается, что тот не находится под чужим влиянием, не введен в заблуждение, и способен в данный момент отвечать за свои действия.

Оспорить сделку, заверенную Откроется в новой вкладке.">нотариусом, Продавцу будет значительно сложнее.


На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы - Откроется в новой вкладке.">ЗДЕСЬ.


Итак, если наш Продавец – старый больной джентльмен, мы искренне проявляем заботу о его будущем после совершения сделки, обеспечивая себе, таким образом, защиту от возможных обвинений в обмане одинокого, но все же дееспособного человека.

А если он окажется недееспособным?



Покупка любого рода недвижимости – это большой риск, особенно если покупатель пенсионер. К таким сделкам нужно тщательно готовиться, не полагаясь слепо на риелторов в юридических вопросах, они всего лишь выступают посредниками. Проверку квартиры перед приобретением нужно обязательно выполнять своими силами.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

О многом расскажет история квартиры. Вначале нужно удостовериться, что недвижимость продает сам собственник. Для этого придется обратиться в Росреестр и получить выписку об объекте из ЕГРП (Единого государственного реестра прав). Эта информация доступна всем желающим.

  • технические характеристики,
  • адрес,
  • данные владельца,
  • наличие обременений: арестов квартиры, запрещений, ипотек, судебных споров.

Следующий этап – получение выписки о переходе прав на квартиру. Она предоставляется только правообладателю.

Прочие ключевые аспекты покупки жилья

Обязательно нужно обратить внимание на стоимость сделки. В 90% случаев продавец указывает в договоре минимальную цену в 1 млн. рублей, чтобы уйти от налогообложения, тогда как покупатель лишается положенной ему части налогового вычета.

Также нужно поинтересоваться задолженностью по коммунальным услугам; выяснить, проводилась ли перепланировка жилья, и если да, проверить ее законность.

Получение ипотеки пенсионером


Купить квартиру, сразу оплатив ее полную стоимость, пенсионеру сегодня не под силу. Покупка в кредит, при всех явных недостатках, все-таки представляется более доступным вариантом.

Долгое время банки не рассматривали пенсионеров, как потенциальных клиентов на ипотеку на квартиру. Впрочем, и люди пожилого возраста настороженно относились к приобретению чего-либо в долг. Большинство располагало собственным жильем, выделенным еще советской властью.

Но времена меняются. Сегодня некоторые банки пробуют расширять возрастные рамки для получения займа на покупку жилья, выставляя ряд жестких условий клиентам в возрасте.

Требования к заемщикам

У каждого банка есть свой список требований к потенциальному заемщику. Стоит выделить ключевые пункты, общие для всех финансовых учреждений:

Состояние здоровья. Сотрудник отдела ипотечного кредитования обязательно поинтересуется состоянием здоровья пожилого заявителя. Так что справку о прохождении профилактического осмотра стоит заранее получить в местной поликлинике.

Уровень доходов. Одной пенсии может оказаться недостаточно, чтобы ежемесячно делать взносы по ипотеке. Нужны дополнительные источники дохода. Преимуществом будет, если оба супруга трудоустроены. Средний ежемесячный платеж колеблется в рамках от 5 до 7 тыс. рублей. Следовательно, зарабатывать заемщик должен 15-20 тыс. рублей в месяц.

Кредитная история. Если банк уже выдвигал претензии в прошлом, не стоит рассчитывать на получение нового займа.

Перечень необходимых документов:

  • заявка на получение кредита;
  • паспорт;
  • справка из ПФР;
  • страховое пенсионное свидетельство;
  • справка по форме 2-НДФЛ.

Условия ипотеки для военных пенсионеров

Военнослужащим, вышедшим на пенсию, повезло больше. Министерство обороны поддерживает программу военной ипотеки, начиная с 2005 г.

Чтобы стать ее участником, нужно пройти регистрацию в накопительно-ипотечной системе (НИС). На имя заявителя открывается накопительный счет, на который государство переводит средства из федерального бюджета.

Через три года после регистрации участник программы может претендовать на оформление ипотеки. Взносы по ней поступают с именного счета.

Документы для оформления ипотеки

Чтобы оформить военную ипотеку, необходимо заполнить анкету заявителя в банке и представить следующие документы:

  • паспорт;
  • свидетельства о браке и рождении детей;
  • согласие супруга на покупку недвижимости;
  • свидетельство участника НИС.

Это общий перечень для всех банков. Кроме того, у каждого финансового учреждения могут быть собственные дополнительные требования, с которыми потенциального заемщика ознакомит менеджер банка. В расчет берутся и субсидии на жилье, которые могут получить военные пенсионеры.

Условия программы

Как получить налоговый вычет пенсионеру

На покупке недвижимости можно сэкономить, воспользовавшись правом на налоговый вычет. Это сумма, на которую уменьшается база налогообложения. В данном случае имеется в виду НДФЛ.

Право на льготы предоставляется как работающим пенсионерам, так и тем, кто пребывает на заслуженном отдыхе.

Механизм начисления льгот

К трудоустроенным пенсионерам применяется стандартный механизм вычисления суммы налогового вычета.

На компенсацию НДФЛ могут претендовать оба супруга, независимо от того, на кого оформлен объект. Соответственно, если семья приобретает недвижимость стоимостью в 4 млн. рублей, льгота будет рассчитана со всей этой суммы и составит 520 тыс. рублей.

С 2014 года сумму налогового вычета допускается разбивать на несколько покупок. Если в 2014 году человек приобрел комнату за 1 млн. рублей, а через год взял ипотеку на квартиру в размере 2 млн. рублей, ему полагается вычет на сумму 1 млн. с первой покупки и столько же со второй.

Кроме того, он получит максимально возможную сумму вычета и с процентов по кредиту.

Получение имущественного вычета неработающими пенсионерами

Для неработающих пенсионеров порядок получения налогового вычета другой. Эта категория граждан может воспользоваться правом на компенсацию в течение последних 3 лет, предшествующих совершению покупки.

Если человек вышел на пенсию в 2014 г., а в 2015 г. приобрел недвижимость, он получит компенсацию подоходного налога за 2014 г., 2013 г. и 2012 г. Если бы на заслуженный отдых он вышел на год раньше, ему бы полагалась льгота только за 2013 г. и 2012 г.

Порядок оформления налогового вычета пенсионером

Подать заявление на получение имущественного вычета можно на протяжении 3 лет после приобретения недвижимости. По истечении срока покупатель уже не может рассчитывать на компенсацию с этой сделки.

Не получится оформить налоговый вычет, если:

  • договор на покупку дома или квартиры заключили между собой взаимозависимые граждане, иными словами, близкие родственники;
  • покупатель уже полностью использовал имущественный вычет.

Оформление вычета проходит в несколько этапов. В первую очередь заявитель заполняет налоговую декларацию в форме 3-НДФЛ в бумажном либо электронном виде. К декларации он прилагает пакет документов:

  • справку с работы в форме 2-НДФЛ, в которой указывает размер выплаченной заработной платы и налоговых отчислений;
  • копию паспорта;
  • документы, заверяющие право собственности на жилье;
  • подтверждение факта оплаты: выписку из банка, расписку продавца недвижимости в получении средств.

Супруги также предоставляют свидетельство о браке.

Налоги на квартиру пенсионерам


Согласно НК РФ граждане, которые достигли пенсионного возраста, могут не платить налог на недвижимость (см. Расчет налога на недвижимость для физических лиц). Но это не значит, что выйдя на пенсию, квитанции на оплату жилья можно игнорировать. ГНИ продолжит его начисление, а в случае неуплаты - насчитает пеню.

Льгота на имущественный налог носит уведомительный характер. Она не вступит в силу, пока гражданин не заявит на нее права.

Для этого нужно направить заявление в фискальный орган по месту жительства и приложить к нему пакет документов:

  • паспорт;
  • ИНН;
  • пенсионное удостоверение;
  • документы на право собственности.

Условия предоставления льгот

Основания для освобождения от уплаты налога:

  • недвижимость находится в собственности пенсионера;
  • не используется в целях ведения предпринимательской деятельности (квартира сдается в аренду);
  • кадастровая стоимость недвижимости не превышает 300 млн. рублей.

Налоговая льгота распространяется только на один объект каждого типа. Это значит, что владея двумя квартирами, гражданин освобождается от уплаты налога только на одну из них, на выбор.

Наличие нескольких объектов недвижимости разного типа на начисление льготы не влияет.

Читайте также: